Mauro Antônio Rocha (*)
É urgente criar um sistema garantido de crédito que permita à pessoa idosa recuperar, estabilizar e manter suas finanças, sem expô-la ao risco da financeirização da velhice nem ao superendividamento.
1. É notável a intensa movimentação nos meios político e financeiro em torno do Projeto de Lei nº 2128/2025, de autoria do Deputado Luiz Carlos Hauly, que propõe a criação do “Sistema de Hipoteca Reversa para idosos proprietários de imóveis”, com o objetivo declarado de permitir a conversão do imóvel residencial de propriedade da pessoa idosa em linha de crédito, sem destinação específica e garantido pela alienação fiduciária, de forma a propiciar a obtenção ou complementação dos recursos financeiros necessários para dar condição digna de subsistência ao mutuário, sem a necessidade de desocupação da moradia.
O nome do instituto proposto tem inspiração na reverse mortgage, ou HECM (Home Equity Conversion Mortgage), provavelmente criada no fim da década de 1950 por um banqueiro de Portland, no Maine (EUA), com a intenção solidária de permitir que a viúva de um professor muito estimado na cidade permanecesse em sua residência sem a obrigação de pagar o PITI (principal, interest, taxes and insurance) da prestação mensal da hipoteca. O modelo contratual apresentado foi utilizado de forma excepcional no mercado privado por anos, até ser regulamentado e autorizado, em 1988, pelo Governo Federal norte-americano.
Outras modalidades de negócios jurídicos, com os mesmos efeitos, são praticadas na Europa. Na Itália, por exemplo, é bastante comum a oferta de venda da nua propriedade de residências com reserva vitalícia de usufruto para a pessoa idosa vendedora. Sobre esta operação discorre Vita Marchi:
“Essa nova (na praxe) modalidade de venda pode representar um ótimo negócio não só para idosos proprietários de imóveis – ao permitir-lhes continuar residindo, munidos de total proteção jurídica, em suas antigas moradias, e desfrutar, ao mesmo tempo, da extraordinária valorização de seus imóveis – como também para os potenciais compradores.
Esses últimos ou são poupadores de longo prazo, desejosos de, no futuro, residir naquelas áreas mais centrais, ou investidores econômicos, ávidos por novas oportunidades de aplicações financeiras e eventual lucro correspondente.
Neles podem-se também incluir alguns pais previdentes. que buscam de antemão garantir uma futura casa à filha ou filho ainda pequenos, adquirindo já em nome deles a nua-propriedade, contando com a normal longa duração do usufruto vitalício.”
Em outro exemplo, na França é usado o viager, modelo imobiliário de venda e compra pelo qual o adquirente paga, à vista, um valor inicial correspondente a 20 ou 30% do preço estimado total e o percentual restante em parcelas mensais vitalícias, cujos valores são estipulados conforme cálculo atuarial em que, teoricamente, quanto maior a idade do vendedor, menor sua expectativa de vida e, consequentemente, maior o valor da prestação (e vice-versa), garantido o direito de uso e habitação vitalícios ao vendedor idoso.
Nada impede, porém, que no viager as partes convencionem a imissão imediata na posse do imóvel pelo adquirente, para ocupação ou locação, caso em que os montantes envolvidos – preço, sinal e parcelas – pagos ao vendedor idoso são significativamente mais altos.
A imprevisibilidade do fator morte presente no modelo, no entanto, implica em assunção de riscos pelas partes, tornando aleatório o negócio jurídico.
2. A pressuposta preocupação legislativa se funda na visível precarização econômico-financeira da velhice, no Brasil, resultante da acentuada perda de rendimentos em decorrência da compulsória aposentadoria por idade cumulada com o aumento da expectativa da vida humana e do forçoso endividamento para suprir suas necessidades por ausência ou dificuldade de acesso à oferta pública de serviços, da natural exigência de maiores dispêndios com cuidados e saúde pelo trivial avançar do tempo e da deterioração patrimonial causada pelo crescimento incontrolável das cidades, imposição de escorchantes tributos sobre a propriedade, calculados com base em índices referenciais incompatíveis com os valores do mercado imobiliário, da cobrança descontrolada de contribuições condominiais e associativas e das coercitivas tarifas dos serviços públicos de saneamento ambiental – abastecimento de água e esgotamento sanitário, de energia elétrica, de transportes, de telecomunicações, de informação e atendimento, entre outras, que provocam a supervalorização dos imóveis residenciais - e transformam o sonho de vida realizado em um voraz devorador de recursos que impossibilita a manutenção da moradia e, no mais das vezes, expulsam seus moradores para as bordas periféricas das cidades.
De outro lado, a operação bancária proposta está arrimada nos interesses confessos e inconfessáveis dos mercados financeiro e de capitais que planejam – desde o colapso financeiro global de 2008 – recuperar suas perdas incorporando ou, ao menos, controlando todas as riquezas capazes de escalar comissionamentos.
3. O banco de dados da Câmara dos Deputados registra a apresentação de ao menos cinco projetos de lei com o objetivo a criação desse novo negócio imobiliário.
O primeiro deles, PL nº 2488, em 2011, de autoria da Deputada Andreia Zito, limitado e destituído de efetividade, indicava a instituição do “sistema de hipoteca reversa para pessoa com mais de sessenta anos, aposentado e proprietário de imóvel residencial” para que a pessoa idosa possa “vendê-lo, reservando para si o direito de habitação e constituindo uma renda mensal.” (sic). Outros, de qualidade técnica deplorável, pleiteavam a criação de uma “alienação fiduciária reversa”, incluída ao texto originário da Lei nº 9.514/1997, certamente pela incapacidade dos autores em distinguir o negócio jurídico principal – mútuo em dinheiro com efeito inverso ou reverso e saldo devedor crescente em razão da sequência de desembolsos e da ausência de amortizações – do negócio acessório, a alienação fiduciária do bem imóvel em garantia.
O projeto atualmente em voga, ao contrário, assume claramente a proposta de criação de um produto financeiro, operado e explorado por instituições financeiras “autorizadas e fiscalizadas pelo Banco Central do Brasil” obviamente com a finalidade de obtenção de lucro, o que exige rígido controle dos contratos e das cláusulas mitigadoras do efeito das imprevisibilidades, por meio de coberturas securitárias e ágeis execuções extrajudiciais.
4. Cumpre – neste exame crítico do referido projeto de lei – traçar as linhas gerais do negócio imobiliário pressuposto e do produto financeiro proposto para, em seguida, proceder à análise do texto original e destacar algumas questões, que deverão receber especial atenção durante sua tramitação.
Em linhas gerais, o negócio imobiliário pressuposto se resume à venda e compra pura, venda e compra de nua propriedade ou venda e compra com instituição de usufruto do imóvel residencial de titularidade da pessoa idosa, com a transferência imediata da propriedade (plena ou limitada, conforme a modalidade adotada) ao comprador, por valor apurado mediante cálculos atuariais, que poderá será liberado, geralmente, com o pagamento imediato de parte do valor e em parcelas mensais a prazo fixo ou vitalício a critério do vendedor, que será mantido na posse, uso e fruição do imóvel, por tempo certo e determinado ou vitalício, com vencimento automático na data de falecimento do vendedor, quando o comprador será investido na propriedade plena do imóvel.
O produto financeiro proposto no projeto de lei em exame, por seu turno, se resume exclusivamente à contratação da concessão de crédito (mútuo em dinheiro, sem destinação específica) para a pessoa idosa proprietária de imóvel residencial sem dívidas ou ônus de qualquer natureza, em montante compatível com a avaliação do bem e que será liberado, alternativamente, em pagamento único e imediato, ou em parcelas mensais a prazo fixo ou vitalício, ou, ainda, por meio de linha de crédito rotativa utilizada a critério do mutuário, garantido pela constituição de alienação fiduciária e consequente transferência da propriedade fiduciária e resolúvel ao mutuante/fiduciário. O vencimento automático da dívida ocorrerá, ordinariamente, com o falecimento do devedor (mutuário) e extraordinariamente, pelo abandono ou venda do imóvel pelo devedor (mutuário) ou pelo não pagamento das obrigações propter-rem por prazo superior a 12 meses. A consolidação da propriedade se dará com a ocorrência de qualquer das hipóteses acima, mediante execução extrajudicial realizada nos termos e conforme os procedimentos adotados na Lei nº 9.514/1997, inclusive com a venda do bem imóvel em leilão público.
Foram destacadas do texto original do PL as seguintes questões para exame:
(a) Inicialmente, por determinação da Lei nº 14.423, de 22/07/2002, as palavras idoso e idosa foram substituídas em toda a legislação brasileira por pessoa idosa e pessoas idosas, de forma que o texto original deverá ser atualizado, para a supressão e substituições das nomenclaturas indevidas.
(b) A expressão hipoteca reversa utilizada na ementa é incompatível com as características do instituto jurídico pretendido face à opção preferencial do autor pela garantia fiduciária. Ainda que a hipoteca venha a ser admitida como garantia eletiva, a impropriedade do adjetivo utilizado remanescerá sendo recomendável sua substituição por “crédito para pessoas idosas”, mais adequado para nominar uma operação financeira.
Sobre o despropósito do título hipoteca reversa discorre Ricardo Dip:
“Parece que se trata de uma referência ao fato de que a dívida seja crescente com o passar do tempo (vale dizer, o beneficiário vai recebendo periodicamente as prestações do empréstimo, além do aumento relativo dos juros), o que não ocorre com a hipoteca ordinária, em que a dívida decresce, rotineiramente, pelos pagamentos parciais (cf. a propósito, Contreras, Aguirre, Aldaz e Pérez Alvares). Disto resulta que, na verdade, a inversão é relativa ao débito, não à hipoteca que, de si própria, nada tem de invertida, quanto à garantia hipotecária ordinária”.
(c) O inciso I do art. 3º do projeto de lei estabelece a idade mínima de 62 anos, inclusive para cônjuge, como requisito para a contratação. Ocorre que são definidas como pessoas idosas, nos termos da referida Lei nº 14.423/22, aquelas com idade igual ou superior a 60 anos não havendo justificativa razoável para a exclusão de parcela significativa de pessoas do acesso ao crédito ofertado.
O inciso IV, relativo à segurança jurídica dispõe que dívidas hipotecárias podem prejudicar a contratação. No entanto, diversos outros ônus e constrições constantes na matrícula imobiliária podem comprometer a operação pretendida.
Sugerimos a correção dos incisos I (com a alteração da idade mínima para 60 anos) e do IV (para a inclusão da ausência de ‘ônus e constrições de qualquer espécie na matrícula imobiliária’ como requisito para a contratação.
Os incisos V e VI , do art. 3º, preveem a realização de “aconselhamento financeiro prévio” à decisão de contratar e a “avaliação da capacidade do mutuário de arcar com tributos, seguro e manutenção do imóvel”.
O requisito contido no inciso V pode configurar violação de direitos e indevida redução da aptidão civil da pessoa idosa que, regularmente, enquanto capaz, pode dispor de seus bens patrimoniais de qualquer forma, sem qualquer limitação ou necessidade aconselhamento compulsório.
O inciso VI conflita com a natureza do produto oferecido, destinado a capacitar financeiramente a pessoa idosa. O montante necessário para as despesas e tributos elencados deverá integrar a renda mensal contratada.
Entendemos suficiente a exclusão dos incisos V e VI do art. 3º e a inclusão de parágrafo específico sobre o assunto no art. 4º:
Art. 4º [...]
§ 1º. O contrato poderá dispor sobre o pagamento das despesas propter-rem, incluindo tributos, taxas condominiais, seguros e manutenção do imóvel pelo mutuário a débito diretamente da linha de crédito rotativa de que trata o inciso IV deste artigo e comporá o saldo devedor contratual.
Indicamos a inclusão de novo inciso no art. 3º para explicitar o requisito da obrigatória contratação de seguro DFI (danos físicos ao imóvel), compatível com o valor da operação, a ser firmado por seguradora de livre escolha do tomador do crédito.
Ainda no art. 3º, o parágrafo único dispõe sobre direito de permanência no imóvel, após o falecimento do mutuário, de cônjuge com idade inferior a 62 anos.
Não parece apropriado ou conveniente ao instituto proposto a admissão de pessoas que não comprovem – no momento da contratação – os requisitos da idade mínima e participação na propriedade do imóvel. A concessão de direito de permanência no imóvel a pessoa com menos de 62 anos fragiliza o contrato e o resultado da operação.
Sugerimos a exclusão do parágrafo único do art. 3º. Os efeitos contratuais e jurídicos da relação cônjuge-mutuário estão tratados no art. 7º do projeto de lei.
(d) No art. 4º, inciso III, é prevista opção de recebimento do crédito pela pessoa idosa através de pagamentos mensais vitalícios enquanto o mutuário residir no imóvel. Ocorre que a limitação temporal prevista pressupõe a obrigatoriedade de manter residência e a consequente vedação à cessão temporária da posse direta pelo mutuário (pela locação, por exemplo), o que contraria as regras da propriedade fiduciária.
Recomendamos a exclusão da limitação indicada e a inclusão de parágrafo que remeta às regras relativas à locação do imóvel alienado fiduciariamente, na Lei 9.514/1997, que dispõe sobre a ineficácia da locação não autorizada por prazo superior a um ano:
Art. 4º [...]
§ 2º. Aplica-se ao inciso III acima o disposto no art. 37-B da Lei nº 9.514/1997.
(e) O art. 5º da minuta cuida do vencimento automático do contrato nos casos de falecimento, desocupação permanente do imóvel, venda voluntária do bem e inadimplemento das despesas propter-rem incidentes sobre o imóvel. A desocupação do imóvel, de que trata o inciso II, pode decorrer de situação pessoal que independa de decisão da pessoa idosa, de forma que o vencimento automático do contrato nessa situação pode resultar em penalidade excessiva. Sugerimos substituir o verbo desocupar por abandonar no II e incluir no inciso III, a indicação de que o vencimento automático ocorrerá mesmo que a venda seja realizada com anuência prévia e interveniência do credor.
Também no art. 5º, o parágrafo único requer a explicitação das datas de verificação do saldo devedor nos casos de vencimento automático do contrato, podendo ser alterado para viger com a seguinte redação:
Art. 5º [...]
Parágrafo único. O contrato deverá prever cláusula de não responsabilidade patrimonial adicional, limitando a exigibilidade da dívida ao valor do imóvel, ainda que o saldo devedor na data de ocorrência de qualquer das hipóteses de vencimento automático, de venda efetiva do imóvel em público leilão ou consolidação definitiva da propriedade pelo credor fiduciário supere tal montante.
(f) O capítulo III trata dos chamados “direitos dos herdeiros e do cônjuge remanescente”. O art. 6º dispõe que, no caso de falecimento do mutuário, os herdeiros poderão quitar a dívida para manutenção do imóvel (inciso I), ou, vendê-lo para liquidação do débito (inciso II), sem, no entanto, estabelecer prazo para os devidos procedimentos.
Para os incisos I e II assinalamos o prazo de noventa dias para a quitação ou liquidação da dívida e no III da obrigação do credor de consolidar a propriedade e iniciar a execução extrajudicial da dívida para a realização da garantia.
Deve-se atentar para a oportunidade da realização de fraudes financeiras, sucessórias e tributárias na quitação da dívida pelo pagamento ou mediante venda do imóvel pelos herdeiros. Dessa forma, a lei deve deixar claro que o cancelamento da garantia reverterá a propriedade do imóvel ao espólio e sua posterior destinação ocorrerá nos autos do inventário.
Indicação de nova redação para os incisos I e II:
Art. 6º [...]
I – os herdeiros legais poderão, no prazo de 90 (noventa) dias, exercer o direito de quitação do saldo devedor para a reversão da propriedade ao espólio;
II – alternativamente, desde que autorizados por alvará judicial ou por escritura pública no inventário extrajudicial, poderão optar, no prazo do inciso anterior, por vender o imóvel, por valor igual ou superior ao saldo devedor apurado na data da venda, destinando o valor obtido à quitação do contrato.
III – Decorrido o prazo do inciso I, o credor fiduciante, comprovando o óbito, providenciará a consolidação da propriedade e promoverá os leilões públicos, conforme procedimentos de execução extrajudicial previstos na Lei nº 9.514/1997.
Também na redação original do Art. 6º o inciso III dispõe sobre a exoneração dos herdeiros do pagamento ou execução do saldo remanescente da dívida quitada com o valor obtido na alienação do imóvel, na forma dos incisos I e II.
No entanto, a cláusula de não recurso ou exoneração do pagamento do saldo devedor remanescente não se aplica às hipóteses cuidadas no art. 6º, que exigem a quitação integral, tanto no caso do pagamento direto (recursos próprios dos herdeiros) quanto no indireto (recursos com a venda do imóvel), devendo ser excluído o referido inciso III.
(g) Cabem alguns reparos ao art. 7º, que trata da permanência de cônjuge supérstite no imóvel após o falecimento do cônjuge-mutuário:
(g.1) É preciso distinguir, para todos os efeitos legais, o cônjuge elegível, que terá acrescidos aos seus os direitos do falecido (direito de acrescer), do cônjuge não elegível, de quem o falecimento do mutuário e o vencimento da garantia fiduciária exigirá a desocupação imediata do imóvel, aplicando-se à hipótese o apelo aos meios de desocupação judicial, bem como a cobrança de taxa de ocupação, se necessário.
(g.2) A redação do art. 7º poderá ser alterada para viger da seguinte forma:
Art. 7º O cônjuge-mutuário remanescente que residia no imóvel à época da contratação é considerado elegível e permanecerá na posse direta do bem até seu próprio falecimento ou voluntária desocupação.
§ 1º Para os efeitos desta lei considera-se:
I. Cônjuge Elegível remanescente a pessoa idosa legalmente casada ou convivente com o proprietário e que residia no imóvel à época da assinatura do contrato do qual tenha participado também como mutuário, que terá direito à permanência no imóvel após o falecimento do mutuário, mantida na posse direta do bem, sujeito às cláusulas e condições contratadas, até seu próprio falecimento ou voluntária desocupação, nos termos do decreto regulamentar;
II. Cônjuge não-elegível aquele não consta do contrato como mutuário, que tenha se casado com o mutuário após a data da contratação, e que não seja qualificado no contrato como mutuário, que será notificada para desocupar o imóvel no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da data do vencimento automático doo contrato, nos termos do art. 5º desta lei.
§ 2º. O vencimento da garantia fiduciária pelo falecimento do mutuário, nos termos do art. 5º, I, desta lei, implicará na desocupação e entrega imediata do imóvel pelo cônjuge sobrevivente não elegível, sob pena do pagamento da taxa de ocupação, desde a data da consolidação da propriedade, assegurado ao credor fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força de leilão público a reintegração na posse, tudo nos termos dos arts. 30 e 37-A da Lei nº 9.514/1997.
(h) Com relação ao disposto no art. 9º, sugerimos a alteração do inciso I para substituição da expressão falência por liquidação, uma vez que a operação é reservada às instituições financeiras e do inciso I para exclusão da parte final “e segurança jurídica dos herdeiros”. Ocorre que o negócio jurídico proposto é firmado entre partes capazes, conforme parâmetros definidos no projeto de lei, não se afigurando cabível a preocupação com os direitos e a segurança jurídica dos herdeiros, aos quais se aplicam as normas gerais do Código Civil.
(i) Finalmente, destacamos duas questões de alta indagação não constantes do texto original:
(i-a) É possível e conveniente que as partes convencionem desde logo a dação em pagamento como forma de quitação da dívida no caso de falecimento de mutuário, com vistas a dispensar os procedimentos extrajudiciais de consolidação da propriedade e a venda do imóvel em público leilão. A nosso ver, essa convenção não resulta da dação em pagamento nenhum tipo prejuízo ou dano ao mutuário e está em consonância com o direito de liberdade de contratação enquanto realizada por pessoas capazes e observados os demais requisitos de validade do negócio jurídico.
(i-b) Quais serão as consequências patrimoniais e jurídicas de eventual resolução contratual decorrente do inadimplemento das obrigações pelo credor fiduciário, especialmente om relação à não liberação das parcelas mensais do empréstimo concedido ao fiduciante em contrato de alienação fiduciária. Não há, aparentemente, dispositivo aplicável à hipótese na Lei nº 9.514/1997 nem no Código de Processo Civil.
5. As observações e sugestões aqui expostas resultaram de uma série de estudos envidados para maior compreensão do tema sob os aspectos jurídicos, mas também econômico-financeiros e das reflexões pessoais deles oriundos e são apresentadas com a intenção de incentivar o prosseguimento dos debates e o refinamento da proposição de um sistema de crédito que permita às pessoas idosas alcançar a recuperação, estabilização e manutenção definitiva de suas finanças, afastando o risco do superendividamento e financeirização da velhice.
* MAURO ANTÔNIO ROCHA é advogado graduado pela Faculdade de Direito da USP e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Notarial e Registral. Parecerista, Professor e Palestrante. Ex-Presidente da AD NOTARE – Academia Nacional de Direito Notarial e Registro no biênio 2024/2025 e atual Diretor de Assuntos Institucionais eleito para o biênio 2026/2027.
____________________________
(1)Marchi, Eduardo C. Silveira, Estudos de Direito Civil, São Paulo: Saraiva, 2014. p. 58
(2)https://www.camara.leg.br/busca-portal?contextoBusca=BuscaProposicoes&pagina=1&order= relevancia&abaEspecifica=true&q=hipoteca%20reversa&tipos=PL. Acesso em 07/08/2026.
Mauro Antônio Rocha (*)
Mesmo com a atual inviabilidade legal de tokenização imobiliária ‘stricto sensu’, há um gigantesco mercado para tokens com lastro imobiliário a ser aproveitado. 'Are you ready?'
1. O estado da arte
O mercado propulsor da tokenização imobiliária dispõe de um considerável grupamento de profissionais treinados e preparados para difundir os números estratosféricos estimados para o negócio (com valores divulgados alcançando a casa dos trilhões de dólares) e para disseminar essa panaceia ceifadeira da característica “tragicamente (i) líquida” do patrimônio imobiliário.
Os benefícios da mudança estrutural proposta na forma como são produzidos, negociados, financiados e registrados os ativos imobiliários são perceptíveis desde a viabilização da aquisição de infinitésimas partes do imóvel, com a consequente “democratização” do acesso à propriedade dos chamados bens de raiz; à celeridade “atômica” que possibilita que a operação se perfaça em nanosegundos, além de impactantes, como a prometida redução de custos de “transmissão” dos direitos reais em decorrência da propalada proscrição das escrituras e registros públicos e das intermediações de toda ordem.
Para além das benesses que emergem da estrutura comercial do negócio, tais profissionais são versados também em propagar o modelo tecnológico adotado para formatar a operação, baseado no blockchain – tecnologia de registro distribuído – DLT, com suas inigualáveis qualidades de imutabilidade, segurança e rastreabilidade técnica, e habilitados para discorrer longa e claramente sobre criptoativos, resistência à adulteração, smart contract, linguagem e vulnerabilidades contratuais, interoperacionalidade, programabilidade, modelos de estruturação legal, acessibilidade, escalabilidade, indivisibilidade, tipologia dos tokens, custódia, precificação e fracionamento, risco regulatório, escolha da blockchain, convergência e dependência tecnológica, governança etc.
Tudo de modo a se contrapor ao dito analógico e anacrônico registro imobiliário, apresentado como ultrapassado pelas utilidades digitais do registro na cadeia compartilhada do blockchain.
Desde logo, permito-me concordar que, exceto pelas hipérboles e exageros evidentes, as qualidades acima apregoadas são intrínsecas à tokenização e, com certeza, se evidenciarão factíveis e comprováveis, ao final.
2. O estado do Direito
É consensual – e admitido pela maioria dos próceres do negócio – que há uma monumental pedra no caminho da tokenização imobiliária “stricto sensu” (com token efetivamente representativo do direito real de propriedade): a vedação legal – e doutrinária – da inscrição do smart contract e seu correspondente token na matrícula do imóvel, requisito fundamental para a vinculação e ancoragem do direito real e preservação da unidade patrimonial entre o token e o lastro.
Neste ponto, geralmente nos referimos à necessidade de atualização legislativa para que seja afastado o impedimento e facultada a inscrição. Fazemos isso, no entanto, por mera condescendência.
Em condições normais de temperatura e pressão, o nominado token imobiliário – conceituado como uma representação digital de direitos sobre um ativo imobiliário, criado através de smart contracts em uma blockchain – não configura, sob nenhum aspecto jurídico, direito passível de inscrição na matrícula do imóvel pela ausência de características básicas para tanto, nem se inclui dentre os direitos reais arrolados no art. 1225 do Código Civil vigente e tampouco se integra ao inventário de atos sujeitos ao registro ou averbação de que trata o art. 167 da Lei nº 6.015/1973.
Leciona Caio Mário que “são direitos reais os que atribuem ao sujeito uma dominação direta sobre o objeto, ora abrangendo todas as suas qualidades, ora uma parte delas”.
E mais, “o que distingue os direitos reais dos de obrigação é o fato de os primeiros (iura in re) traduzirem uma dominação direta sobre a coisa, atribuída ao sujeito e oponível erga omnes, enquanto que os outros implicam na faculdade de exigir do sujeito passivo uma prestação, havendo, por conseguinte, uma relação que se arma entre o sujeito ativo e um ou mais sujeitos passivos, podendo mediatamente se referir a uma coisa.”
No mesmo sentido, Marco Aurélio Bezerra de Melo, ao analisar o art. 1.225 do Código Civil Brasileiro, que enumera os direitos reais, nos ensina que, “na tradição do Direito Brasileiro, o número de direitos reais é taxativo, isto é, a sua existência depende de reserva legal (numerus clausus) e o artigo se dispõe a apresentar o referido rol. O próprio efeito ‘erga omnes’ dos direitos reais parece explicar essa concepção, pois somente a lei poderia criar direitos que podem atingir a toda a coletividade”.
Para além disso, a lei civil exige que os títulos de constituição ou transmissão de direitos reais por atos entre vivos, sejam registrados no Cartório de Imóveis, para sua validade e eficácia:
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
E prossegue Bezerra de Melo, arrematando que “a eficácia da criação de um direito real sobre bem imóvel depende do registro do ato constitutivo no cartório imobiliário, não podendo ser confundido o ato negocial inerente a uma escritura de doação de um imóvel ou a de compra e venda, por exemplo, com o registro que da mesma é feito no Registro de Imóveis, assim como não possui efeito ‘erga omnes’ a escritura pública da hipoteca de determinado bem imóvel sem o competente registro.”
Portanto, não se trata da mera necessidade de proceder à alteração legislativa, mas, sim, de enfrentar uma impossibilidade jurídico-doutrinária, que não será resolvida com soluções simplistas como a risível inclusão no rol de títulos inscritíveis “da fração ideal de propriedade de bem imóvel, representada por meio de token registrado em sistema distribuído”, sugerida em projeto de lei que tramita no Senado Federal. Será imprescindível subir a régua da criatividade ao nível alcançado pelos autores da norma legal que criou a multipropriedade para outorgar “fração de tempo” a cada um dos multiproprietários do mesmo imóvel, “à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.
Demais disso, com todo o respeito aos juristas que têm buscado na Teoria Tridimensional do Direito de Miguel Reali o argumento substancioso, fundado “na indissociável correlação entre fato, valor e norma”, de que “o direito não pode permanecer alheio aos fatos sociais e tecnológicos em curso no país” , cumpre ressaltar que as normas regulatórias do registro público imobiliário existem e continuam vigentes e, exceto quanto a algumas críticas sobre a pressuposta exorbitância dos emolumentos cobrados ou de reclamos pontuais e excepcionais de dilação excessiva dos prazos para consecução dos registros requeridos, não se tem observado, até o momento, a emissão de qualquer sinal de desapreço efetivo ao regime jurídico e ao sistema registral público, de onde se infere sua aprovação pela cidadania. Quanto ao fato, é conveniente que juristas e legisladores não se açodem na regulação de novas realidades tecnológicas e negociais para que não sejam tratados como fatos sociais relevantes as triviais manifestações de interesses de grupos econômicos ou de poder, ponderando sempre sobre a distinção entre intenções – legítimas e valiosas – de exploração de negócios jurídicos vinculados a ativos e direitos econômicos e imobiliários e fatos sociais “que se afirmam e adquirem valor na experiência concreta”. Salvo melhor juízo, não se ouve no País nenhuma espécie de clamor cívico em prol da tokenização em geral, bem menos da tokenização de ativos imobiliários, assim como não há notícia de negócios bloqueados ou congelados pela ausência de embasamento legal para a consecução ou aguardando sinal de largada para a corrida do ouro.
3. A tokenização “imobiliária” possível
No mesmo balcão, um colossal mercado aberto, regulado e pronto para negociar as diversas modalidades de tokenização com lastro imobiliário, que possibilitam aos investidores o investimento em bens imóveis e o direito ao recebimento de fluxos de caixa e pagamentos futuros, que, na realidade, já está sendo explorado para a contratação de todas essas operações, passadas e presentes, fartamente divulgadas nos últimos meses.
Os tokens representativos de direitos reais secundários e/ou decorrentes de outros direitos obrigacionais e creditórios relacionados ao mercado imobiliário, não vinculados diretamente à propriedade imóvel e abrigados no ambiente das relações privadas, podem ser comercializados sem nenhum receio de violação de normas registrais, civis ou penais, bastando a estrita observância dos regulamentos administrativos emitidos pela Comissão de Valores Mobiliários CVM e pelo Banco Central do Brasil – BCB.
Nesse mercado afloram modalidades negociais das quais as empresas tokenizadoras tem profundo conhecimento estrutural e preparo para a exploração, mediante o aproveitamento da sociedades de propósito específico ou sociedades em conta de participação que adquirem a titularidade de um ou de múltiplos imóveis para incorporação ao capital social que será transformado em tokens representativos de suas quotas ou ações; ou da emissão de tokens para captação de recursos destinados à viabilização de empreendimentos residenciais e comerciais; da comercialização de tokens representativos de direitos reais secundários (usufruto, superfície etc.) ou direitos creditórios derivados (locação, arrendamento etc.), dentre tantas outras que a evolução criativa dessas empresas será capaz de estruturar.
Parece-nos, também, não haver dúvida sobre a legalidade da aquisição de titularidade sobre determinado imóvel para, mediante a tokenização, oferecer a investidores participações com remunerações apreciáveis, que independem da transmissão da propriedade, com ou sem a alternativa de transformar o investimento na compra do bem quando entender apropriado.
Aqui, sem a pretensão de ensinar a missa ao padre, a estrada está iluminada e bem-sinalizada, mitigando e até mesmo eliminando qualquer risco de colisão.
4. O marketing, a transparência e a segurança
O neologismo tokenização imobiliária chegou ao Brasil há, mais ou menos, dez anos e foi imediatamente adotado para distinguir o processo de criação de um ativo digital representativo da titularidade de bem físico e certo, capaz de viabilizar o acesso a partes ideais de um imóvel, independentemente do montante de recursos disponíveis; conferir celeridade à operação e reduzir os custos da transmissão dos direitos reais, tudo isso embalado no registro da transação em cadeia blockchain, que oferece segurança jurídica máxima e transparência, entre outros benefícios.
No momento, a expressão tokenização imobiliária – representação do bem imóvel ou do direito real de propriedade pelo criptoativo – não parece adequada às transações realizadas e deveria ser substituída por tokenização com lastro imobiliário ou qualquer outra nomenclatura que não confunda as transações e que indique claramente não se tratar de aquisição do imóvel ou de parte ideal do bem, mas de direitos obrigacionais resultantes da exploração do bem, de maneira a corrigir “esse processo de exposição do negócio que aposta na confusão e na divulgação caótica dos modelos como método de progressão no mercado, numa sequência que poderá conduzi-las a situação de descredito”.
É compreensível que, por conta do muito tempo, dinheiro e dedicação exigidos e investidos ao longo do tempo no desenvolvimento estrutural do negócio e no marketing na divulgação midiática da expressão, as empresas tokenizadoras não se mostrem confortáveis para tanto, mas é importante que, ao menos momentaneamente, até ter a situação jurídica da efetiva tokenização representativa da propriedade do imóvel definida pela lei – seja sustada sua utilização para a divulgação das transações realizadas e negócios ofertados.
(*) MAURO ANTÔNIO ROCHA é advogado graduado pela Faculdade de Direito da USP e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Notarial e Registral. Parecerista, Professor e Palestrante. Ex-Presidente da AD NOTARE – Academia Nacional de Direito Notarial e Registro no biênio 2024/2025 e atual Diretor de Assuntos Institucionais eleito para o biênio 2026/2027.
Mauro Antônio Rocha (*)
A contínua progressão/regressão da tokenização imobiliária emana de premissas jurídico-políticas cujo estudo exige foco ético, sem olhos a outros horizontes de interesse pessoal e contratual.
1. Resultado do incansável, competente e profícuo trabalho realizado pelo núcleo patrocinador da transformação digital dos ativos reais (com destaque para a Netspaces, seus dirigentes e empresas associadas) a tokenização imobiliária, em seu sentido mais amplo, avança sobre o mercado incorporador e, conforme notícias veiculadas nas redes sociais, está se consolidando em São Paulo com o lançamento de empreendimento da incorporadora Use, não por acaso direcionado ao público muito jovem, lançado para venda “em formato digital, com compradores reais e transações acontecendo agora”. A comercialização “dos primeiros imóveis tokenizados em São Paulo, anunciada pela netspaces, não é apenas uma inovação, é a materialização de uma nova infraestrutura para o setor”.[i]
(No vídeo de divulgação, o jovem CEO da incorporadora acessa a plataforma BLOCO e, enquanto discorre sobre o produto e exalta o modelo de venda tokenizada, insere informações e define uns poucos critérios e condições em um smart contract. Em cena seguinte, uma também jovem compradora recebe a mensagem à margem de um rio em Alter do Chão (PA), confirma a aquisição e finaliza a transação. Tudo isso em segundos, com a pretensão de afirmar a irrelevância das interações prévias comuns às transações imobiliárias analógicas. Muito mais tempo e informações me foram exigidos apenas para identificação e pagamento da inscrição de participação no Blockchain Real Estate Summit 2026.)
Contudo, lecionam os ilustres advogados do escritório Demarest, Marcus Fonseca e Julia Oliveira Viana que:
“[...] é importante esclarecer que nem sempre um ‘token imobiliário’, quando definido desta forma, conferirá direitos de propriedade sobre um imóvel (ou uma fração deste). No Brasil, inclusive, isso ainda não é possível. Essa limitação ocorre porque a transmissão da propriedade depende do registro do título translativo no sistema centralizado do Registro de Imóveis, conforme determina a legislação vigente [...].[ii]
Na falta de informes sobre qualquer alteração recente no humor do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) ou de mudanças nos provimentos que foram publicados pelas Corregedorias Gerais de Justiça dos principais tribunais estaduais para desestimular os notários da lavratura de instrumentos públicos e para determinar aos registradores a qualificação negativa de qualquer título apresentado a registro que vincule imóvel a token – que possam ser vagamente compreendidas como autorização para a consecução da festejada operação é lícito e permitido inferir – sem a pretensão de diminuir a importância do fato noticiado – que, para a correta compreensão e classificação doutrinária, tais transações se caracterizam como tokenização com lastro imobiliário, é dizer, de forma sumária, que a notícia muito provavelmente trate da emissão e comercialização de criptoativos representativos de direitos reais secundários e/ou decorrentes de outros direitos creditórios relacionados ao mercado imobiliário, não vinculados diretamente à propriedade imóvel e todas eles abrigados no ambiente das relações privadas e do direito obrigacional onde, nas palavras do também advogado o escritório Demarest, Marc Stalder, “deve prevalecer a diretriz de intervenção mínima e a presunção de que, inexistindo proibição legal, são admitidos arranjos lícitos e eficazes, desde que observados os requisitos de validade do negócio, a ordem pública e os limites intrínsecos dos direitos reais e obrigacionais”.[iii]
Para fins didáticos, vale repetir a classificação proposta e aparentemente aceita e utilizada por outros analistas pela simplicidade e facilidade de entendimento, com a seguinte nomenclatura: token com lastro imobiliário é o gênero do qual são espécies o token imobiliário (stricto sensu), representativo do direito real de propriedade, ancorado e vinculado à matrícula imobiliária; e token com lastro imobiliário (lato sensu), que repete a nomenclatura geral, abrange aqueles outros criptoativos representativos dos direitos reais secundários, creditórios ou com remuneração provinda de atividades correlatas.
2. Com vistas às condições jurídico-políticas correntes no Brasil e considerando que a posição legal está posta e deve ser obrigatoriamente observada até sua revogação ou derrogação, entendemos que a introdução da tokenização imobiliária (stricto sensu), "ainda não possível no Brasil”, deverá ser precedida de algumas medidas legislativas e outras administrativas.
A mais urgente e importante delas é a alteração legal que faculte a inscrição do smart contract e do token correspondente na matrícula imobiliária, possibilitando a ancoragem e vinculação do direito real, de maneira a preservar o lastro, facultando ao titular do direito o acesso à propriedade do bem imóvel, evitando que ativo físico e criptoativo sejam transacionados isoladamente em desfavor da segurança jurídica e, principalmente, impedindo que, “sem essa ancoragem, os criptoativos possam se descolar irremediavelmente de seu lastro e sujeitarem-se aos azares do mercado”.[iv]
Os direitos reais e demais atos e direitos inscritíveis no fólio registral estão arrolados de maneira exaustiva no inciso I, art. 167 da Lei nº 6.015/1973, que mantém inadmitidos os registros destituídos de previsão legal ou de títulos com natureza de direito pessoal, não sendo bastante o consenso dos interessados sobre a obrigatoriedade de registro imobiliário.
Nem o token integral, bem menos sua fração digital, se prestam a transmitir por si a propriedade do bem imóvel. Projeto de Lei em trâmite no Congresso Nacional propõe a inclusão da “fração ideal de propriedade de bem imóvel, representada por meio de token registrado em sistema distribuído“ no referido rol dos títulos inscritíveis. Ocorre que o direito real da propriedade fracionado ou partilhado, por conta da tokenização, resultará em partes ou frações do mesmo direito real, sem constituir novos direitos.
Embora relevante o número de juristas com entendimento contrário a taxatividade do dispositivo legal citado vale ressaltar a lição de Afrânio de Carvalho: “Quando a lei prevê, em disposição especial, os atos compreendidos no registro, quer em enumeração genérica, como o Código Civil [1916] (art. 856), quer em enumeração casuística, como na nova Lei do Registro (art. 167), deixa de fora todos os omitidos”.[v]
Nesse sentido, também a manifestação do jurista Josué Modesto Passos ao dissecar o provimento gaúcho que autorizou a escrituração da permuta da propriedade imóvel pelo token: “a aproximação do negócio jurídico de tokenização à figura jurídica da permuta traz uma pista importante sobre o regime jurídico que é necessário construir-se – a saber, aquele em que a lei garanta, por meio da tokenização, o acesso a alguma das faculdades normalmente asseguradas pela titularidade de um direito real. Esse regime jurídico, contudo, ainda não há, e não é a inscrição de um fato jurídico translativo relativo a token que pode edificá-lo”.[vi]
É portanto, salutar que os players da tokenização e seus acólitos reconheçam a existência de atos jurídicos que dependem da intervenção estatal e somente serão válidos e eficazes quando praticados no âmbito do sistema da lei dos registros públicos. Afinal, o modelo em construção deve respeito às normas legais vigentes; adotá-lo sem critérios e de forma imprudente vai se mostrar, ao fim e ao cabo, prejudicial à sua estruturação.
Essa compreensão – essencialmente técnica – decorre exclusivamente das premissas contidas na notícia trazida e da confrontação destas com a lei, a doutrina e a pouca jurisprudência existente, respeitando o perímetro assim definido, com o cuidado ético de não lançar olhos a outros horizontes com interesse pessoal e contratual.
3. Na medida em que não há informação sobre grupos organizados ou entidades declaradamente contrárias, ou que não reconheçam a eficácia e a eficiência da tokenização imobiliária para a simplificação dos negócios e, principalmente, para conferir liquidez e livre acesso ao domínio dos ativos reais alguns, sem o letramento adequado, se portam como adolescentes e atordoados quixotes, em luta contra imaginários moinhos de vento, a apontar como “indelicada, grosseira e autoritária” a mera indicação de que existe uma via correta que continuará intransponível e insubstituível ainda por longo tempo, qual seja, o registro dos direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos no cartório do Registro de Imóveis.
Como se depreende, o cuidado registral é, e sempre será, limitado à propriedade. A nosso ver, na tokenização somente interessam diretamente ao Registro de Imóveis e se exigirá o registro do smart contract e do correspondente token imobiliário (stricto sensu), assim como, de seu final cancelamento para efetiva transmissão da propriedade ao titular do direito. Tudo o mais – cessões, sucessões e onerações ocorridas entre o registro e o cancelamento do token se mostram de interesse restrito aos seus titulares, de forma que caberá à lei ou a normativos emitidos pelas entidades de fiscalização e governança desses títulos dispor sobre registro no blockchain, custódia, necessidade de controle e procedimentos exigíveis para conferir segurança jurídica à circulação.
Não se encontrará por aqui, em momento nenhum, a alegada invocação do registro público “como obstáculo intransponível a arranjos negociais lícitos e, portanto, válidos, que, por sua natureza obrigacional, sequer dependem dessa chancela para produzir legítimos efeitos entre as partes que intervêm em sua consubstanciação” nem, muito menos, a adoção de conduta lógica para exigir “que todo direito vinculado a imóveis passe pela liturgia registral, ainda que não se trate de direito real - é submeter a liberdade econômica a uma burocracia sem causa jurídica, transformando o instrumento em algoz do próprio fim que deveria servir.”
Isso não impedirá, entretanto, que longos e titubeantes textos elaborados sob a frondosa sombra de um timesheet continuem a imputar de “parcial e omissa” a mera indicação da existência de um caminho legal a ser trilhado – a “via correta” e “titular das virtudes e da segurança jurídica”
4. A aquisição da propriedade é negócio jurídico solene e não tecnológico que requer procedimentos preparatórios e pré-contratuais, cuja consecução demanda tempo e abrange desde o exame de correção e atualização da especialidade subjetiva e objetiva da matrícula, as avaliações econômica e física do imóvel, a due diligence e a negociação do preço. Esses procedimentos se repetem, com maior ou menor complexidade, a cada nova transação, independentemente do tempo decorrido. Para além destes, procedimentos próprios da transmissão da propriedade virão, como a pontuação contratual, a lavratura dos instrumentos públicos ou particulares e o registro imobiliário.
Já a tokenização imobiliária é um negócio jurídico essencialmente tecnológico, célere e digital. No entanto, os mesmos procedimentos acima elencados serão, também, rigorosamente enfrentados em seu processo de estruturação e não há justificativa minimamente razoável para que sejam negados ou escondidos sob o tapete apenas por serem lentos e analógicos.
A boa notícia é que concluída a tokenização, a confiança emanada dos princípios basilares da custódia, governança e controle, servirá de certificação da regularidade documental, do registro e da adequação do preço pago, desonerando os futuros adquirentes ou cessionários da necessidade de repeti-los – seja token imobiliário (quando for possível sua emissão) ou de lastro imobiliário.
5. O que surpreende é a sensível inação e submissão das respeitáveis e incansáveis sociedades tokenizadoras a esse processo de exposição do negócio que aposta na confusão e na divulgação caótica dos modelos como método de progressão no mercado, numa sequência que poderá conduzi-las a situação de descrédito.
A divulgação massiva da tokenização imobiliária, ofuscada pela indefinição dos conceitos, certamente despertará o interesse dos investidores, assim também das entidades regulatórias que virão com os conhecidos questionamentos que não poderão ser respondidos da forma perfunctória comumente usada nas redes sociais.
É preciso saber como se comportarão as sociedades tokenizadoras quando indagadas se o token ofertado representa o direito real de propriedade de determinado imóvel?, se o imóvel referido está legalmente vinculado ao token?; se esse vínculo poderá ser registrado na matrícula imobiliária?
Ou, ainda, se o token oferecido pode ser caracterizado, para os efeitos de direito, como token imobiliário?; e, se não, por que estaria sendo oferecido como se fosse?
Alguns perguntarão se a alienação do imóvel para terceiros poderá ser anulada no caso de fraude? Se as responsabilidades civil e criminal se mostram suficientes para desestimular a venda do imóvel pelo titular tabular em prejuízo do titular do token?
Finalmente, alguém poderá querer saber como ocorre e quem garante o destravamento da liquidez prometida?
6. São questões pertinentes e inevitáveis. As sociedades tokenizadoras deverão estar preparadas para respondê-las.
*MAURO ANTÔNIO ROCHA é advogado, parecerista, professor e palestrante. Graduado pela Faculdade de Direito da USP e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Notarial e Registral. Ex-Presidente da AD NOTARE – Academia Nacional de Direito Notarial e Registral no biênio 2024/2025 e atual Diretor de Assuntos Institucionais.
NOTAS
[i] Linkedin. Hub Imobiliário. Informação transcrita por Andreas Blazoudakis. Acesso em 10/04/2026.
[ii] Venosa. (op. cit.) p. 165.
[iii] Venosa. Silvio de Salvo (Coord.). Tokenização Imobiliária. Indaiatuba (SP): Ed. Foco, 2026, p. 56.
[iv] Jacomino. Sergio. Tokenização – a nova onda do Registro Público. https://cartorios.org/2025/08/01/tokenizacao-a-nova-onda-do-registro-publico/.
[v] Carvalho. Afrânio. Registro de Imóveis. 2ª. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977. Citado por Mônica Bonetti Couto, em Lei dos Registros Públicos Comentada. Lei 6016/1973. Rio de Janeiro: Forense, 2014. P.525
[vi] Venosa. (op. cit.) p. 12
Mauro Antônio Rocha (*)
O caráter contencioso da camada transacional independente, que prescinde do registro de vínculo real do imóvel ao token, ao final vai se mostrar prejudicial à estruturação da tokenização imobiliária.
1. O núcleo patrocinador da transformação digital dos ativos imobiliários estabeleceu a existência de duas camadas, nominadas de registral e transacional, no processo de estruturação da tokenização com lastro imobiliário. Entre essas camadas, uma linha tênue é constantemente submetida a fricções e operada como arma de um infindável cabo-de-guerra.
Na visão desse grupo, compõem a camada registral – burocrática, tensa e lenta por natureza, que expõe um atraso histórico e deletério ao aproveitamento daqueles ativos como instrumentos de conexão ao “ecossistema financeiro global” – os procedimentos exigíveis para conferir segurança jurídica e confiança aos negócios patrimoniais, ou sejam, aqueles necessários à regularização registral e documental do imóvel a ser tokenizado, qualificadores dos direitos reais e pontuadores da publicidade e oponibilidade desejados.
Do outro lado, a camada transacional, contratual e econômica – infraestrutura inovadora dotada de smart contracts e blockchains – se apresenta capaz de representar o patrimônio de forma digital, programável e auditável, pronta para proporcionar liquidez e permitir o fracionamento dos ativos para, em consequência, favorecer a concessão de créditos e a circulação das riquezas.
2. A caracterização dessas camadas surgiu, ao que parece, da divulgação distorcida, possivelmente por ruído de comunicação presente em artigos, material promocional e matérias midiáticas publicadas a partir do ano 2020, da “substituição do ativo real pelo criptoativo”, o que propiciaria a realização de negócios imobiliários sem intermediações e independentemente da participação do registro de imóveis, fundado tão-somente na livre circulação de tokens digitais adquiridos no mercado secundário de capitais.
Esse persistente ruído deflagrou recente disputa entre o mercado (com a ingerência excêntrica do Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI) e as entidades representativas dos oficiais de registro de imóveis e despertou a atenção do meio jurídico e de órgãos judiciais por conta de uma suposta intenção de ruptura e desarticulação do registro público de imóveis.
A tese de que a tokenização imobiliária opera exclusivamente na camada transacional tem sido aproveitada para sustentar o arrojado entendimento de que o registro no Blockchain é bastante e suficiente para dar segurança, eficiência e liquidez ao título, dispensando os cuidados do registro imobiliário, assim como para suprimir entraves e responsabilidades do campo de operação da tokenização propriamente dita e atribuí-los às dificuldades de progressão no campo do registro público.
3. A premissa não se mostra verdadeira.
De fato, é possível vislumbrar camadas no caminho da tokenização imobiliária mas elas são estanques, incomunicáveis e se mantém distantes e distintas, de tal forma que a pressentida precarização da primeira pode ser impeditiva ao seguimento do negócio específico, mas não afeta e nem responde pelo alegado comprometimento do avanço da segunda “enquanto aguarda a evolução e a modernização do sistema registral brasileiro”.
Ocorre que a “camada registral”, anterior à transacional, concentra procedimentos comuns a qualquer transação imobiliária, preparatórios e pré-contratuais, como a atualização e regularização do registro imobiliário, a due diligence e as avaliações econômica e física do imóvel. Devem ser incorporados a essa camada, também, os negócios imobiliários que precedem à tokenização, inclusive o efetivo registro da transmissão da propriedade do imóvel para a entidade administradora, quando for o caso.
Assim, as dificuldades encontradas na formalização dos registros (aqui incluídas as averbações requeridas) não emergem da tokenização ou da decisão de tokenizar, elas preexistem e decorrem de descumprimento anterior de exigências legais pelos titulares do bem imóvel. Admitir que a necessidade de correção de deficiências documentais acumuladas pelos proprietários é responsável pelo atraso no desenvolvimento da digitalização do ativo imobiliário permitirá, também, estender a mesma imputação a outras camadas, como a da construção (por projetos mal elaborados, ausência de mão de obra especializada, carência de material de construção) ou do parcelamento do solo (por erros na descrição dos lotes, deficiências nas confrontações etc.) entre outras.
Considerando que, apesar das elaboradas ideações de seus defensores, não há token imobiliário sem que a ele esteja vinculada a propriedade de ativo real de qualquer natureza; não há tokenização imobiliária, como conceituada e entendida atualmente sem o registro do título na matrícula imobiliária e, finalmente, não se vislumbra alternativa para a vinculação do bem imóvel ao título, sem a alteração da lei civil ou, ainda que se apresente excêntrico, por meio norma administrativa emanada do Conselho Nacional de Justiça – CNJ, a estruturação da tokenização com lastro imobiliário só pode ser admitida como legalmente válida com a conclusão de todos os procedimentos arrolados na camada registral.
A “camada transacional” abrange toda a operação da tokenização e se inicia quando o ativo físico regularizado, auditado e vistoriado é sublimado em um criptoativo, pela contratação, registro do smart contract no Ofício de Registro de Imóveis e pela emissão e registro do token no Blockchain – sem nenhuma outra interferência ou dependência do registro imobiliário nas etapas sequenciais, como a custódia e as cessões e transferências dos direitos reais imobiliários, sem intermediações ou escrituras, sujeitando-se tão-somente ao registro dos códigos de dados essenciais do token representativo da propriedade no Blockchain, onde permanecerão perpetuamente rastreáveis e imutáveis.
Pelo caráter contencioso, a insistência na premissa da camada transacional independente, que prescinde do registro de vínculo real do imóvel ao token vai se mostrar, ao final, prejudicial à estruturação da tokenização imobiliária.
4. Cumpre ressalvar que não parece justo adjetivar de atrasado e repressor o regime legal dos registros públicos vigente no Brasil, notadamente o de imóveis, criado há quase duzentos anos, pensado, repensado e atualizado pelos mais notáveis estudiosos do Direito pátrio, que se consolidou e se apresenta capaz e suficiente, principalmente pela adoção do regime do fólio matricial, de desempenhar suas atribuições essenciais de qualificar títulos e determinar de maneira escorreita e incontestável a individualização do ativo e a titularidade dos direitos reais sobre ele exercidos, ainda que carente da incorporação de tecnologias digitais que lhe permitirão fornecer dados qualificativos e quantitativos em tempo real (o que não deve ser confundido com a inconveniente precipitação dos registros em detrimento da segurança do sistema),
5. Atualmente, o que se percebe é a reação em cadeia do Poder Judiciário à sanha dos apologistas da tokenização, na forma de provimentos determinando a vedação do estabelecimento de vínculos entre tokens destinados à circulação e matrículas imobiliárias; neste ponto, o mercado sinaliza uma estudada acomodação que permita aceitar a imposição do registro imobiliário como requisito essencial para atribuir ao criptoativo direitos inerentes à propriedade enquanto aguarda a lenta tramitação do projeto de lei nº 4438/2025 que propõe a instituição de “tokens considerados direitos obrigacionais ou reais, segundo declarado na escritura“ e a inclusão no rol dos direitos reais da “fração digital de propriedade de bem imóvel” na forma de token.
Isso tudo não impede que o mercado prossiga realizando testes de estresse ao incentivar projetos de tokenização no âmbito obrigacional, operando o token “como própria manifestação de direitos transacionais (p.ex., compromisso de compra e venda inteiramente tokenizado, ora como parte de sua estrutura, atuando como gatilho ou vetor”.
Sobre isso, em excelente artigo publicado na revista Opinião Jurídica , o advogado e consultor jurídico do setor, Jonathan Doering Darcie ensina:
“Há, no entanto, uma ressalva importante: por força do regime civil, a mutação dos direitos reais imobiliários não é, ainda, passível de realização por fatos ligados a tokens (arts. 108 e 1.245 do Código Civil). É dizer: a movimentação do token, por si, não transfere os direitos reais. Segue-se disso que, até que o direito brasileiro evolua para conferir a esse o status de título apto a movimentar a propriedade, é recomendado que as estruturas de tokenização implementem medidas para prevenir a sujeição de um adquirente de imóvel tokenizado a riscos de evicção e de fraudes relacionadas.”(1)
Ao explicitar seu ensinamento, no entanto, Darcie exagera na dubiedade e qualifica a “ressalva importante” deixando visíveis os riscos a que ficarão expostos tanto o investidor em tokens – que se torna titular de mero crédito exigível no âmbito obrigacional, quanto o eventual “adquirente do imóvel tokenizado” – que só pode ser entendido, no contexto, como o adquirente de bem físico transformado em criptoativo, sem o devido registro imobiliário – que restará sujeito à evicção e fraudes relacionadas.
Ao final, o autor busca a penitência: ”tais riscos, no entanto, podem ser endereçados mediante regimes de indisponibilidade patrimonial autoimposta para custodiantes imobiliários, oferta de garantias reais a terceiros alheios à transação economicamente relevante, entre outras medidas de contenção que podem ser implementadas com alguma facilidade.”
A preocupação demonstrada para com os riscos com a tokenização desprovida de registro do lastro imobiliário e para com eventuais adquirentes de imóveis tokenizados contrasta com as recomendações trazidas à título de medidas de contenção. A única medida funcional de contenção de riscos é o registro imobiliário, todas as demais permanecerão sujeitas à defraudação. De mais, com todo o respeito merecido pelas pessoas e empresas competentes e honestas envolvidas no debate de ideias sobre o assunto, a tokenização imobiliária surge como um iceberg que carrega, sob a linha d’agua, um submundo onde vicejam exploradores e parasitas de toda ordem à espreita das oportunidades.
6. Para mitigar os aludidos riscos apresentamos alguns procedimentos sobre o registro imobiliário, que integram artigo publicado neste Boletim Migalhas(2), a seguir resumidos:
(a) Registro (ancoragem) do smart contract de tokenização e emissão de criptoativos representativos de direito real que confira domínio exercível sobre o bem jurídico – tais como a propriedade plena, a nua-propriedade, os direitos enfitêuticos (domínio direto e o domínio útil resultantes de enfiteuses regularmente constituídas e vigentes), a concessão de uso especial para fins de moradia; direito real de uso, os direitos reais resultantes da concessão de superfície (nua-propriedade e propriedade superficiária) e o direito de laje; efetuado uma única vez, funcionando como “escudo” para impedir novos registros na matrícula até o seu cancelamento, para todos os fins de direito (aqui, evidentemente, tratamos apenas de novos registrais prejudiciais aos direitos dos titulares dos tokens);
(b) Averbação opcional, à critério dos contratantes, do smart contract de emissão de criptoativos representativos dos demais direitos reais constituídos sobre coisa alheia (direito do promitente comprador, direito real de usufruto, de uso, de superfície, habitação, da locação, do comodato, do arrendamento rural etc.), para efeito de publicidade;
(c) Controle, fiscalização, custódia e circulação dos tokens imobiliários será realizado na plataforma unificada do ONR/SREI ou por prestadores de serviços digitais autorizados destinados a garantir a vinculação jurídica entre o token e o bem jurídico, na forma a ser definida na lei;
(d) Cancelamento do registro do token imobiliário somente com a apresentação do título apropriado e de certidão da entidade controladora autorizada que identificará o seu titular.
7. Os procedimentos acima representam apenas a organização de pensamentos iniciais, com proposições conhecidas da doutrina e sem qualquer pretensão de inovação. Afinal, nada melhor que uma modelagem jurídica com traços de Registro Torrens – sugerido por Rui Barbosa, quando “hipnotizado pela aceleração do fluxo de capitais no mundo civilizado”(3) – para dialogar com a “ponte necessária para reconectar o mercado imobiliário ao seu tempo”.(4)
*MAURO ANTÔNIO ROCHA é advogado, parecerista, professor e palestrante. Graduado pela Faculdade de Direito da USP e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Notarial e Registral. Ex-Presidente da AD NOTARE – Academia Nacional de Direito Notarial e Registral no biênio 2024/2025 e atual Diretor de Assuntos Institucionais eleito para o biênio 2026/2027.
NOTAS
(1) DARCIE, Jonathan Doering. Entendendo a Tokenização Imobiliária. Rev. Opinião Jurídica, ed. 2025. São Paulo. Secovi-SP.
(2) ROCHA, Mauro Antônio. Tokenização Imobiliária. Algumas notas sobre o registro imobiliário da emissão dos tokens. https://www.migalhas.com.br/depeso/451348/tokenizacao-imobiliaria-notas-sobre-o-registro-do-token-na-matricula
(3) JACOMINO, Sergio. Ermitanices – Rui Barbosa e o ticket de sangue. https://cartorios.org/tag/registro-torrens/
(4) DARCIE, op. cit.
Publicado originalmente no Boletim Migalhas nº , de de março de 2026.
Mauro Antônio Rocha (*)
O mercado parece ter reavaliado sua posição para integrar o registro do token imobiliário na camada regulatória com o intuito de afastar entraves e atribuir direitos inerentes à propriedade.
1. O nó górdio da progressão da “camada regulatória” da tokenização imobiliária
no Brasil reside na ambiguidade entre a aspiração de reconhecimento da
possibilidade de registro da emissão do criptoativo na matrícula do imóvel – de
forma a conferir ao token a natureza jurídica de propriedade imobiliária e,
principalmente, atrair para o produto o atributo da segurança jurídica do fólio
real – e a repulsa do mercado de capitais ao considerado excessivo formalismo
burocrático da lei registral, diante da suposta suficiência do registro na rede
tecnológica do blockchain para assegurar o aproveitamento dos caracteres de
rapidez e eficiência providos pelo sistema ao processo.
Idêntica indecisão tem
assolado os registradores de imóveis e suas entidades representativas que
publicamente assentem com a viabilidade – e obrigatoriedade – do registro dos
tokens emitidos, sempre ressaltando a distinção jurídica entre os registros
imobiliário e no blockchain, enquanto, ao mesmo tempo e contraditoriamente,
recorrem aos tribunais para alegar a ausência de permissão legal, negar o
assentido, ganhar tempo para encontrar um modo indolor de admissão e avaliação
das consequências desse ingresso em relação ao regime jurídico registral.
Nos últimos meses, entretanto, o mercado parece ter reavaliado suas posições para
absorver por inevitável o registro do token imobiliário, integrando-o à “camada
regulatória ou registral”, como requisito essencial para atribuir ao criptoativo
direitos inerentes à propriedade e afastar, por enquanto, o principal entrave ao
negócio.
2. Sobre o assunto, em artigo analítico publicado neste Boletim
Migalhas, edição de 02 de março passado, concluímos que sem o registro/averbação
da emissão do token na matrícula a tokenização imobiliária – nas condições em
que se encontra proposta – não existe no Brasil, de forma que sua exploração
pode ser considerada ilegal, sua oferta crime de propaganda enganosa(1) e a
negociação factual estelionato(2) , além de tipificar outros crimes contra o
Sistema Financeiro Nacional, expondo o player a demasiados riscos.
O reconhecimento da natureza de negócio imobiliário dessa operação ainda requer a
criação dos contornos legais suficientes para estabelecer o regime jurídico da
transformação de ativos imobiliários em criptoativos intangíveis, abrangendo
desde a emissão até o registro e custódia desses tokens, inclusive dos
normativos operacionais que os diversos órgãos de controle e fiscalização
haverão de elaborar e publicar.
Por agora, contam os apologistas do negócio com
um projeto de lei mal redigido, com erros crassos de conceituação e
procedimentos desconexos e contraditórios, em trâmite no Senado Federal(3) e que
atualmente se encontra anexado à proposta de atualização, modernização e
adequação do Código Civil brasileiro “a novos contextos sociais e tecnológicos,
além de reforçar a proteção de direitos fundamentais e a segurança jurídica”.
Na essência, por sua característica de priorizar liquidez ao investimento – salvo
em negócios em que se utiliza a emissão ou cessão do título como instrumento
dissimulado de transferência onerosa ou gratuita do ativo físico/jurídico – o
token imobiliário não prestigia a transferência dos direitos de uso ou gozo do
bem ao seu titular, limitando-o ao direito aos frutos produzidos e à sequela em
relação à parte/fração ideal representada.
Ocorre que o direito de reaver o bem de quem injustamente o possua ou detenha é conferido unicamente ao titular da
propriedade – condição que se confirmará mediante a exibição da certidão de
registro imobiliário público, que lhe confere publicidade.
Não bastará, portanto, o consenso dos interessados sobre a possibilidade/obrigatoriedade do
registro imobiliário. Será necessário desenvolver e apresentar argumentos
sólidos e consistentes que permitam estabelecer o regime jurídico do processo,
explicitar sua natureza jurídica e alterar a lei civil.
Em nada ajudará a proposição feita no projeto de lei mencionado para a inclusão da “fração digital
de propriedade de bem imóvel, representada por meio de token registrado em
sistema distribuído” no rol dos direitos reais previstos no Código Civil. O
token não se presta a transmitir por si a propriedade do bem e a fração digital
continuará sendo fração do direito real de propriedade, não constituindo novo
direito, assim como a fração ideal no condomínio edilício e a parte ideal nos
condomínios civis e voluntários constituem apenas ‘partes’ do todo.
3. Podemos dizer, sem pormenorizar, que são registráveis na matrícula imobiliária os
títulos que visam à constituição, transferência, modificação ou renúncia de
direitos reais. Dentre os direitos reais arrolados no art. 1225 do Código Civil
vigente destacamos como registráveis a propriedade (incluindo a nua-propriedade,
os domínios útil e direto resultantes de enfiteuses regularmente constituídas e
vigentes) e a propriedade superficiária; além dos direitos reais de uso, de uso
especial para fins de moradia e o direito de laje.
Ainda que não vislumbremos, com a clareza desejada, na “transformação do ativo imobiliário em ativo
digital” a constituição, transferência ou renúncia de direito real, se afigura
inafastável a constatação de importantes modificações ocorridas no processo,
notadamente em relação à titularidade do direito.
Na lição de Lamana Paiva(4), ao discorrer sobre o princípio registral da concentração, “nenhum fato jurígeno ou
ato jurídico que diga respeito à situação jurídica de um imóvel ou às mutações
subjetivas que possa vir a sofrer podem ficar indiferentes ao registro/averbação
na respectiva matrícula imobiliária”. Os direitos imobiliários, no direito
brasileiro, integram aquela categoria dos direitos que pressupõem a mais ampla
publicidade. “Esse princípio tem seu fundamento mais remoto no fato de que o
Direito só protege aquilo que é dado a conhecer às pessoas e, quando isso não se
realize publicamente, pelo menos que chegue ao conhecimento daquelas pessoas que
tenham real interesse em relação a determinada situação jurídica”.
É nesse sentido a conclusão lançada de que sem o registro legal e efetivo do título
aquisitivo na matrícula imobiliária não haverá a transferência da propriedade ou
de quaisquer outros direitos reais, não conferindo o registro no blockchain a
publicidade desejada para a segurança jurídica.
4. Ainda que perspectiva do consenso não represente a condição fundamental para a regularização do processo,
ele nos permite avançar na proposição das condutas subsequentes e indispensáveis
ao registro, de maneira que apresento um plano de procedimentos registrais
surgidos da interpretação subjetiva da doutrina registral, das leis de regência
e das características do negócio examinadas sob os ângulos das camadas
“regulatória” (tratamento do registro da emissão do token no Ofício imobiliário)
e “transacional” (tratamento das transações com os tokens e respectivos registros).
Assim, para firmar o piso inicial de entendimento, podemos estabelecer em linhas gerais que:
4.1 Será registrada(5) na matrícula imobiliária e transformado em token imobiliário a emissão de criptoativos representativos do
direito real que confira domínio exercível sobre o bem jurídico – tais como a propriedade plena, a nua-propriedade, os direitos enfitêuticos (domínio direto e o domínio útil resultantes de enfiteuses regularmente constituídas e vigentes), a concessão de uso especial para fins de moradia; direito real de uso, os direitos reais resultantes da concessão de superfície (nua-propriedade e propriedade superficiária) e o direito de laje;
4.1.1 – O registro da emissão do ativo digital representativo do ativo físico/jurídico objeto da matrícula imobiliária será feito em um único ato, independentemente da quantidade de tokens que serão criados com a emissão;
4.1.2 – O registro da emissão do criptoativo será efetuado uma única vez e funcionará como “escudo” para impedir novos registros na matrícula até o seu cancelamento, para todos os fins de direito;
4.1.3 – Não se fará registro ou averbação das transações relativas à cessão dos tokens imobiliários na matrícula imobiliária que, da forma que foi concebida e está atualmente estruturada não aparenta comportar a inscrição de milhares de frações digitais da propriedade em regime de conta corrente, com entradas e saídas diárias, correndo o risco de corromper-se e se tornar incompreensível e inelegível;
4.1.4 – O controle, fiscalização, custódia e circulação dos tokens imobiliários será realizado por prestadores de serviços digitais autorizados destinados a garantir a vinculação jurídica entre o token e o bem jurídico;
4.2 A emissão do criptoativo será feita por instrumento público ou particular, na conformidade da lei civil, por iniciativa do titular do direito real identificado na matrícula imobiliária;
4.3 O cancelamento do registro do token imobiliário se fará mediante a apresentação do título apropriado e de certidão da entidade controladora autorizada que identificará o seu titular;
4.4 A emissão de criptoativos representativos dos demais direitos reais constituídos sobre coisa alheia (direito do promitente comprador, direito
real de usufruto, de uso, de superfície, habitação, da locação, do comodato, do arrendamento rural etc.) também poderão constituir tokens imobiliários mas serão averbados na matrícula imobiliária, à critério do emissor, exclusivamente para efeito de publicidade;
4.5 Os direitos reais referidos foram arrolados e agrupados em caráter exemplificativo, observado o critério objetivo do domínio.
5. As presentes notas – que entrego com a pretensão de propiciar o
prosseguimento do debate imprescindível para a introdução da tokenização
imobiliária no país – resultam de estudos, pesquisas e reflexões procedidas pelo
autor e são publicadas com o intuito de apontar trilhas para suplantar os
entraves jurídicos e procedimentais do processo, sem deixar de alertar sobre os
riscos que a celeridade e a desregulação podem representar para a segurança
jurídica.
* MAURO ANTÔNIO ROCHA é advogado, parecerista, professor e palestrante. Graduado pela Faculdade de Direito da USP e pós-graduado em Direito
Imobiliário e em Direito Notarial e Registral. Ex-Presidente da AD NOTARE – Academia Nacional de Direito Notarial e Registro no biênio 2024/2025 e atual Diretor de Assuntos Institucionais eleito para o biênio 2026/2027.
________________________________
NOTAS
(1) Lei nº 8.078/1990. Código de Defesa do Consumidor. Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.
§ 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços.
(2) Decreto-Lei nº 2848/1940. Código Penal. Art. 171 - Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento.
(3) Projeto de Lei nº 4438/2025. Autoria Senador Wilder Moraes (PL/GO)
(4) Lamana Paiva, João Pedro. Registrador imobiliário em Porto Alegre-RS
(5) A expressão “registro” é aqui utilizada como gênero e pode abranger as espécies registro e averbação.
Publicado originalmente no Boletim Migalhas nº , de de março de 2026.
Mauro Antônio Rocha (*)
Sem registro na matrícula imobiliária o registro do token na rede do blockchain será como a declaração de amor esculpida na peroba-rosa, perene e imutável, mas sem garantia de casamento ou vida feliz a ninguém.
1. Nas condições em que está posto, o token imobiliário se assemelha a um mero contrato digital de gaveta que, no fim e ao cabo, servirá exclusivamente para expandir a cesta de negócios do inescrutável mercado de capitais e sua insaciável capacidade de escalar comissionamento. Cumpre ressalvar em prol do contrato de gaveta, que este, apesar de conferir direitos meramente obrigacionais, pode ser considerado mais seguro do que o token imobiliário atualmente formatado por transferir a posse do bem ao adquirente, que permanecerá, em qualquer dos casos, exposto aos riscos inerentes à integridade moral e responsabilidade patrimonial do vendedor.
Sem o registro legal e efetivo do título aquisitivo na matrícula imobiliária, não haverá a transferência da propriedade ou de outros direitos reais, e ainda que se proceda ao registro do token na rede do blockchain o efeito produzido será o de uma declaração de amor esculpida na peroba-rosa, mesmo perene e imutável não garantirá casamento ou vida feliz a ninguém.
2. Parece ser claro que, sem a possibilidade de registro/averbação da emissão do token na matrícula, a tokenização imobiliária – conforme definição geralmente aceita de ‘representação digital de direito real sobre ativo imobiliário, vinculada a imóvel específico’ - inexiste no Brasil, de forma que sua exploração poderá ser considerada ilegal, sua oferta configurar o crime consumerista de propaganda enganosa e a negociação factual estelionato qualificado, além da tipificação de outros crimes contra o Sistema Financeiro Nacional.
Por ser a confusão e o caos métodos comumente adotados pelos apologistas do negócio, convém, inicialmente, esclarecer que este artigo cuida unicamente da denominada tokenização imobiliária (espécie) que se propõe, com a participação de uma sociedade administradora ou não, à alienação de um determinado imóvel transformado em ativo digital comum, por meio da emissão e comercialização de token (ou tokens) correspondente ao ativo ou a cada fração do ativo representativo da propriedade imobiliária, registrável em rede distribuída do blockchain, não se embaralhando com a tokenização (gênero) que é o “processo de utilizar um registro programável para representar digitalmente a propriedade de um ativo – financeiro ou não – em formato transferível” , modelo inovador e transformador da propriedade de ativos digitais destinado a conferir eficiência operacional, flexibilidade ao mercado e, principalmente acessibilidade aos mercados financeiros, permitindo investimentos a partir de pequenas inversões de recursos.
É no interior da deliberadamente anárquica profusão de dados que são divulgadas e comemoradas informações sobre “criação e existência de um mercado de mais de R$ 4 trilhões (sic)”, emissões reguladas (sic) “superiores a R$ 1,5 bilhão em 2025”, bem como o “esforço da Comissão de Valores Mobiliários – CVM para a revisão de normas e acomodação de operações mais sofisticadas”. Ressalte-se que tais emissões, se efetivamente realizadas, deverão se referir, muito provavelmente, a ativos recebíveis, SPE ou coisa que o valha, mas não compreenderão ‘tokens imobiliários’, pela impossibilidade de registro da vinculação no competente Ofício de Registro de Imóveis; ademais, é relevante repetir que a CVM, na forma como estatuída atualmente, tem sua competência limitada a regular e fiscalizar o mercado de capitais, o que, evidentemente, exclui o mercado de títulos imobiliários.
3. No dizer de Sérgio Jacomino, “a tokenização é a Hidra de Lerna dos Registros Públicos. A cada golpe contra suas cabeças, duas novas despontam, multiplicando problemas e tornando o monstro terrivelmente ameaçador. Questões mal resolvidas se amplificam, os desafios se intensificam. Para muitos, as novas tecnologias são as faces de um monstro cuja cabeça imortal resiste a qualquer rochedo regulatório”.
Ao final de 2021, um equivocado provimento da Corregedoria Geral de Justiça do TJRS , devidamente revogado no final de 2025, que somente assentia com a lavratura de escrituras públicas de permuta de bem imóvel por tokens/criptoativos de conteúdo econômico razoavelmente equivalente à avaliação do imóvel permutado e estabelecia condições cumulativas para tanto, dentre elas a “declaração das partes de que o conteúdo dos tokens/criptoativos envolvidos na permuta não representa direitos sobre o próprio imóvel permutado...” foi divulgado em todo o País, de maneira deturpada, como exemplo autorizativo para a emissão de ‘tokens imobiliários’.
Atualmente, Corregedorias Estaduais de diversos Estados, para mitigar a pressão política e econômica exercida pelos interessados sobre os notários e registradores, se viram obrigadas a vetar expressamente o estabelecimento de qualquer vínculo entre as matrículas imobiliárias e os tokens digitais. Nesse sentido se manifestou a Corregedoria de Justiça do Tribunal do Estado de São Paulo ao determinar que “o Oficial de Registro de Imóveis não efetuará nenhuma anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a token digital ou representação em blockchain, destinado ou não a indicar a titularidade do domínio ou de outro direito inscrito”.
O aludido provimento da Justiça Paulista considera a importância de evitar a vinculação do fólio imobiliário a tokens ou sistemas de blockchain, enquanto ausente legislação federal ou norma emanada do Conselho Nacional de Justiça – CNJ, para “preservar a unidade, a confiabilidade e rastreabilidade do sistema registral imobiliário prevenindo a criação de mecanismos privados ou paralelos de representação da propriedade.” E remata:
“... a doutrina especializada tem sido uníssona ao afirmar que não há equivalência jurídica possível entre o registro imobiliário e a emissão ou circulação de ‘tokens’ digitais. Ainda que a tecnologia de ‘blockchain’ seja dotada de atributos como imutabilidade e rastreabilidade técnica, tais características não se confundem com a qualificação jurídica, com a fé pública registral e com o controle institucional exercido pelo Poder Judiciário, elementos essenciais e insubstituíveis do sistema registral.”
Com nenhuma surpresa para quem acompanha o dinâmico noticiário sobre o assunto, nem mesmo os vetos expressos foram considerados proibitórios da tokenização por seus partidários, prosseguindo a disseminação da ideia básica de que “o mercado avança na camada transacional enquanto aguarda a evolução e a modernização do sistema registral brasileiro. ”
No mais, as justificativas dispostas pelos interessados se limitam à transcrição de números falseados, de informações literalmente vazias e de argumentos simplórios, como a insinuação de que a aquisição de um token fracionário, sem direito a posse ou uso do imóvel e sem vínculo direto ao domínio representa a “democratização do acesso à propriedade imobiliária”.
4. Nesse ponto, aparente e legitimamente preocupado com a possível supressão da parte substancial de atividades remuneradas de seus associados – mas agindo com certo grau de ingenuidade – o Conselho Nacional dos Corretores de Imóveis – COFECI tentou o xeque-mate e – com a intenção de apoderar-se do “sistema de transações imobiliárias digitais do funcionamento das plataformas imobiliárias para transações digitais” – publicou a Resolução nº 1.551/2025 para dispor sobre “o credenciamento, o funcionamento e a supervisão das Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais” e regulamentação “das Transações Imobiliárias Digitais”, que, nos termos da Lei 6.530/78, configurem “atividade de intermediação imobiliária”, reservando ao Sistema COFECI-CRECI o credenciamento e o registro de pessoas jurídicas “constituídas sob as leis brasileiras” com objetivos sociais compatíveis com “as atividades de operação da plataforma tecnológica para transações imobiliárias digitais” credenciadas pelo Conselho, além de impor regras de caráter geral sobre a emissão, custódia, negociação, transmissão, garantias de “tokens imobiliários”.
Em contraponto, o IRIB – Instituto do Registro Imobiliário do Brasil emitiu a Nota Técnica CPRI/IRIB nº 01, datada de 19 de agosto de 2025, reduzindo a pó a pretensão da resolução do COFECI após ressaltar ao menos sete pontos fulcrais e demonstrar que aquele conselho ultrapassou seus limites de competência normativa e incorreu em inconstitucionalidades formais e materiais que vão da tentativa de instituir regime jurídico inédito, de legitimar da criação de tokens sobre direitos imobiliário, cuja representação digital é expressamente excepcionada do regime legal dos ativos virtuais etc.
Submetida ao Juízo da 21ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Distrito Federal – em ação proposta pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) foram suspensos “os efeitos da Resolução COFECI nº 1.551/2025 e de eventuais atos realizados com base nesse ato normativo” e, finalmente, por sentença exarada em 19 de fevereiro passado foi julgado procedente o pedido para declarar a nulidade da referida resolução, condenando o Réu ao pagamento das verbas sucumbenciais .
5. Mas, afinal, para o que e a quem serve a ‘tokenização imobiliária’, nos moldes propostos atualmente?
Parece inafastável que a possibilidade da realização de transferências de direitos reais imobiliários sem a intermediação de corretores de imóveis, sem a necessidade de escrituras e dos respectivos registros públicos, tudo isso substituído por um token representativo da propriedade, devidamente registrado em sistemas de tecnologia (blockchain), públicos ou privados, permissionados ou não, que permitam a codificação de dados essenciais e propriedades do ativo no registro, provavelmente proporcionaria maior agilidade, flexibilidade e economia às transações, o que seria suficiente para justificar sua adoção.
No entanto, todos os meios de captação de recursos normalmente elencados pelos apologistas da ‘tokenização imobiliária’ já estão no mercado – na forma de fundos imobiliários, certificados de recebíveis entre outros, e estão à disposição de tomadores e investidores com a efetiva observância das regras válidas e vigentes.
No regime jurídico vigente afastam os procedimentos propostos para a almejada tokenização a competência legal do corretor de Imóveis “para exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária” ; a obrigatoriedade da lavratura de escritura pública “para a validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País” e o “registro do título translativo no Registro de Imóveis” para a transferência da propriedade imobiliária, permanecendo o alienante “a ser havido como dono do imóvel ” enquanto não registrado o título translativo.
Algumas operações de alavancagem financeira destinadas diretamente e com sucesso à construção de empreendimentos imobiliários se conformam, diante das informações disponibilizadas, à tokenização geral de recebíveis e de participação em SPE, nenhuma delas vinculadas ao próprio imóvel, não se prestando como modelo de aplicação a ser examinado.
6. Ao tempo em que se reconhece a legitimidade dos esforços expendidos pelos agentes favoráveis à tokenização imobiliária isenta de vinculação matricial não será exagerado alertar que eventual resultado favorável ao entendimento de que o registro no blockchain é bastante e suficiente para a segurança dos negócios imobiliários poderá propiciar, facilitar e incentivar seu aproveitamento por agentes parasitários e criminosos. Não por acaso, o modus operandi da transação é em tudo semelhante à inolvidável operação de venda de certificados do boi-gordo: fracionamento do ativo (boi/imóvel) em quotas (arrobas/partes ideais), sem qualquer registro específico ou vínculo de controle da emissão das frações e da propriedade do lastro.
Além da similitude operacional, acresce a coincidência de condições políticas, econômicas e jurídicas:
“No caso Boi Gordo, a oportunidade ocorreu devido a uma lacuna existente no marco regulatório, pois se tratava de um negócio novo. Tal negócio, que mesclava investimento financeiro e atividade agropecuária, era desconhecido, não havendo, então, casos similares nem regulamentação específica que o previsse. Até que o novo tipo de negócio fosse regulamentado, a fraude já estava em curso há muitos anos. A existência dessa lacuna regulatória também permitiu a ocorrência de outras fraudes corporativas no setor, como a Gallus, em 1998 e a Avestruz Master, em 2004.”
Consta que, para as vítimas dessas fraudes, o que mais atormenta é a lembrança despertada pelo agradável odor de churrasco. ‘’
Finalmente, nas palavras do ilustre advogado paranaense Dr. Carlos Alexandre Rodrigues, especialista em blockchain e criptomoedas, “o futuro da tokenização imobiliária no Brasil dependerá da capacidade de serem utilizados modelos que respeitem tanto a inovação tecnológica quanto os fundamentos jurídicos da propriedade imobiliária. O potencial para aumentar a liquidez, democratizar o acesso e reduzir custos no mercado imobiliário existe – mas só será plenamente realizado, ao que me parece, quando encontrada uma conexão entre o sistema registral tradicional e as novas tecnologias, em vez de tentarmos contorná-lo em nome de uma suposta disrupção, como vem sendo feito”.
* MAURO ANTÔNIO ROCHA é
advogado graduado pela Faculdade de Direito da USP e pós-graduado em Direito
Imobiliário e Direito Notarial e Registral. Parecerista, Professor e
Palestrante. Ex-Presidente da AD NOTARE – Academia Nacional de Direito Notarial
e Registro no biênio 2024/2025 e atual Diretor de Assuntos Institucionais
eleito para o biênio 2026/2027.
___________________________
NOTAS
[1] Relatório de Insights. Maio 2025. Fórum Econômico Mundial.
[2] Jacomino, Sergio.Tokenização: A Hidra de Lerna dos Registros Públicos. https://cartorios.org/2025/09/02/tokenizacao-a-hidra-de-lerna-dos-registros-publicos/
[3] Provimento CGJ (TJRS) 38/2021.
[4] Linkedin. Rubens Neistein. Acesso 27/01/2026
[5] Processo 1112544-54.2025.4.01.3400.
[7] Lei nº 6.530/1978,art. 3º
[6] Código Civil. Art. 104 e § 1º
[8] Wood Jr. Thomaz, Costa, Ana Paula Paulino.Ações substanciais e simbólicas na criação e condição de uma fraude corporativa: o
caso Boi Gordo. Cadernos EBAPE.BR – FGC. V.10, nº 4, artigo 2, RJ, dez. 2012
[9] Rodrigues. Carlos Alexandre. A tokenização de imóveis está mesmo transformando o mercado imobiliário no Brasil? https://sl1nk.com/HjsgN.
Acesso 22.02.2026
Publicado originalmente no Boletim Migalhas nº , de de março de 2026.
Mauro Antônio Rocha (*)
Em 12/11/2024 publicamos no Boletim Migalhas, edição 5.738 (1), artigo que apontava para incorreção na Lei nº 9.514/1997 e pedia "um mínimo de cuidados na elaboração e, principalmente, na revisão do texto legislativo final, já distanciada do mormaço dos interesses pessoais e políticos, seria suficiente para evitar erros grosseiros como o relatado, mas, bem diziam os germânicos que “quanto menos as pessoas souberem como são feitas as salsichas e as leis, melhor dormirão à noite”.
Com vistas à correção do texto legal equivocado, o Deputado Alberto Faria (PL/DF) protocolou recentemente o Projeto de Lei nº 4482/2025 (2), nos seguintes termos:
"Art. 2º O § 4º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, passa a
vigorar com a seguinte redação:
“Art. 27 ...................
§ 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 1.219 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).
..........................”
O projeto de lei foi apresentado com a seguinte justificação:
A proposta busca corrigir a referência ao Código Civil na última parte do § 4º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, pois está equivocada. Embora se possa alegar esse erro legislativo tenha pouca relevância, não é assim, porque certamente gera insegurança jurídica.
Explica-se a questão, nas palavras do jurista Mauro Antônio Rocha:
"O problema é que o citado art. 516 do Código Civil revogado em 2002 corresponde ao art. 1.219 do Código vigente; "o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis."
Assim, restaria compreensível, por conta da mútua quitação, a ressalva da não aplicabilidade do disposto na parte final do art. 516 do Código Civil de 1916 e repetida no art. 1.219 do Código Civil vigente, que permite ao possuidor de boa-fé exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis."
(...).
(*) Mauro Antônio Rocha
Advogado graduado pela Faculdade de Direito da USP e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Notarial e Registral. Presidente da AD NOTARE Academia Nacional de Direito Notarial e Registral para o biênio 2024/2025
Notas:
(1) O citado artigo foi originalmente publicado no Boletim Migalhas, de 02 de dezembro de 2023.
(2) O referido projeto de lei poderá ser consultado e acompanhado no site da Câmara dos Deputados
