Nótulas extravagantes sobre a tokenização com lastro imobiliário.

Mauro Antônio Rocha (*)

O caráter contencioso da camada transacional independente, que prescinde do registro de vínculo real do imóvel ao token, ao final vai se mostrar prejudicial à estruturação da tokenização imobiliária.

1. O núcleo patrocinador da transformação digital dos ativos imobiliários estabeleceu a existência de duas camadas, nominadas de registral e transacional, no processo de estruturação da tokenização com lastro imobiliário. Entre essas camadas, uma linha tênue é constantemente submetida a fricções e operada como arma de um infindável cabo-de-guerra.
Na visão desse grupo, compõem a camada registral – burocrática, tensa e lenta por natureza, que expõe um atraso histórico e deletério ao aproveitamento daqueles ativos como instrumentos de conexão ao “ecossistema financeiro global” – os procedimentos exigíveis para conferir segurança jurídica e confiança aos negócios patrimoniais, ou sejam, aqueles necessários à regularização registral e documental do imóvel a ser tokenizado, qualificadores dos direitos reais e pontuadores da publicidade e oponibilidade desejados.
Do outro lado, a camada transacional, contratual e econômica – infraestrutura inovadora dotada de smart contracts e blockchains – se apresenta capaz de representar o patrimônio de forma digital, programável e auditável, pronta para proporcionar liquidez e permitir o fracionamento dos ativos para, em consequência, favorecer a concessão de créditos e a circulação das riquezas.

2. A caracterização dessas camadas surgiu, ao que parece, da divulgação distorcida, possivelmente por ruído de comunicação presente em artigos, material promocional e matérias midiáticas publicadas a partir do ano 2020, da “substituição do ativo real pelo criptoativo”, o que propiciaria a realização de negócios imobiliários sem intermediações e independentemente da participação do registro de imóveis, fundado tão-somente na livre circulação de tokens digitais adquiridos no mercado secundário de capitais.
Esse persistente ruído deflagrou recente disputa entre o mercado (com a ingerência excêntrica do Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI) e as entidades representativas dos oficiais de registro de imóveis e despertou a atenção do meio jurídico e de órgãos judiciais por conta de uma suposta intenção de ruptura e desarticulação do registro público de imóveis.
A tese de que a tokenização imobiliária opera exclusivamente na camada transacional tem sido aproveitada para sustentar o arrojado entendimento de que o registro no Blockchain é bastante e suficiente para dar segurança, eficiência e liquidez ao título, dispensando os cuidados do registro imobiliário, assim como para suprimir entraves e responsabilidades do campo de operação da tokenização propriamente dita e atribuí-los às dificuldades de progressão no campo do registro público.

3. A premissa não se mostra verdadeira.
De fato, é possível vislumbrar camadas no caminho da tokenização imobiliária mas elas são estanques, incomunicáveis e se mantém distantes e distintas, de tal forma que a pressentida precarização da primeira pode ser impeditiva ao seguimento do negócio específico, mas não afeta e nem responde pelo alegado comprometimento do avanço da segunda “enquanto aguarda a evolução e a modernização do sistema registral brasileiro”.
Ocorre que a “camada registral”, anterior à transacional, concentra procedimentos comuns a qualquer transação imobiliária, preparatórios e pré-contratuais, como a atualização e regularização do registro imobiliário, a due diligence e as avaliações econômica e física do imóvel. Devem ser incorporados a essa camada, também, os negócios imobiliários que precedem à tokenização, inclusive o efetivo registro da transmissão da propriedade do imóvel para a entidade administradora, quando for o caso.
Assim, as dificuldades encontradas na formalização dos registros (aqui incluídas as averbações requeridas) não emergem da tokenização ou da decisão de tokenizar, elas preexistem e decorrem de descumprimento anterior de exigências legais pelos titulares do bem imóvel. Admitir que a necessidade de correção de deficiências documentais acumuladas pelos proprietários é responsável pelo atraso no desenvolvimento da digitalização do ativo imobiliário permitirá, também, estender a mesma imputação a outras camadas, como a da construção (por projetos mal elaborados, ausência de mão de obra especializada, carência de material de construção) ou do parcelamento do solo (por erros na descrição dos lotes, deficiências nas confrontações etc.) entre outras.
Considerando que, apesar das elaboradas ideações de seus defensores, não há token imobiliário sem que a ele esteja vinculada a propriedade de ativo real de qualquer natureza; não há tokenização imobiliária, como conceituada e entendida atualmente sem o registro do título na matrícula imobiliária e, finalmente, não se vislumbra alternativa para a vinculação do bem imóvel ao título, sem a alteração da lei civil ou, ainda que se apresente excêntrico, por meio norma administrativa emanada do Conselho Nacional de Justiça – CNJ, a estruturação da tokenização com lastro imobiliário só pode ser admitida como legalmente válida com a conclusão de todos os procedimentos arrolados na camada registral.
A “camada transacional” abrange toda a operação da tokenização e se inicia quando o ativo físico regularizado, auditado e vistoriado é sublimado em um criptoativo, pela contratação, registro do smart contract no Ofício de Registro de Imóveis e pela emissão e registro do token no Blockchain – sem nenhuma outra interferência ou dependência do registro imobiliário nas etapas sequenciais, como a custódia e as cessões e transferências dos direitos reais imobiliários, sem intermediações ou escrituras, sujeitando-se tão-somente ao registro dos códigos de dados essenciais do token representativo da propriedade no Blockchain, onde permanecerão perpetuamente rastreáveis e imutáveis.
Pelo caráter contencioso, a insistência na premissa da camada transacional independente, que prescinde do registro de vínculo real do imóvel ao token vai se mostrar, ao final, prejudicial à estruturação da tokenização imobiliária.

4. Cumpre ressalvar que não parece justo adjetivar de atrasado e repressor o regime legal dos registros públicos vigente no Brasil, notadamente o de imóveis, criado há quase duzentos anos, pensado, repensado e atualizado pelos mais notáveis estudiosos do Direito pátrio, que se consolidou e se apresenta capaz e suficiente, principalmente pela adoção do regime do fólio matricial, de desempenhar suas atribuições essenciais de qualificar títulos e determinar de maneira escorreita e incontestável a individualização do ativo e a titularidade dos direitos reais sobre ele exercidos, ainda que carente da incorporação de tecnologias digitais que lhe permitirão fornecer dados qualificativos e quantitativos em tempo real (o que não deve ser confundido com a inconveniente precipitação dos registros em detrimento da segurança do sistema),

5. Atualmente, o que se percebe é a reação em cadeia do Poder Judiciário à sanha dos apologistas da tokenização, na forma de provimentos determinando a vedação do estabelecimento de vínculos entre tokens destinados à circulação e matrículas imobiliárias; neste ponto, o mercado sinaliza uma estudada acomodação que permita aceitar a imposição do registro imobiliário como requisito essencial para atribuir ao criptoativo direitos inerentes à propriedade enquanto aguarda a lenta tramitação do projeto de lei nº 4438/2025 que propõe a instituição de “tokens considerados direitos obrigacionais ou reais, segundo declarado na escritura“ e a inclusão no rol dos direitos reais da “fração digital de propriedade de bem imóvel” na forma de token.
Isso tudo não impede que o mercado prossiga realizando testes de estresse ao incentivar projetos de tokenização no âmbito obrigacional, operando o token “como própria manifestação de direitos transacionais (p.ex., compromisso de compra e venda inteiramente tokenizado, ora como parte de sua estrutura, atuando como gatilho ou vetor”.
Sobre isso, em excelente artigo publicado na revista Opinião Jurídica , o advogado e consultor jurídico do setor, Jonathan Doering Darcie ensina: “Há, no entanto, uma ressalva importante: por força do regime civil, a mutação dos direitos reais imobiliários não é, ainda, passível de realização por fatos ligados a tokens (arts. 108 e 1.245 do Código Civil). É dizer: a movimentação do token, por si, não transfere os direitos reais. Segue-se disso que, até que o direito brasileiro evolua para conferir a esse o status de título apto a movimentar a propriedade, é recomendado que as estruturas de tokenização implementem medidas para prevenir a sujeição de um adquirente de imóvel tokenizado a riscos de evicção e de fraudes relacionadas.”(1)
Ao explicitar seu ensinamento, no entanto, Darcie exagera na dubiedade e qualifica a “ressalva importante” deixando visíveis os riscos a que ficarão expostos tanto o investidor em tokens – que se torna titular de mero crédito exigível no âmbito obrigacional, quanto o eventual “adquirente do imóvel tokenizado” – que só pode ser entendido, no contexto, como o adquirente de bem físico transformado em criptoativo, sem o devido registro imobiliário – que restará sujeito à evicção e fraudes relacionadas.
Ao final, o autor busca a penitência: ”tais riscos, no entanto, podem ser endereçados mediante regimes de indisponibilidade patrimonial autoimposta para custodiantes imobiliários, oferta de garantias reais a terceiros alheios à transação economicamente relevante, entre outras medidas de contenção que podem ser implementadas com alguma facilidade.”
A preocupação demonstrada para com os riscos com a tokenização desprovida de registro do lastro imobiliário e para com eventuais adquirentes de imóveis tokenizados contrasta com as recomendações trazidas à título de medidas de contenção. A única medida funcional de contenção de riscos é o registro imobiliário, todas as demais permanecerão sujeitas à defraudação. De mais, com todo o respeito merecido pelas pessoas e empresas competentes e honestas envolvidas no debate de ideias sobre o assunto, a tokenização imobiliária surge como um iceberg que carrega, sob a linha d’agua, um submundo onde vicejam exploradores e parasitas de toda ordem à espreita das oportunidades.

6. Para mitigar os aludidos riscos apresentamos alguns procedimentos sobre o registro imobiliário, que integram artigo publicado neste Boletim Migalhas(2), a seguir resumidos:

(a) Registro (ancoragem) do smart contract de tokenização e emissão de criptoativos representativos de direito real que confira domínio exercível sobre o bem jurídico – tais como a propriedade plena, a nua-propriedade, os direitos enfitêuticos (domínio direto e o domínio útil resultantes de enfiteuses regularmente constituídas e vigentes), a concessão de uso especial para fins de moradia; direito real de uso, os direitos reais resultantes da concessão de superfície (nua-propriedade e propriedade superficiária) e o direito de laje; efetuado uma única vez, funcionando como “escudo” para impedir novos registros na matrícula até o seu cancelamento, para todos os fins de direito (aqui, evidentemente, tratamos apenas de novos registrais prejudiciais aos direitos dos titulares dos tokens);
(b) Averbação opcional, à critério dos contratantes, do smart contract de emissão de criptoativos representativos dos demais direitos reais constituídos sobre coisa alheia (direito do promitente comprador, direito real de usufruto, de uso, de superfície, habitação, da locação, do comodato, do arrendamento rural etc.), para efeito de publicidade;
(c) Controle, fiscalização, custódia e circulação dos tokens imobiliários será realizado na plataforma unificada do ONR/SREI ou por prestadores de serviços digitais autorizados destinados a garantir a vinculação jurídica entre o token e o bem jurídico, na forma a ser definida na lei; (d) Cancelamento do registro do token imobiliário somente com a apresentação do título apropriado e de certidão da entidade controladora autorizada que identificará o seu titular.

7. Os procedimentos acima representam apenas a organização de pensamentos iniciais, com proposições conhecidas da doutrina e sem qualquer pretensão de inovação. Afinal, nada melhor que uma modelagem jurídica com traços de Registro Torrens – sugerido por Rui Barbosa, quando “hipnotizado pela aceleração do fluxo de capitais no mundo civilizado”(3) – para dialogar com a “ponte necessária para reconectar o mercado imobiliário ao seu tempo”.(4)

*MAURO ANTÔNIO ROCHA é advogado, parecerista, professor e palestrante. Graduado pela Faculdade de Direito da USP e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Notarial e Registral. Ex-Presidente da AD NOTARE – Academia Nacional de Direito Notarial e Registral no biênio 2024/2025 e atual Diretor de Assuntos Institucionais eleito para o biênio 2026/2027.

NOTAS

(1) DARCIE, Jonathan Doering. Entendendo a Tokenização Imobiliária. Rev. Opinião Jurídica, ed. 2025. São Paulo. Secovi-SP.
(2) ROCHA, Mauro Antônio. Tokenização Imobiliária. Algumas notas sobre o registro imobiliário da emissão dos tokens. https://www.migalhas.com.br/depeso/451348/tokenizacao-imobiliaria-notas-sobre-o-registro-do-token-na-matricula
(3) JACOMINO, Sergio. Ermitanices – Rui Barbosa e o ticket de sangue. https://cartorios.org/tag/registro-torrens/
(4) DARCIE, op. cit.


Publicado originalmente no Boletim Migalhas nº , de de março de 2026.