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sábado, 29 de agosto de 2015

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL.
ALGUMAS NOTAS SOBRE A PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR.


Mauro Antônio Rocha (1)

Em sentença prolatada nos autos de pedido de providências (2) a MM. Juíza de Direito da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca da Capital de São Paulo julgou válido o termo de quitação da dívida emitido pelo fiduciário por conta de acordo entabulado entre as partes no período que permeia a consolidação da propriedade e a realização dos leilões de venda, “afastando o entendimento de que o art. 24 (sic) da Lei nº 9.514/97 é cogente quanto à obrigatoriedade de realização do leilão, sem possibilidade de quitação da dívida”; validou a purgação da mora do devedor após o decurso do prazo legal, fundada na aplicação subsidiária dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966, conforme disposto no art. 39 da referida Lei º 9.514/97 e, ao mesmo tempo, decidiu pela impossibilidade do cancelamento da averbação que consolidou a propriedade imobiliária em nome do credor de financiamento com alienação fiduciária de garantia.

Do pedido formulado pelo Oficial de Registro de Imóveis depreende-se que houve a denegação do cancelamento de inscrições (registro e averbação) na matrícula imobiliária em razão da quitação da dívida pelo devedor, porque, no entender do Oficial, o art. 27 da Lei nº 9.514/97 determina a realização de leilão público para a venda de imóvel objeto de consolidação da propriedade por conta do inadimplemento contratual e, por se tratar de norma cogente, essa obrigação não pode ser afastada para atender aos interesses das partes.

Contrariado, manifestou-se o credor satisfeito para argumentar que “a quitação pode ser feita até a assinatura do auto de arrematação, devido à aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/66”, além de ponderar que, na condição de credor e proprietário do bem, aceitou o acordo realizado “que não trará prejuízo algum a terceiros”.

Em que pese o brilhantismo e o acerto final da r. sentença que julgou válido a purgação da mora e o termo de quitação correspondente, remanesce ao leitor atento alguma dificuldade para compreender sua extensão e sua aplicação prática.

Com efeito, há um aparente consenso doutrinário de que o pagamento integral da dívida e encargos opera a automática revogação da fidúcia, fazendo retornar a propriedade plena ao devedor fiduciante e conferindo ao termo de quitação efeito meramente declaratório.

Assim, salvo melhor juízo, o resultado objetivo da validação da purgação da mora e do termo de quitação emitido pelo fiduciário pela MM. Juíza será a confirmação da revogação da fidúcia e da correspondente consolidação da propriedade agora em nome do devedor fiduciário.

De outro lado e ao mesmo tempo, ao negar o cancelamento da consolidação anterior em nome do credor fiduciante a r. sentença ceifou a operacionalidade jurídica e registral de suas decisões anteriores.

Aliás, é lícito reconhecer que a mesma dificuldade perpassa os raros precedentes firmados no Superior Tribunal de Justiça.