Tokenização imobiliária. Algumas notas sobre o registro imobiliário da emissão dos tokens.

Mauro Antônio Rocha (*)

O mercado parece ter reavaliado sua posição para integrar o registro do token imobiliário na camada regulatória com o intuito de afastar entraves e atribuir direitos inerentes à propriedade.

1. O nó górdio da progressão da “camada regulatória” da tokenização imobiliária no Brasil reside na ambiguidade entre a aspiração de reconhecimento da possibilidade de registro da emissão do criptoativo na matrícula do imóvel – de forma a conferir ao token a natureza jurídica de propriedade imobiliária e, principalmente, atrair para o produto o atributo da segurança jurídica do fólio real – e a repulsa do mercado de capitais ao considerado excessivo formalismo burocrático da lei registral, diante da suposta suficiência do registro na rede tecnológica do blockchain para assegurar o aproveitamento dos caracteres de rapidez e eficiência providos pelo sistema ao processo.

Idêntica indecisão tem assolado os registradores de imóveis e suas entidades representativas que publicamente assentem com a viabilidade – e obrigatoriedade – do registro dos tokens emitidos, sempre ressaltando a distinção jurídica entre os registros imobiliário e no blockchain, enquanto, ao mesmo tempo e contraditoriamente, recorrem aos tribunais para alegar a ausência de permissão legal, negar o assentido, ganhar tempo para encontrar um modo indolor de admissão e avaliação das consequências desse ingresso em relação ao regime jurídico registral.

Nos últimos meses, entretanto, o mercado parece ter reavaliado suas posições para absorver por inevitável o registro do token imobiliário, integrando-o à “camada regulatória ou registral”, como requisito essencial para atribuir ao criptoativo direitos inerentes à propriedade e afastar, por enquanto, o principal entrave ao negócio.

2. Sobre o assunto, em artigo analítico publicado neste Boletim Migalhas, edição de 02 de março passado, concluímos que sem o registro/averbação da emissão do token na matrícula a tokenização imobiliária – nas condições em que se encontra proposta – não existe no Brasil, de forma que sua exploração pode ser considerada ilegal, sua oferta crime de propaganda enganosa(1) e a negociação factual estelionato(2) , além de tipificar outros crimes contra o Sistema Financeiro Nacional, expondo o player a demasiados riscos.

O reconhecimento da natureza de negócio imobiliário dessa operação ainda requer a criação dos contornos legais suficientes para estabelecer o regime jurídico da transformação de ativos imobiliários em criptoativos intangíveis, abrangendo desde a emissão até o registro e custódia desses tokens, inclusive dos normativos operacionais que os diversos órgãos de controle e fiscalização haverão de elaborar e publicar.

Por agora, contam os apologistas do negócio com um projeto de lei mal redigido, com erros crassos de conceituação e procedimentos desconexos e contraditórios, em trâmite no Senado Federal(3) e que atualmente se encontra anexado à proposta de atualização, modernização e adequação do Código Civil brasileiro “a novos contextos sociais e tecnológicos, além de reforçar a proteção de direitos fundamentais e a segurança jurídica”.

Na essência, por sua característica de priorizar liquidez ao investimento – salvo em negócios em que se utiliza a emissão ou cessão do título como instrumento dissimulado de transferência onerosa ou gratuita do ativo físico/jurídico – o token imobiliário não prestigia a transferência dos direitos de uso ou gozo do bem ao seu titular, limitando-o ao direito aos frutos produzidos e à sequela em relação à parte/fração ideal representada.

Ocorre que o direito de reaver o bem de quem injustamente o possua ou detenha é conferido unicamente ao titular da propriedade – condição que se confirmará mediante a exibição da certidão de registro imobiliário público, que lhe confere publicidade.

Não bastará, portanto, o consenso dos interessados sobre a possibilidade/obrigatoriedade do registro imobiliário. Será necessário desenvolver e apresentar argumentos sólidos e consistentes que permitam estabelecer o regime jurídico do processo, explicitar sua natureza jurídica e alterar a lei civil.

Em nada ajudará a proposição feita no projeto de lei mencionado para a inclusão da “fração digital de propriedade de bem imóvel, representada por meio de token registrado em sistema distribuído” no rol dos direitos reais previstos no Código Civil. O token não se presta a transmitir por si a propriedade do bem e a fração digital continuará sendo fração do direito real de propriedade, não constituindo novo direito, assim como a fração ideal no condomínio edilício e a parte ideal nos condomínios civis e voluntários constituem apenas ‘partes’ do todo.

3. Podemos dizer, sem pormenorizar, que são registráveis na matrícula imobiliária os títulos que visam à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais. Dentre os direitos reais arrolados no art. 1225 do Código Civil vigente destacamos como registráveis a propriedade (incluindo a nua-propriedade, os domínios útil e direto resultantes de enfiteuses regularmente constituídas e vigentes) e a propriedade superficiária; além dos direitos reais de uso, de uso especial para fins de moradia e o direito de laje.

Ainda que não vislumbremos, com a clareza desejada, na “transformação do ativo imobiliário em ativo digital” a constituição, transferência ou renúncia de direito real, se afigura inafastável a constatação de importantes modificações ocorridas no processo, notadamente em relação à titularidade do direito.

Na lição de Lamana Paiva(4), ao discorrer sobre o princípio registral da concentração, “nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica de um imóvel ou às mutações subjetivas que possa vir a sofrer podem ficar indiferentes ao registro/averbação na respectiva matrícula imobiliária”. Os direitos imobiliários, no direito brasileiro, integram aquela categoria dos direitos que pressupõem a mais ampla publicidade. “Esse princípio tem seu fundamento mais remoto no fato de que o Direito só protege aquilo que é dado a conhecer às pessoas e, quando isso não se realize publicamente, pelo menos que chegue ao conhecimento daquelas pessoas que tenham real interesse em relação a determinada situação jurídica”.

É nesse sentido a conclusão lançada de que sem o registro legal e efetivo do título aquisitivo na matrícula imobiliária não haverá a transferência da propriedade ou de quaisquer outros direitos reais, não conferindo o registro no blockchain a publicidade desejada para a segurança jurídica.

4. Ainda que perspectiva do consenso não represente a condição fundamental para a regularização do processo, ele nos permite avançar na proposição das condutas subsequentes e indispensáveis ao registro, de maneira que apresento um plano de procedimentos registrais surgidos da interpretação subjetiva da doutrina registral, das leis de regência e das características do negócio examinadas sob os ângulos das camadas “regulatória” (tratamento do registro da emissão do token no Ofício imobiliário) e “transacional” (tratamento das transações com os tokens e respectivos registros).

Assim, para firmar o piso inicial de entendimento, podemos estabelecer em linhas gerais que:

4.1 Será registrada(5) na matrícula imobiliária e transformado em token imobiliário a emissão de criptoativos representativos do direito real que confira domínio exercível sobre o bem jurídico – tais como a propriedade plena, a nua-propriedade, os direitos enfitêuticos (domínio direto e o domínio útil resultantes de enfiteuses regularmente constituídas e vigentes), a concessão de uso especial para fins de moradia; direito real de uso, os direitos reais resultantes da concessão de superfície (nua-propriedade e propriedade superficiária) e o direito de laje;
4.1.1 – O registro da emissão do ativo digital representativo do ativo físico/jurídico objeto da matrícula imobiliária será feito em um único ato, independentemente da quantidade de tokens que serão criados com a emissão;
4.1.2 – O registro da emissão do criptoativo será efetuado uma única vez e funcionará como “escudo” para impedir novos registros na matrícula até o seu cancelamento, para todos os fins de direito;
4.1.3 – Não se fará registro ou averbação das transações relativas à cessão dos tokens imobiliários na matrícula imobiliária que, da forma que foi concebida e está atualmente estruturada não aparenta comportar a inscrição de milhares de frações digitais da propriedade em regime de conta corrente, com entradas e saídas diárias, correndo o risco de corromper-se e se tornar incompreensível e inelegível;
4.1.4 – O controle, fiscalização, custódia e circulação dos tokens imobiliários será realizado por prestadores de serviços digitais autorizados destinados a garantir a vinculação jurídica entre o token e o bem jurídico;
4.2 A emissão do criptoativo será feita por instrumento público ou particular, na conformidade da lei civil, por iniciativa do titular do direito real identificado na matrícula imobiliária;
4.3 O cancelamento do registro do token imobiliário se fará mediante a apresentação do título apropriado e de certidão da entidade controladora autorizada que identificará o seu titular;
4.4 A emissão de criptoativos representativos dos demais direitos reais constituídos sobre coisa alheia (direito do promitente comprador, direito real de usufruto, de uso, de superfície, habitação, da locação, do comodato, do arrendamento rural etc.) também poderão constituir tokens imobiliários mas serão averbados na matrícula imobiliária, à critério do emissor, exclusivamente para efeito de publicidade;
4.5 Os direitos reais referidos foram arrolados e agrupados em caráter exemplificativo, observado o critério objetivo do domínio.

5. As presentes notas – que entrego com a pretensão de propiciar o prosseguimento do debate imprescindível para a introdução da tokenização imobiliária no país – resultam de estudos, pesquisas e reflexões procedidas pelo autor e são publicadas com o intuito de apontar trilhas para suplantar os entraves jurídicos e procedimentais do processo, sem deixar de alertar sobre os riscos que a celeridade e a desregulação podem representar para a segurança jurídica.

* MAURO ANTÔNIO ROCHA é advogado, parecerista, professor e palestrante. Graduado pela Faculdade de Direito da USP e pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral. Ex-Presidente da AD NOTARE – Academia Nacional de Direito Notarial e Registro no biênio 2024/2025 e atual Diretor de Assuntos Institucionais eleito para o biênio 2026/2027.
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NOTAS
(1) Lei nº 8.078/1990. Código de Defesa do Consumidor. Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.
§ 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços.
(2) Decreto-Lei nº 2848/1940. Código Penal. Art. 171 - Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento.
(3) Projeto de Lei nº 4438/2025. Autoria Senador Wilder Moraes (PL/GO)
(4) Lamana Paiva, João Pedro. Registrador imobiliário em Porto Alegre-RS
(5) A expressão “registro” é aqui utilizada como gênero e pode abranger as espécies registro e averbação.


Publicado originalmente no Boletim Migalhas nº , de de março de 2026.