Sobre a tokenização imobiliária, o contrato de gaveta e o agradável odor de churrasco.

Mauro Antônio Rocha (*)

Sem registro na matrícula imobiliária o registro do token na rede do blockchain será como a declaração de amor esculpida na peroba-rosa, perene e imutável, mas sem garantia de casamento ou vida feliz a ninguém.

1. Nas condições em que está posto, o token imobiliário se assemelha a um mero contrato digital de gaveta que, no fim e ao cabo, servirá exclusivamente para expandir a cesta de negócios do inescrutável mercado de capitais e sua insaciável capacidade de escalar comissionamento. Cumpre ressalvar em prol do contrato de gaveta, que este, apesar de conferir direitos meramente obrigacionais, pode ser considerado mais seguro do que o token imobiliário atualmente formatado por transferir a posse do bem ao adquirente, que permanecerá, em qualquer dos casos, exposto aos riscos inerentes à integridade moral e responsabilidade patrimonial do vendedor.

Sem o registro legal e efetivo do título aquisitivo na matrícula imobiliária, não haverá a transferência da propriedade ou de outros direitos reais, e ainda que se proceda ao registro do token na rede do blockchain o efeito produzido será o de uma declaração de amor esculpida na peroba-rosa, mesmo perene e imutável não garantirá casamento ou vida feliz a ninguém.

2. Parece ser claro que, sem a possibilidade de registro/averbação da emissão do token na matrícula, a tokenização imobiliária – conforme definição geralmente aceita de ‘representação digital de direito real sobre ativo imobiliário, vinculada a imóvel específico’ - inexiste no Brasil, de forma que sua exploração poderá ser considerada ilegal, sua oferta configurar o crime consumerista de propaganda enganosa e a negociação factual estelionato qualificado, além da tipificação de outros crimes contra o Sistema Financeiro Nacional.

Por ser a confusão e o caos métodos comumente adotados pelos apologistas do negócio, convém, inicialmente, esclarecer que este artigo cuida unicamente da denominada tokenização imobiliária (espécie) que se propõe, com a participação de uma sociedade administradora ou não, à alienação de um determinado imóvel transformado em ativo digital comum, por meio da emissão e comercialização de token (ou tokens) correspondente ao ativo ou a cada fração do ativo representativo da propriedade imobiliária, registrável em rede distribuída do blockchain, não se embaralhando com a tokenização (gênero) que é o “processo de utilizar um registro programável para representar digitalmente a propriedade de um ativo – financeiro ou não – em formato transferível” , modelo inovador e transformador da propriedade de ativos digitais destinado a conferir eficiência operacional, flexibilidade ao mercado e, principalmente acessibilidade aos mercados financeiros, permitindo investimentos a partir de pequenas inversões de recursos.

É no interior da deliberadamente anárquica profusão de dados que são divulgadas e comemoradas informações sobre “criação e existência de um mercado de mais de R$ 4 trilhões (sic)”, emissões reguladas (sic) “superiores a R$ 1,5 bilhão em 2025”, bem como o “esforço da Comissão de Valores Mobiliários – CVM para a revisão de normas e acomodação de operações mais sofisticadas”. Ressalte-se que tais emissões, se efetivamente realizadas, deverão se referir, muito provavelmente, a ativos recebíveis, SPE ou coisa que o valha, mas não compreenderão ‘tokens imobiliários’, pela impossibilidade de registro da vinculação no competente Ofício de Registro de Imóveis; ademais, é relevante repetir que a CVM, na forma como estatuída atualmente, tem sua competência limitada a regular e fiscalizar o mercado de capitais, o que, evidentemente, exclui o mercado de títulos imobiliários.

3. No dizer de Sérgio Jacomino, “a tokenização é a Hidra de Lerna dos Registros Públicos. A cada golpe contra suas cabeças, duas novas despontam, multiplicando problemas e tornando o monstro terrivelmente ameaçador. Questões mal resolvidas se amplificam, os desafios se intensificam. Para muitos, as novas tecnologias são as faces de um monstro cuja cabeça imortal resiste a qualquer rochedo regulatório”.

Ao final de 2021, um equivocado provimento da Corregedoria Geral de Justiça do TJRS , devidamente revogado no final de 2025, que somente assentia com a lavratura de escrituras públicas de permuta de bem imóvel por tokens/criptoativos de conteúdo econômico razoavelmente equivalente à avaliação do imóvel permutado e estabelecia condições cumulativas para tanto, dentre elas a “declaração das partes de que o conteúdo dos tokens/criptoativos envolvidos na permuta não representa direitos sobre o próprio imóvel permutado...” foi divulgado em todo o País, de maneira deturpada, como exemplo autorizativo para a emissão de ‘tokens imobiliários’.

Atualmente, Corregedorias Estaduais de diversos Estados, para mitigar a pressão política e econômica exercida pelos interessados sobre os notários e registradores, se viram obrigadas a vetar expressamente o estabelecimento de qualquer vínculo entre as matrículas imobiliárias e os tokens digitais. Nesse sentido se manifestou a Corregedoria de Justiça do Tribunal do Estado de São Paulo ao determinar que “o Oficial de Registro de Imóveis não efetuará nenhuma anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a token digital ou representação em blockchain, destinado ou não a indicar a titularidade do domínio ou de outro direito inscrito”.

O aludido provimento da Justiça Paulista considera a importância de evitar a vinculação do fólio imobiliário a tokens ou sistemas de blockchain, enquanto ausente legislação federal ou norma emanada do Conselho Nacional de Justiça – CNJ, para “preservar a unidade, a confiabilidade e rastreabilidade do sistema registral imobiliário prevenindo a criação de mecanismos privados ou paralelos de representação da propriedade.” E remata:

“... a doutrina especializada tem sido uníssona ao afirmar que não há equivalência jurídica possível entre o registro imobiliário e a emissão ou circulação de ‘tokens’ digitais. Ainda que a tecnologia de ‘blockchain’ seja dotada de atributos como imutabilidade e rastreabilidade técnica, tais características não se confundem com a qualificação jurídica, com a fé pública registral e com o controle institucional exercido pelo Poder Judiciário, elementos essenciais e insubstituíveis do sistema registral.”

Com nenhuma surpresa para quem acompanha o dinâmico noticiário sobre o assunto, nem mesmo os vetos expressos foram considerados proibitórios da tokenização por seus partidários, prosseguindo a disseminação da ideia básica de que “o mercado avança na camada transacional enquanto aguarda a evolução e a modernização do sistema registral brasileiro. ”

No mais, as justificativas dispostas pelos interessados se limitam à transcrição de números falseados, de informações literalmente vazias e de argumentos simplórios, como a insinuação de que a aquisição de um token fracionário, sem direito a posse ou uso do imóvel e sem vínculo direto ao domínio representa a “democratização do acesso à propriedade imobiliária”.

4. Nesse ponto, aparente e legitimamente preocupado com a possível supressão da parte substancial de atividades remuneradas de seus associados – mas agindo com certo grau de ingenuidade – o Conselho Nacional dos Corretores de Imóveis – COFECI tentou o xeque-mate e – com a intenção de apoderar-se do “sistema de transações imobiliárias digitais do funcionamento das plataformas imobiliárias para transações digitais” – publicou a Resolução nº 1.551/2025 para dispor sobre “o credenciamento, o funcionamento e a supervisão das Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais” e regulamentação “das Transações Imobiliárias Digitais”, que, nos termos da Lei 6.530/78, configurem “atividade de intermediação imobiliária”, reservando ao Sistema COFECI-CRECI o credenciamento e o registro de pessoas jurídicas “constituídas sob as leis brasileiras” com objetivos sociais compatíveis com “as atividades de operação da plataforma tecnológica para transações imobiliárias digitais” credenciadas pelo Conselho, além de impor regras de caráter geral sobre a emissão, custódia, negociação, transmissão, garantias de “tokens imobiliários”.

Em contraponto, o IRIB – Instituto do Registro Imobiliário do Brasil emitiu a Nota Técnica CPRI/IRIB nº 01, datada de 19 de agosto de 2025, reduzindo a pó a pretensão da resolução do COFECI após ressaltar ao menos sete pontos fulcrais e demonstrar que aquele conselho ultrapassou seus limites de competência normativa e incorreu em inconstitucionalidades formais e materiais que vão da tentativa de instituir regime jurídico inédito, de legitimar da criação de tokens sobre direitos imobiliário, cuja representação digital é expressamente excepcionada do regime legal dos ativos virtuais etc.

Submetida ao Juízo da 21ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Distrito Federal – em ação proposta pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) foram suspensos “os efeitos da Resolução COFECI nº 1.551/2025 e de eventuais atos realizados com base nesse ato normativo” e, finalmente, por sentença exarada em 19 de fevereiro passado foi julgado procedente o pedido para declarar a nulidade da referida resolução, condenando o Réu ao pagamento das verbas sucumbenciais .

5. Mas, afinal, para o que e a quem serve a ‘tokenização imobiliária’, nos moldes propostos atualmente?

Parece inafastável que a possibilidade da realização de transferências de direitos reais imobiliários sem a intermediação de corretores de imóveis, sem a necessidade de escrituras e dos respectivos registros públicos, tudo isso substituído por um token representativo da propriedade, devidamente registrado em sistemas de tecnologia (blockchain), públicos ou privados, permissionados ou não, que permitam a codificação de dados essenciais e propriedades do ativo no registro, provavelmente proporcionaria maior agilidade, flexibilidade e economia às transações, o que seria suficiente para justificar sua adoção.

No entanto, todos os meios de captação de recursos normalmente elencados pelos apologistas da ‘tokenização imobiliária’ já estão no mercado – na forma de fundos imobiliários, certificados de recebíveis entre outros, e estão à disposição de tomadores e investidores com a efetiva observância das regras válidas e vigentes.

No regime jurídico vigente afastam os procedimentos propostos para a almejada tokenização a competência legal do corretor de Imóveis “para exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária” ; a obrigatoriedade da lavratura de escritura pública “para a validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País” e o “registro do título translativo no Registro de Imóveis” para a transferência da propriedade imobiliária, permanecendo o alienante “a ser havido como dono do imóvel ” enquanto não registrado o título translativo.

Algumas operações de alavancagem financeira destinadas diretamente e com sucesso à construção de empreendimentos imobiliários se conformam, diante das informações disponibilizadas, à tokenização geral de recebíveis e de participação em SPE, nenhuma delas vinculadas ao próprio imóvel, não se prestando como modelo de aplicação a ser examinado.

6. Ao tempo em que se reconhece a legitimidade dos esforços expendidos pelos agentes favoráveis à tokenização imobiliária isenta de vinculação matricial não será exagerado alertar que eventual resultado favorável ao entendimento de que o registro no blockchain é bastante e suficiente para a segurança dos negócios imobiliários poderá propiciar, facilitar e incentivar seu aproveitamento por agentes parasitários e criminosos. Não por acaso, o modus operandi da transação é em tudo semelhante à inolvidável operação de venda de certificados do boi-gordo: fracionamento do ativo (boi/imóvel) em quotas (arrobas/partes ideais), sem qualquer registro específico ou vínculo de controle da emissão das frações e da propriedade do lastro.

Além da similitude operacional, acresce a coincidência de condições políticas, econômicas e jurídicas:

“No caso Boi Gordo, a oportunidade ocorreu devido a uma lacuna existente no marco regulatório, pois se tratava de um negócio novo. Tal negócio, que mesclava investimento financeiro e atividade agropecuária, era desconhecido, não havendo, então, casos similares nem regulamentação específica que o previsse. Até que o novo tipo de negócio fosse regulamentado, a fraude já estava em curso há muitos anos. A existência dessa lacuna regulatória também permitiu a ocorrência de outras fraudes corporativas no setor, como a Gallus, em 1998 e a Avestruz Master, em 2004.”

Consta que, para as vítimas dessas fraudes, o que mais atormenta é a lembrança despertada pelo agradável odor de churrasco. ‘’

Finalmente, nas palavras do ilustre advogado paranaense Dr. Carlos Alexandre Rodrigues, especialista em blockchain e criptomoedas, “o futuro da tokenização imobiliária no Brasil dependerá da capacidade de serem utilizados modelos que respeitem tanto a inovação tecnológica quanto os fundamentos jurídicos da propriedade imobiliária. O potencial para aumentar a liquidez, democratizar o acesso e reduzir custos no mercado imobiliário existe – mas só será plenamente realizado, ao que me parece, quando encontrada uma conexão entre o sistema registral tradicional e as novas tecnologias, em vez de tentarmos contorná-lo em nome de uma suposta disrupção, como vem sendo feito”.



* MAURO ANTÔNIO ROCHA é advogado graduado pela Faculdade de Direito da USP e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Notarial e Registral. Parecerista, Professor e Palestrante. Ex-Presidente da AD NOTARE – Academia Nacional de Direito Notarial e Registro no biênio 2024/2025 e atual Diretor de Assuntos Institucionais eleito para o biênio 2026/2027.

NOTAS
[1] Relatório de Insights. Maio 2025. Fórum Econômico Mundial.
[2] Jacomino, Sergio.Tokenização: A Hidra de Lerna dos Registros Públicos. https://cartorios.org/2025/09/02/tokenizacao-a-hidra-de-lerna-dos-registros-publicos/
[3] Provimento CGJ (TJRS) 38/2021.
[4] Linkedin. Rubens Neistein. Acesso 27/01/2026
[5] Processo 1112544-54.2025.4.01.3400.
[7] Lei nº 6.530/1978,art. 3º
[6] Código Civil. Art. 104 e § 1º
[8] Wood Jr. Thomaz, Costa, Ana Paula Paulino.Ações substanciais e simbólicas na criação e condição de uma fraude corporativa: o caso Boi Gordo. Cadernos EBAPE.BR – FGC. V.10, nº 4, artigo 2, RJ, dez. 2012
[9] Rodrigues. Carlos Alexandre. A tokenização de imóveis está mesmo transformando o mercado imobiliário no Brasil? https://sl1nk.com/HjsgN. Acesso 22.02.2026

Publicado originalmente no Boletim Migalhas nº , de de março de 2026.

Nosso artigo publicado no Migalhas gera PL para a correção da Lei nº 9.514/1997

Mauro Antônio Rocha (*)


Em 12/11/2024 publicamos no Boletim Migalhas, edição 5.738 (1), artigo que apontava para incorreção na Lei nº 9.514/1997 e pedia "um mínimo de cuidados na elaboração e, principalmente, na revisão do texto legislativo final, já distanciada do mormaço dos interesses pessoais e políticos, seria suficiente para evitar erros grosseiros como o relatado, mas, bem diziam os germânicos que “quanto menos as pessoas souberem como são feitas as salsichas e as leis, melhor dormirão à noite”.


Com vistas à correção do texto legal equivocado, o Deputado Alberto Faria (PL/DF) protocolou recentemente o Projeto de Lei nº 4482/2025 (2), nos seguintes termos:

"Art. 2º O § 4º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 27 ...................

§ 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 1.219 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).
..........................”

O projeto de lei foi apresentado com a seguinte justificação:

A proposta busca corrigir a referência ao Código Civil na última parte do § 4º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, pois está equivocada. Embora se possa alegar esse erro legislativo tenha pouca relevância, não é assim, porque certamente gera insegurança jurídica. Explica-se a questão, nas palavras do jurista Mauro Antônio Rocha:

"O problema é que o citado art. 516 do Código Civil revogado em 2002 corresponde ao art. 1.219 do Código vigente; "o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis." Assim, restaria compreensível, por conta da mútua quitação, a ressalva da não aplicabilidade do disposto na parte final do art. 516 do Código Civil de 1916 e repetida no art. 1.219 do Código Civil vigente, que permite ao possuidor de boa-fé exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis."
(...).

(*) Mauro Antônio Rocha Advogado graduado pela Faculdade de Direito da USP e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Notarial e Registral. Presidente da AD NOTARE Academia Nacional de Direito Notarial e Registral para o biênio 2024/2025

Notas:

(1) O citado artigo foi originalmente publicado no Boletim Migalhas, de 02 de dezembro de 2023.
(2) O referido projeto de lei poderá ser consultado e acompanhado no site da Câmara dos Deputados

O PREÇO VIL NA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. MITO OU LENDA URBANA?

Mauro Antônio Rocha (☆)

Em artigo recentemente publicado no Migalhas (1) os excelentes André Abelha e Umberto Bara Bresolin discorreram sobre as execuções de dívidas com garantia imobiliária, questionaram provocativamente “se a arrematação do imóvel por menos do que 50% do seu valor caracteriza preço vil e invalida o leilão extrajudicial“ e, para concluir, sugerem que, nesse caso, a venda por preço inferior ao justo legal é um mito. A nosso ver, por ser impossível desde a vigência da Lei nº 14.711/2023, a venda por preço vil na execução da garantia fiduciária não é mito, e sim, lenda urbana – balela que se espalha rapidamente como verdade.


1. A alienação fiduciária de bem imóvel para a garantia da concessão de financiamento imobiliário em geral surgiu entreposta entre as garantias arroladas no art. 17 da Lei nº 9.514/1997 e admitidas para as operações realizadas no Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI. A alienação fiduciária de bem móvel, com procedimentos específicos, já era há muito tempo conhecida do mercado financeiro e a de bem imóvel, embora como negócio contratual atípico já era, ainda que de forma irregular e incipiente, praticada pelo mercado imobiliário e, nesse sentido “a doutrina o não desconhecia de todo e os tribunais embora com certa relutância e alguma vacilação entenderam que não seria uma figura contratual contraria ao nosso sistema”(2). Foi assim que, ao criar o Sistema de Financiamento Imobiliário, a referida lei “instituiu, em capítulo próprio, a alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, definindo generalidades, características jurídicas, âmbito de aplicação, procedimentos específicos e adequados de reconhecimento da quitação da dívida pelo fiduciário e da execução extrajudicial no caso de inadimplemento da obrigação pelo fiduciante” . Seu conceito está contido no art. 22 da citada lei como sendo “o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”(3)

1.1 O instituto foi estruturado de maneira a atender às necessidades e condições essenciais do sistema de financiamento criado, apontadas no art. 5º da lei, especialmente quanto à reposição integral do valor emprestado, remuneração do capital e a capitalização dos juros, todas de observação obrigatória para a pactuação, com detalhamento, prévia e amplamente debatido pelos mercados financeiro e imobiliário. Na regulamentação o Banco Central do Brasil estipulou as condições de proteção do capital, geralmente utilizadas no mercado de crédito imobiliário, como a adoção de quotas máximas de financiamento em relação ao valor de avaliação do imóvel, aferição da capacidade financeira do tomador e limitação de percentual da responsabilidade mensal do devedor destinada ao pagamento das parcelas assumidas, contratação de seguros de danos físicos ao imóvel e de morte e incapacidade civil do tomador, dentre outras.

Demais disso, o instituto permite à entidade financeira vistoriar e avaliar o imóvel oferecido como garantia, definir unilateralmente o valor pelo qual será recebido em garantia, o prazo de pagamento e os valores máximos de mútuo concedido, assim como, da parcela mensal, de maneira que, como urdida a operação, não se apurará perda financeira por conta da eventual execução, exceto em consequência da incompetência na contratação, ocorrência de sinistros de força maior, como as enchentes enfrentadas pelo Estado do Rio Grande do Sul em 2024 ou, ainda, de má-fé ou imprevidência do fiduciante que implique na demolição, desmoronamento ou contaminação do prédio ou do terreno objeto da garantia.

1.2 Em contrapartida a lei garantiu ao fiduciante a resolução contratual e recobro da propriedade ao final do pagamento, assim como – e principalmente – no caso de inadimplemento e consolidação da propriedade, que o imóvel seja vendido em público leilão, mediante procedimento justo e transparente que possibilite, na medida do possível, o pagamento integral da dívida e a recuperação dos recursos aplicados pelo fiduciante na frustrada aquisição do bem.

O leilão público adotado para a realização do ativo consolidado por conta de inadimplemento contratual e mora absoluta tem como pressuposto a oferta de venda ampliada pela publicação de editais em mídia impressa e virtual de grande alcance, capaz de multiplicar a ciência da venda aos interessados e, consequentemente, os lanços concorrentes, garantindo equilíbrio e justiça na transação .

É a esses dispositivos legais e regulamentares que se referem os doutrinadores quando destacam a “maneira equilibrada” da proteção estabelecida com o objetivo de desenvolver o mercado imobiliário e resguardar com comedimento os direitos dos financiadores e dos financiados.

2 Ocorre que, no mundo real, a partir de 2004 permitiu-se a extensão da garantia fiduciária para obrigações em geral, abrangendo operações financeiras e não financeiras diversas, contratadas com base em premissas sem proporcionalidade razoável entre os valores da dívida e da garantia. Também, no início da década de 2010, registrou-se um reconhecido “boom imobiliário” que distanciou enormemente os valores contratuais dos preços efetivamente praticados no mercado, derrubando as simetrias e o equilíbrio arquitetado pelos legisladores.

2.1 Exemplificando, para melhor compreensão: uma hipótese de execução extrajudicial de imóvel adquirido antes do “boom” por R$ 1 milhão, para a cobrança do saldo devedor calculado em R$ 750 mil, levado a leilão pelo valor contratual atualizado de R$ 1,15 milhão já revisado pelo IGPM que, em avaliação técnica atingiria valor de mercado entre R$ 3 e 4 milhões na data do leilão. Evidentemente que, aplicados os critérios legais estruturados para atender a financiamentos imobiliários, o preço vil já estaria plenamente configurado na oferta de venda para o primeiro leilão – ao menos nos sentidos ético e econômico. Foi exatamente para afastar essa absurda defasagem – e para evitar a massa de ações judiciais dela decorrentes – que as entidades financeiras se apressaram a fazer inserir na lei de regência o dispositivo que permite utilizar o valor da base de cálculo do ITBI recolhido na consolidação da propriedade como alternativa de apuração do valor de venda do imóvel em leilão.

2.2 Tal como, na hipótese de garantia de operações diversas, é bastante comum que um contrato de home equity albergue uma operação de empréstimo de R$ 250 mil garantido fiduciariamente por imóvel avaliado em R$ 1 milhão. É compreensível que a extensão da alienação fiduciária para a garantia de transações de outras ordens, destituídas das características ressaltadas das operações de financiamento no SFI e ricas de outras peculiaridades como a pluralidade de contratos, multiplicidade de devedores, interesses diferenciados, terceiros garantidores, profusão de bens para garantia de dívida única, interface com transações societárias, entre outras, tenha passado a exigir a conformação da garantia e a dispensa das proteções amarradas dos procedimentos originais.

Daí que a precariedade do texto moldado em justa medida para aplicação aos negócios jurídicos tratados naquele diploma legal, isto é, aos contratos firmados “no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário” tenha se mostrado insuficiente para as “operações em geral”, demandando alterações legais, às vezes desencontradas e que colocam em risco as razões jurídicas de sustentação do instituto aos seus contornos originais.

2.3 Até a promulgação da Lei nº 14.711/2023, o “marco legal das garantias”, apesar de definidos na lei de regência os preços mínimos de venda em cada um dos leilões, havia a possibilidade de arrematação do imóvel pelo valor da dívida, muitas vezes em montante percentualmente irrisório face do valor de avaliação ou mercado do imóvel, justificando a existência do debate sobre a prevalência do CDC ou do CPC sobre a legislação especial e a busca do cancelamento do leilão extrajudicial e da anulação da arrematação.

3. Com a redação atual, alterada pela Lei nº 14.711 em 20 de outubro de 2023, o art. 27 e seus parágrafos 1º e 2º da Lei nº 9.514/1997 determinam que – embora a propriedade plenamente tenha sido transmitida ao credor fiduciário com a consolidação da propriedade – o imóvel seja ofertado para venda em público leilão, no prazo de 60 dias da data da averbação, por montante não inferior ao valor estipulado no contrato de alienação fiduciária, devidamente revisado conforme critérios também ali indicados ou, caso o montante convencionado assim apurado resulte inferior ao valor utilizado como base de cálculo para apuração do ITBI exigível na consolidação, por este último.

3.1 Na hipótese de insucesso no primeiro leilão público, o imóvel será reposto à venda em segundo leilão, realizado nos quinze dias seguintes, por montante mínimo igual ou superior ao valor total da dívida garantida, acrescido das despesas e encargos legais.

3.2 Na ausência de lance vencedor no segundo leilão – se for a execução extrajudicial decorrente de débitos contraídos por força de contrato de financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor – a dívida será considerada extinta e inaplicável a apuração de saldo devedor remanescente, ocorrendo a recíproca quitação, para ficar o credor investido da propriedade plena, sem qualquer outra condição, e da livre disponibilidade em relação ao imóvel.

3.3 Em todas as demais modalidades de financiamento, empréstimo ou negócio jurídico não financeiro, na falta de lance vencedor no segundo leilão, o credor fiduciário poderá, a seu exclusivo critério, aceitar lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.

3.4 Aqui, se houver a arrematação e o produto obtido for insuficiente para o pagamento integral da dívida, acrescida das despesas e dos encargos legais, o devedor permanecerá obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que será cobrado por ação de execução e corresponderá ao valor atualizado da dívida deduzido do valor proporcionado pelo lance vencedor.

3.5 Na ausência de lance superior à metade do valor de avaliação do bem, ou de recusa de oferta recebida, o credor ficará investido da propriedade plena, sem qualquer outra condição, e da livre disponibilidade em relação ao imóvel, além de exonerado da obrigação de indenizar benfeitorias ou prestar contas ao fiduciante. Nesta condição, o saldo devedor remanescente para efeito de execução judicial será apurado pela dedução do valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação (metade do valor de avaliação) do valor atualizado da dívida.

4. De outro lado, averbada a consolidação da propriedade ocorre uma sutil inversão de posições, em que o bem objeto da garantia passa à propriedade plena do credor fiduciário que obtém a integral satisfação do crédito exequendo – em nada prejudicada pela obrigação de oferecer o bem à venda em leilão – enquanto o fiduciante torna-se credor da realização tempestiva da garantia, do recebimento do valor excedente apurado no leilão e da prestação final de contas.

Diferentemente do que ocorre no leilão judicial realizado para a venda de bem de terceiro, objeto de penhora, onde o montante arrecadado com a alienação retorna ao patrimônio do executado em substituição do bem imóvel e ali permanecerá constrito para ser utilizado na satisfação da dívida; na execução extrajudicial de garantia fiduciária, ao se realizar o leilão público, estar-se-á procedendo à venda de bem próprio – vale dizer, de propriedade plena do ofertante – exclusivamente para obtenção do dinheiro destinado à reposição do fluxo financeiro do contrato rompido e o produto arrecadado sucederá o bem imóvel no patrimônio do mesmo vendedor/ofertante.

4.1 Daí, ser possível afirmar que o conceito legal de preço vil é inaplicável à execução extrajudicial da alienação fiduciária de bem imóvel e que a eventual aceitação de lance ofertado por valor inferior ao mínimo expressamente determinado caracterizará descumprimento de obrigação legal pelo leiloeiro e/ou vendedor e configurará a fraude, seja contra a execução, contra credores, tributária ou de outra ordem, com imputação da responsabilidade pelo ressarcimento das perdas e danos causadas ao fiduciante diretamente e a possíveis terceiros indiretamente, entretanto, o leilão regularmente realizado não será necessariamente anulado, nem se obstará a transmissão da propriedade ao arrematante.

4.2 Destarte, essa venda do bem por valor inferior aos mínimos expressamente afirmados pela lei poderá revelar-se incompatível ou inadequada ao valor de mercado, porém não se conceituará, pelas razões de direito acima referida, como venda à preço vil no sentido jurídico-processual firmado no parágrafo único do art. 891 do Código de Processo Civil , tão somente no sentido estritamente econômico do termo.

5. Finalmente, e reiterando, a ausência de qualquer permissivo legal para a venda do bem pelo credor fiduciário em leilão público por valor inferior aos mínimos expressamente estabelecidos no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 (inclusive quanto ao limite mínimo opcional de metade do valor de avaliação), tornou impossível que a alienação possa caracterizar o preço vil, de forma que o eventual descumprimento dos preceitos legais configurará a fraude, cabível a aplicação do parágrafo único do art. 30 da Lei nº 9.514/1997, ação indenizatória por danos materiais e morais. Afinal, nas palavras de Abelha e Bresolin no artigo citado, “na execução extrajudicial de crédito garantido por alienação fiduciária [...] é a legislação especial que dá a última palavra sobre o mecanismo de apuração do preço vil. Legem Habemus”.

* MAURO ANTÔNIO ROCHA é advogado graduado pela Faculdade de Direito da USP e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Notarial e Registral. Presidente da AD NOTARE – Academia Nacional de Direito Notarial e Registro para o biênio 2024/2025.

______________________

(1) ABELHA, André e BRESOLIN, Umberto Bara. Alienação Fiduciária, hipoteca e o mito do preço vil. MIGALHAS, ed. 16/09/2025.
(2) PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil, Rio de Janeiro: Forense, 4ª ed. 1978, p. 360.
(3) ROCHA, Mauro Antônio. Alienação Fiduciária de Bem imóvel. Da supergarantia do crédito imobiliário ao big mac dos negócios financeiros. Leme (SP): Mizuno. 2ª ed., 2024. P. 23

Publicado originalmente no Boletim Migalhas nº 6.211, de 21 de outubro de 2025.

Comemorando o 5º aniversário da 'AD NOTARE' a Editora Mizuno relança o livro "A Hipoteca" ampliado e atualizado para a Lei nº14.711/2023

A tradicional e excelente Editora Mizuno se prepara para o relançamento do livro "A HIPOTECA", escrito pelo Dr. Ademar Fioranelli, oficial do Sétimo Registro de Imóveis da Capital do Estado de São Paulo, apresentado como contribuição aos estudos do XIX Encontro Nacional dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, realizado em Goiânia – GO, em 1992 que, lançado no último quarto do século passado, se tornou, pela excelência, uma das mais significativas e completas obras sobre a hipoteca no Brasil.

As novidades e modificações trazidas pela Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023 - o denominado 'Marco Legal das Garantias' - parecem, à primeira vista, suficientes para reintroduzir a hipoteca como garantia viável para as operações imobiliárias em geral, oferecendo uma alternativa simples e ágil ao mercado de crédito, especialmente aos negócios imobiliários, com características bastante similares às que transformaram a alienação fiduciária de bem imóvel na garantia que dominou os negócios financeiros e comerciais do Brasil nos últimos vinte e cinco anos

Nesse contexto - finalizando as comemorações do 5º aniversário de fundação da Academia Nacional de Direito Notarial e Registral - AD NOTARE - foi que consideramos ser este o exato momento trazer ao lume a obra do Dr. Ademar Fioranelli que, agora revista, ampliada e atualizada pelo autor, com a minha colaboração, em conformidade com as modificações introduzidas no instituto pela Lei nº 14.711/2023, se apresenta como um manual de grande interesse para os que militam na área do crédito financeiro e imobiliário, notadamente os advogados, consultores, registradores, incorporadores que terão a oportunidade de substituir os inúteis manuais existentes, ultrapassados em face das inúmeras alterações legais e do desinteresse do mercado editorial em investir na divulgação de um instituto jurídico que passou décadas "mantido vivo com a ajuda de aparelhos".

Busquei ser criterioso e discreto, de modo a preservar a transcendência da obra original e espero ter atingido o objetivo de assegurar – nas parcas intervenções e alterações que me foram exigidas para a adaptação do escrito originário às novas disposições legais e decisões jurisprudenciais – o nível de qualidade do texto primordial.

Agradeço profundamente ao Dr. Ademar Fioranelli, mestre e amigo de tantos anos, pela confiança e oportunidade de realizar este trabalho, reconhecendo o brilho e prestígio que isso me proporcionará perante a comunidade jurídica em geral e à Mizuno pelo denodo com que recebeu o projeto e pelo investimento realizado, ao tempo em que reverencio a AD NOTARE pela celebração.

I Fórum de Direito Imobiliário em Curitiba

Mauro Antônio Rocha (☆)


No dia 09 de maio de 2025, Academia Nacional de Direito Notarial e Registral - AD NOTARE e o Sistema Cofeci-Creci promoveram o 1º Fórum de Direito Imobiliário em Perspectiva em Curitiba (PR), no Auditório Poty Lazzarotto, nas instalações do MON - Museu Oscar Niemeyer.

Com a inscrição e participação de mais de 300 profissionais do direito e da corretagem de imóveis que participaram ativamente dos debates e das exposições foram abordados temas extremamente relevantes como a importância das garantias como fator de crescimento do mercado de crédito imobiliário e, consequentemente, da indústria imobiliária a usucapião, a adjudicação compulsória e a regularização fundiária realizadas no extrajudicial; as oportunidades de negócios e riscos envolvendo leilões; a necessidade das auditorias imobiliárias e o princípio da concentração dos atos na matrícula, além da sistematização da incorporação imobiliária.

As palestras e debates, presididas pelo Presidente do CRECI 6ª Região - PR, Dr. Luiz Celso Castegnaro, foram apresentadas pelos eminentes advogados Andréia Chinalia, Georges Alexandridis, Heitor de Freitas, Marc Stalder, Marcus Vinicius Kikunaga, Mauro Antônio Rocha (Presidente da AD Notare) e Suelen Meconi.

O tempo me conduziu para junto dos melhores.

Mauro Antônio Rocha (☆)

Direito Registral Imobiliário em Perspectiva – estudos em homenagem a Ademar Fioranelli Obra publicada pelo IRIB, Quinta Editorial e CENoR apresenta coletânea de artigos assinados por autores de renome.

Com o intuito de homenagear Ademar Fioranelli, 7º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP e um dos maiores nomes do Direito Registral Imobiliário brasileiro, o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), a Quinta Editorial e o Centro de Estudos Notariais e Registais (CENoR) da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra/Portugal (FDUC) lançaram o livro “Direito Registral Imobiliário em Perspectiva – estudos em homenagem a Ademar Fioranelli”, sob a coordenação do Ex-Presidente e Membro Nato do IRIB, Sérgio Jacomino, e do Secretário-Geral do Instituto, Ivan Jacopetti do Lago. O livro, com mais de 530 páginas, apresenta artigos assinados por grandes autores e celebra a trajetória de quatro décadas deste incansável e inspirador profissional.

Apresentando temas como a indisponibilidade de bens, a gratuidade de registros, a regularização fundiária, a Inteligência Artificial, a usucapião, as incorporações imobiliárias e o condomínio edilício, os autores integrantes desta homenagem oferecem ao leitor uma gama de conhecimentos e informações que faz jus ao nosso grande mestre Ademar!

Integram a obra os seguintes autores: Alexandre Laizo Clápis, Ana Paula Pellegrina Lockmann, Fernando P. Méndez, Flauzilino Araújo dos Santos, Flávio Luiz Yarshell, Hélio Lobo Júnior, Ivan Jacopetti do Lago, Jéverson Luís Bottega, José Fernando Simão, José Renato Nalini, Manuella Santos de Castro, Marcelo Augusto Santana de Melo, Mauro Antônio Rocha, Mónica Jardim, Naila de Rezende Khuri, Nataly Cruz, Nicolás Nogueróles, Olivar Vitale, Otávio Pinto e Silva, Ricardo Dip, Ricardo Felício Scaff, Sérgio Jacomino, Ulysses da Silva e Vicente de Abreu Amadei.

A obra também conta com Apresentação de Sérgio Jacomino e Flauzilino Araújo dos Santos, além de homenagens de Sônia Fioranelli, esposa de Ademar, e nota da editora Manuella Santos de Castro, que ressalta as contribuições acadêmicas do homenageado. Ao final, Ulysses da Silva assina a resenha crítica desta magnífica obra. Seu Posfácio, de autoria de Flauzilino Araújo, ainda destaca o legado e a inspiração transmitida por Fioranelli.

A obra pode ser adquirida na IRIB CULTURAL

A casa da mãe joana legislativa – mistérios da lei 9.514/1997

Mauro Antônio Rocha (*)




Para o desconforto do eminente Professor Flávio Tartuce, o desleixado legislador – ao incluir no texto legal o termo fiduciante – ‘lincou’ o artigo de lei do código civil de 1916 ao código civil vigente.






1. No final de 2023 publiquei artigo no boletim Migalhas¹ – com o título ‘O mistério dos arts. 23 e 24 da Lei 9.514/97 (ou a casa da mãe Joana legislativa)’ – apontando algumas óbvias incongruências nas transcrições da predita lei, especificamente quanto à redação vigente dos arts. 23 e 24, que suportaram revogação, inclusão e transformação de parágrafos originados na MP nº 1.162, depois convertida – com emendas e supressões – na Lei nº 14.620, ambas de 2023, publicadas nos portais do Governo Federal (planalto.gov.br/legislação) e da Câmara dos Deputados (camara.leg.br/legislação), repositórios comumente utilizados pelos operadores de direito para consulta e reprodução da legislação nacional. Desde então, o portal do Executivo corrigiu grande parte das impropriedades apontadas; o portal do Legislativo mantém na íntegra o texto contraditado.

2. Há alguns dias, em busca de elementos doutrinários de sustentação à tese que desenvolvia para um parecer sobre a contagem do prazo conferido ao credor fiduciário para a efetiva entrega ao fiduciante da importância sobejante à dívida, obtida em leilão público realizado nos termos da Lei nº 9.514/1997, compulsei o excelente e atualizado Manual de Direito Civil do professor Flávio Tartuce² e deparei-me com o seguinte parágrafo:

“Ainda quanto ao leilão, nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel nesse ato extrajudicial, o credor entregará ao devedor fiduciante a importância que sobejar ou sobrar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos, o que importar em recíproca quitação. Nessa atual redação do comando, o seu trecho final prevê que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil (art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, na redação da Lei 14.711/2023). Não incide, assim, a regra relativa à preempção ou prelação convencional, segundo a qual direito de preempção caducará, se a coisa for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor. Causa estranheza a inclusão dessa previsão, uma vez que a preempção ou preferência convencional depende de previsão no instrumento negocial.”

Depois de alguns minutos de meditação, sem conseguir integrar o exercício da preempção e sua caducidade no assunto abordado, aventei a possibilidade de defeito na impressão do tratado (uma espécie de maldição do referido dispositivo legal que, na segunda edição do meu livro sobre a alienação fiduciária, recentemente lançada³, desapareceu por completo do texto final, sem qualquer explicação) e resolvi conferir a matéria em outra obra do nosso i. jurista – Direito Civil: Direito das Coisas 4 – e lá encontrei o mesmo parágrafo, pleno, inclusive quanto à ‘estranheza’ do autor da alentada obra.

Buscando socorro, então, no texto oficial e integral da Lei nº 14.711/2023, reli cuidadosamente o supramencionado parágrafo legal que compõe o art. 2º da lei, nos seguintes termos:

Art. 2º A Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, passa a vigorar com as seguintes alterações:

[...] “Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. [...] § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).5

3. ‘Lux Venit’. Apreendi de imediato que, para desconforto do eminente professor Flávio Tartuce, o desleixado legislador – que deveria apenas e tão somente especificar que o destinatário do valor sobejado é o fiduciante e não o devedor, como erroneamente indicado na redação original – aproveitou a oportunidade para atualizar a redação ‘lincando’ o artigo de lei do código civil de 1916 ao código civil vigente.

O citado dispositivo vigeu, desde a promulgação da Lei nº 9.514/1997 – anteriormente ao atual código civil – com a seguinte redação:

[..] § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. 6

Após a intervenção do estulto legislador passou, inadvertidamente, a vigorar, desde 30 de outubro de 2023, da seguinte forma:

[...] § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) 7

O problema é que o citado artigo 516 do Código Civil revogado em 2002 corresponde ao artigo 1.219 do Código vigente; “o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.” 8

Assim, restaria compreensível, por conta da mútua quitação, a ressalva da não aplicabilidade do disposto na parte final do art. 516 do Código Civil de 1916 e repetida no art. 1.219 do Código Civil vigente, que permite ao possuidor de boa-fé exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Um mínimo de cuidados na elaboração e, principalmente, na revisão do texto legislativo final, já distanciada do mormaço dos interesses pessoais e políticos, seria suficiente para evitar erros grosseiros como o relatado, mas, bem diziam os germânicos que “quanto menos as pessoas souberem como são feitas as salsichas e as leis, melhor dormirão à noite”.

4. Pelo exposto, tomo a liberdade de repetir o que escrevi no artigo publicado em dezembro de 2023:

Os desacertos apontados podem parecer desimportantes, mas revelam a incúria e o descaso do legislador no tratamento da norma, resultantes, dentre outros fatores, do desnecessário aproveitamento da urgência das medidas provisórias e da avidez com que representantes das entidades e dos mercados financeiros avançam contra os direitos dos fiduciantes, o que restou claramente evidenciado na redação final da lei 14.711/23, fragilizando o instituto e proporcionando relevantes argumentos para a judicialização de seus procedimentos.

Está na hora da eclosão de um movimento de depuração da lei, para o efetivo aprimoramento do instituto da alienação fiduciária de bem imóvel e para a correção dos desvios e exclusão dos malfeitos na lei 9.514/97, tão importante para a garantia dos negócios jurídicos em geral.



(*) Mauro Antônio Rocha
Advogado graduado pela Faculdade de Direito da USP e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Notarial e Registral. Presidente da AD NOTARE Academia Nacional de Direito Notarial e Registral para o biênio 2024/2025

NOTAS
1. Publicado originalmente no Boletim Migalhas nº 5.738, de 02 de dezembro de 2023.
2.Tartuce, Flávio. Manual de Direito Civil: volume único. 14. ed. Rio de Janeiro: Método, 2024.
Op. cit. p. 1177/1178. 3. Rocha, Mauro Antônio. Alienação fiduciária de bem imóvel: da supergarantia do crédito imobiliário ao big mac dos negócios financeiros. 2. ed. Leme - SP: Mizuno, 2024. p. 715.
4. Tartuce, Flávio. Direito Civil: Direito das coisas. 16. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2024.
5. www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14711.htm. Texto vigente e acessado em 10/11/2024.
6. www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm. Texto acessado em 10/11/2024.
7. www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm. Texto vigente e acessado em 10/11/2024.
8. www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Texto vigente e acessado em 10/11/2024

BC pesquisa a opinião pública para regulamentar "novidades" do marco legal das garantias

Mauro Antônio Rocha [*]



O Banco Central do Brasil que sempre decidiu internamente os contornos de regulamentação da matéria tratada surpreende ao propor pesquisa de opinião pública para atualização da Resolução CMN 4.676/18.




1. Nos próximos dias a lei 14.711/23, que veio a lume com o "presunçoso, e mesmo enganoso"(1) epíteto de 'Marco Legal das Garantias', completará seu primeiro ano com suas principais matérias - a extensão ou recarregamento da garantia fiduciária e a alienação fiduciária de bem imóvel subsequente - ainda vagando como espectro em busca de regulamentação pelos corredores do Banco Central do Brasil, que não parece muito disposto a assumir a paternidade, nem a responsabilidade pelo feto malformado. Proposta de atualização da Resolução CMN 4.676/18 tramita, já por quase seis meses, "num indo e vindo infinito" e sem qualquer avanço visível entre as entidades representativas, as instituições financeiras e o BCB que agora propõe pesquisa de opinião com "a intenção de permitir a participação na elaboração de regras que irão afetar toda a sociedade".(2)

2. A referida resolução descende da Resolução 1.090, de 31/1/86, que - apenas para situar uma linha de tempo que interessa ao presente artigo - pode ser considerada o início de uma sequência de atos normativos divulgados para dispor, dentre outras questões, sobre exigibilidades de direcionamento de percentual dos recursos captados em depósitos de poupança para financiamento de produção e comercialização de imóveis, requisitos para a concessão de crédito imobiliário e garantias admitidas para as operações.

Do distante verão de 1986 até a enfumaçada primavera de 2024 o conteúdo da resolução originária foi alterado dezenas de vezes antes de sua revogação e substituição, em 30/4/83, pela Resolução CMN 1.980 que aprovou o regulamento disciplinar do direcionamento dos recursos captados pelas entidades integrantes do SBPE e as operações de financiamento efetuadas no âmbito do SFH e foi, também, alterada, revogada e substituída por outras normas administrativas, culminando na publicação, em 31/7/18, da referida Resolução CMN 4.676 que, tendo sofrido mais de uma dezena de alterações, resta ainda vigente.

O longo introito é utilizado para demonstrar que, sem prejuízo do procedimento legítimo, democrático e saudável de submissão prévia - para opinamento e revisão pelas entidades representativas e principais instituições financeiras - das propostas de modificação da norma administrativa, nos últimos quarenta anos o Banco Central do Brasil sempre decidiu internamente, em conformidade com as necessidades e objetivos pontuais da política monetária, os contornos de regulação da matéria tratada, razão pela qual é estranhamente surpreendente o apelo à pesquisa de opinião pública, conforme o Edital de Participação Social BCB 105, de 11/9/24, para a regulamentação da matéria e edição de resolução.

3. A pesquisa é composta de quatro propostas com as quais deverá o interessado concordar ou discordar, justificando a opinião, podendo optar pela abstenção.

3.1 A primeira proposta prevê que, na hipótese de um mesmo imóvel servir de garantia a mais de uma operação de crédito, a razão entre a soma dos saldos devedores das operações e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, na data da contratação da nova operação, não poderá ser superior ao limite de cota de financiamento aplicável à operação de crédito predominante (assim entendido como aquela que possui, na data da contratação da nova operação, o maior valor entre o valor nominal da nova operação e o saldo devedor de cada uma das operações já garantidas). Caso não haja limite estabelecido, a referida razão não poderá ser superior ao limite aplicável para a operação que tiver maior saldo, consideradas as operações que tenham limite estabelecido. (Art. 6º da Resolução 4.676, de 2018, com as alterações do § 2º e a inclusão dos §§ 3º e 4º propostos).

A resposta é parcialmente discordante. Em linhas gerais, a proposta repete as disposições contidas nos arts. 9º A e 9º B introduzidos na lei 13.476/17, exceto ao propor que "a razão entre a soma dos saldos devedores das operações e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, na data da contratação da nova operação, não poderá ser superior ao limite de cota de financiamento aplicável à operação", por contrariar frontalmente o § 4º do citado art. 9º B que dispõe expressamente que a extensão da alienação fiduciária não poderá exceder ao prazo final de pagamento e ao valor garantido constantes do título da garantia original.

Parece claro que o valor da garantia constante do título original, de que trata o texto legal, corresponde ao valor indicado no contrato de alienação fiduciária "para efeito de venda em leilão público" e aos "critérios para a respectiva revisão", conforme disposto no inciso VII, do art. 24 da lei 9.514/97.
Sabemos que:

- O texto destacado da lei foi criteriosamente adotado para - no contexto de simplificação da concessão de crédito - desobrigar a avaliação prévia do bem imóvel oferecido em garantia, assim como - e principalmente - isentar o bem de avaliação por ocasião da excussão e oferta para venda em leilão;

- O valor do imóvel indicado na grande massa de contratos de garantia fiduciária firmados, reflete o valor da própria transação, a consulta ao mercado ou a mera estimação de preço;

- Os critérios de revisão raramente são negociados entre as partes, adotando-se, em geral, a revisão por índices de variação monetária ou dos juros e encargos utilizados para a remuneração do valor mutuado.

Dessa forma, a apuração da razão de que trata a norma consultada deverá respeitar o(s) critério(s) indicado(s) originalmente para a revisão do valor do imóvel e a utilização do valor de avaliação, na data da nova operação, somente será admissível se - e quando - constar expressamente dos critérios arrolados.

3.2. A segunda proposta estabelece a obrigatoriedade, nas operações de empréstimos a pessoas naturais garantidos por imóveis residenciais, de contratação de cobertura securitária que preveja, no mínimo, cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel. Deverão ser atendidas as condições de oferta, estipulação, contratação e substituição da cobertura previstas nas disposições legais e regulamentares (Resolução 3.811, de 19/11/09, editada pelo Conselho Monetário Nacional) que disciplinam esses aspectos para as operações de financiamento habitacional. (Inclusão do art. 5º-A na Resolução 4.676/18)

A resposta é concordante. Considerando que as coberturas securitárias de MIP e DFI já são obrigatórias, a proposta deve se referir às operações de empréstimos em geral, sem destinação específica, com garantia imobiliária (home equity, por exemplo) e se prestará para assegurar maior segurança jurídica aos contratos.

3.3 A terceira proposta contempla a inclusão de um conjunto de definições a serem utilizadas para fins da Resolução 4.676/18, de modo a propiciar mais precisão e clareza ao ato normativo. (Art. 1º- A proposto para inclusão na Resolução 4.676, de 2018). Os conceitos previstos são os seguintes:

* Operações de crédito imobiliário: As operações de financiamento imobiliário e as operações de crédito que tenham imóveis como a única garantia ou como a garantia de maior valor, exceto as operações que se qualifiquem como crédito rural; e

* Financiamento imobiliário: As operações de crédito destinadas à aquisição, à construção, à produção, à reforma e à ampliação de imóveis residenciais e não residenciais e as destinadas à aquisição de material para construção, ampliação e reforma de imóveis residenciais e não residenciais.

A resposta é concordante face à utilidade das definições para as aplicações práticas da norma.

3.4 A quarta proposta prevê que os sistemas de amortização das operações de crédito com cláusula de atualização do saldo devedor por índice de preços podem incluir componente adicional de amortização voltado a minimizar variações no valor nominal das prestações, não podendo esse componente ser superior ao valor médio do índice de preços utilizado, considerado período equivalente ao do contrato da operação de crédito. (Art. 5º da Resolução 4.676, de 2018, com as alterações do § 2º e a inclusão dos §§ 3º e 4º propostos).

A resposta é discordante em relação ao texto proposto por conta da ausência de transparência em relação aos objetivos buscados. O critério limitador adotado não se mostra suficiente para esclarecer sobre a necessidade, efeitos e abrangência do "componente adicional de amortização" autorizado.

4. Finalmente, é notável o silêncio - na minuta de atualização da resolução e no edital de participação social - acerca da alienação fiduciária de bem imóvel superveniente, denotando os melindres daquela autarquia em relação ao dispositivo legal que introduziu a nova modalidade de "garantia", especialmente quanto à ausência de limites para a contratação, forçando a aceitação de operações que, a rigor, estarão destituídas das garantias exigidas e expostas aos riscos do inadimplemento durante todo o período de suspensão do registro.

5. As considerações acima foram apresentadas em nome da AD NOTARE - Academia Nacional de Direito Notarial e Registral para atendimento ao supra referido edital de pesquisa pública, a título de colaboração para a consecução da atualização da importante e necessária regulamentação das matérias tratadas.

Mauro Antônio Rocha
Advogado especializado em Direito Imobiliário, Notarial, Registral, Crédito e Garantias Imobiliárias.
Presidente da AD NOTARE - Academia Nacional de Direito Notarial e Registral.


NOTAS
(1) Pinto da Silva. Flávio Rocha. As garantias reais no anteprojeto de reforma do Código Civil: lições do anteprojeto do grupo de estudos temático e do Marco Legal de Garantias", Boletim Migalhas, edição de 28/08/2024.
(2) BC lança pesquisa de opinião pública para revisão de norma que trata de hipoteca e alienação fiduciária. https://aprendervalor.bcb.gov.br/detalhenoticia/20310/nota. Acesso em 16/09/2024.

Publicado no Boletim MIGALHAS 5939, de 18/09/2024

Lei nº 14.711/2023 - De marco legal da garantia a "texto encomendado e de escopo reduzido"

[*] Mauro Antônio Rocha