Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.E prossegue Bezerra de Melo, arrematando que “a eficácia da criação de um direito real sobre bem imóvel depende do registro do ato constitutivo no cartório imobiliário, não podendo ser confundido o ato negocial inerente a uma escritura de doação de um imóvel ou a de compra e venda, por exemplo, com o registro que da mesma é feito no Registro de Imóveis, assim como não possui efeito ‘erga omnes’ a escritura pública da hipoteca de determinado bem imóvel sem o competente registro.” Portanto, não se trata da mera necessidade de proceder à alteração legislativa, mas, sim, de enfrentar uma impossibilidade jurídico-doutrinária, que não será resolvida com soluções simplistas como a risível inclusão no rol de títulos inscritíveis “da fração ideal de propriedade de bem imóvel, representada por meio de token registrado em sistema distribuído”, sugerida em projeto de lei que tramita no Senado Federal. Será imprescindível subir a régua da criatividade ao nível alcançado pelos autores da norma legal que criou a multipropriedade para outorgar “fração de tempo” a cada um dos multiproprietários do mesmo imóvel, “à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”. Demais disso, com todo o respeito aos juristas que têm buscado na Teoria Tridimensional do Direito de Miguel Reali o argumento substancioso, fundado “na indissociável correlação entre fato, valor e norma”, de que “o direito não pode permanecer alheio aos fatos sociais e tecnológicos em curso no país” , cumpre ressaltar que as normas regulatórias do registro público imobiliário existem e continuam vigentes e, exceto quanto a algumas críticas sobre a pressuposta exorbitância dos emolumentos cobrados ou de reclamos pontuais e excepcionais de dilação excessiva dos prazos para consecução dos registros requeridos, não se tem observado, até o momento, a emissão de qualquer sinal de desapreço efetivo ao regime jurídico e ao sistema registral público, de onde se infere sua aprovação pela cidadania. Quanto ao fato, é conveniente que juristas e legisladores não se açodem na regulação de novas realidades tecnológicas e negociais para que não sejam tratados como fatos sociais relevantes as triviais manifestações de interesses de grupos econômicos ou de poder, ponderando sempre sobre a distinção entre intenções – legítimas e valiosas – de exploração de negócios jurídicos vinculados a ativos e direitos econômicos e imobiliários e fatos sociais “que se afirmam e adquirem valor na experiência concreta”. Salvo melhor juízo, não se ouve no País nenhuma espécie de clamor cívico em prol da tokenização em geral, bem menos da tokenização de ativos imobiliários, assim como não há notícia de negócios bloqueados ou congelados pela ausência de embasamento legal para a consecução ou aguardando sinal de largada para a corrida do ouro. 3. A tokenização “imobiliária” possível No mesmo balcão, um colossal mercado aberto, regulado e pronto para negociar as diversas modalidades de tokenização com lastro imobiliário, que possibilitam aos investidores o investimento em bens imóveis e o direito ao recebimento de fluxos de caixa e pagamentos futuros, que, na realidade, já está sendo explorado para a contratação de todas essas operações, passadas e presentes, fartamente divulgadas nos últimos meses. Os tokens representativos de direitos reais secundários e/ou decorrentes de outros direitos obrigacionais e creditórios relacionados ao mercado imobiliário, não vinculados diretamente à propriedade imóvel e abrigados no ambiente das relações privadas, podem ser comercializados sem nenhum receio de violação de normas registrais, civis ou penais, bastando a estrita observância dos regulamentos administrativos emitidos pela Comissão de Valores Mobiliários CVM e pelo Banco Central do Brasil – BCB. Nesse mercado afloram modalidades negociais das quais as empresas tokenizadoras tem profundo conhecimento estrutural e preparo para a exploração, mediante o aproveitamento da sociedades de propósito específico ou sociedades em conta de participação que adquirem a titularidade de um ou de múltiplos imóveis para incorporação ao capital social que será transformado em tokens representativos de suas quotas ou ações; ou da emissão de tokens para captação de recursos destinados à viabilização de empreendimentos residenciais e comerciais; da comercialização de tokens representativos de direitos reais secundários (usufruto, superfície etc.) ou direitos creditórios derivados (locação, arrendamento etc.), dentre tantas outras que a evolução criativa dessas empresas será capaz de estruturar. Parece-nos, também, não haver dúvida sobre a legalidade da aquisição de titularidade sobre determinado imóvel para, mediante a tokenização, oferecer a investidores participações com remunerações apreciáveis, que independem da transmissão da propriedade, com ou sem a alternativa de transformar o investimento na compra do bem quando entender apropriado. Aqui, sem a pretensão de ensinar a missa ao padre, a estrada está iluminada e bem-sinalizada, mitigando e até mesmo eliminando qualquer risco de colisão. 4. O marketing, a transparência e a segurança O neologismo tokenização imobiliária chegou ao Brasil há, mais ou menos, dez anos e foi imediatamente adotado para distinguir o processo de criação de um ativo digital representativo da titularidade de bem físico e certo, capaz de viabilizar o acesso a partes ideais de um imóvel, independentemente do montante de recursos disponíveis; conferir celeridade à operação e reduzir os custos da transmissão dos direitos reais, tudo isso embalado no registro da transação em cadeia blockchain, que oferece segurança jurídica máxima e transparência, entre outros benefícios. No momento, a expressão tokenização imobiliária – representação do bem imóvel ou do direito real de propriedade pelo criptoativo – não parece adequada às transações realizadas e deveria ser substituída por tokenização com lastro imobiliário ou qualquer outra nomenclatura que não confunda as transações e que indique claramente não se tratar de aquisição do imóvel ou de parte ideal do bem, mas de direitos obrigacionais resultantes da exploração do bem, de maneira a corrigir “esse processo de exposição do negócio que aposta na confusão e na divulgação caótica dos modelos como método de progressão no mercado, numa sequência que poderá conduzi-las a situação de descredito”. É compreensível que, por conta do muito tempo, dinheiro e dedicação exigidos e investidos ao longo do tempo no desenvolvimento estrutural do negócio e no marketing na divulgação midiática da expressão, as empresas tokenizadoras não se mostrem confortáveis para tanto, mas é importante que, ao menos momentaneamente, até ter a situação jurídica da efetiva tokenização representativa da propriedade do imóvel definida pela lei – seja sustada sua utilização para a divulgação das transações realizadas e negócios ofertados. (*) MAURO ANTÔNIO ROCHA é advogado graduado pela Faculdade de Direito da USP e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Notarial e Registral. Parecerista, Professor e Palestrante. Ex-Presidente da AD NOTARE – Academia Nacional de Direito Notarial e Registro no biênio 2024/2025 e atual Diretor de Assuntos Institucionais eleito para o biênio 2026/2027.