"O setor da construção civil – um dos que mais emprega trabalhadores no Brasil e movimenta dezenas de segmentos da economia – passa por um período de promissora expansão. De agente passivo de recebimentos mediante recursos governamentais e percentuais da caderneta de poupança, o setor hoje busca formas de conseguir investimentos para alavancar seus negócios. A empreitada das construtoras tem demonstrado ser bem-sucedida. Dezenove empresas abriram seu capital e hoje movimentam mais de R$ 12 bilhões, segundo dados da Bolsa de Valores do Estado de São Paulo (Bovespa).Mas não é de hoje que as construtoras procuram fontes de recursos financeiros para garantir sua sobrevivência. Nenhum outro segmento da economia convive com tão discrepante lei da oferta e procura. O Brasil tem um déficit habitacional estimado em mais de 7 milhões de moradias e as construtoras nacionais têm conhecimento, tecnologia de ponta e mão-de-obra para diminuir esses números. No entanto, a falta de crédito, os altos juros e a ausência de legislação para dar garantias a quem financiasse o mercado imobiliário, fizeram com que a construção civil passasse por períodos improdutivos em fins dos anos 1980 e início dos anos 1990.
Uma luz no fim do túnel surgiu com os fundos imobiliários, criados em 1993, e com os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), lançados em 1997. Os fundos imobiliários funcionam como os fundos de ações, em condomínios de investidores que compram cotas, administrados por instituições financeiras e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Eles são fechados, ou seja, quem quer negociar sua cota deve recorrer ao mercado secundário, que cresceu substancialmente no ano de 2005. Os fundos têm valor patrimonial elevado, chegando a superar R$ 300 milhões, mas as cotas podem ser compradas por até R$ 100. Os CRIs são títulos de crédito nominativos, de livre negociação, com lastro em contratos de financiamento garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária. Eles permitem que quem construa imóveis tenha alternativa para financiar o empreendimento, além do crédito bancário.
Ambas as formas de captação de recursos têm apresentado crescimento, graças à segurança oferecida aos investidores, à propriedade fiduciária e ao regime fiduciário existentes nesses instrumentos. Contudo, alguns fatores impedem melhor desempenho do mercado de securitização, que para mais desenvolvimento depende de flexibilização da exigibilidade na aplicação dos depósitos de poupança e de continuidade na queda da taxa de juros doméstica.
Para as construtoras, o mercado de capitais figura como uma das mais rentáveis e viáveis formas de obter recursos para financiar suas obras. As maiores empresas, que lançaram ações no mercado, captaram um volume significativo de recursos e atualmente mostram-se mais preparadas em termos de estrutura de capital e liquidez para financiar o crescimento esperado dos lançamentos imobiliários. Uma nova sigla passou a fazer parte do vocabulário dos construtores, IPOs (Initial Públic Offerings), ou seja, a oferta pública de ações.
O ingresso na bolsa exige transparência. Ao optar por esse meio, as empresas adotam regras de condutas denominadas Governança Corporativa, que proporcionam aos proprietários – acionistas ou cotistas – a gestão estratégica de sua empresa, a monitoração efetiva da administração e o compromisso constante de criação de valor para seus investidores. As principais ferramentas que asseguram o controle da propriedade sobre a gestão são o conselho de administração, a auditoria independente e o conselho fiscal. A empresa que opta pelas práticas de governança corporativa adota como linhas mestras a transparência, a prestação de contas (accountability) e a eqüidade em suas relações internas e externas. Há uma série de IPOs de construtoras em análise na Comissão de Valores Mobiliários, para ingressar no mercado. As que já estão no mercado buscam a expansão geográfica mediante o estabelecimento de parcerias. Essas associações dividem os riscos entre as empresas e facilitam o ingresso das incorporadoras menores.
O mercado de capitais descobriu o mercado imobiliário, definitivamente, e quem tem acesso ao capital manterá a competitividade.
*Alexandre Assolini Mota (alexandre@pmkadvogados.com.br)Fonte: Boletim IRIB em Revista nº 330.