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segunda-feira, 21 de janeiro de 2013

Sub-rogação de dívida. Codinome Portabilidade de Crédito. (Parte 2)

Mauro Antônio Rocha [i]

1. Em artigo anterior, dissemos que a expressão “portabilidade” não é mais que um rótulo marqueteiro adotado pelos economistas do governo para ação específica dentro da política de redução das taxas de juros e que a operação financeira resultante se conforma perfeitamente ao velho e interessante instituto da sub-rogação de dívida. Tudo isso restou claro da análise das alterações promovidas nos textos legais, necessárias para a aplicação do procedimento proposto aos princípios jurídicos preexistentes, especialmente aqueles decorrentes do Direito Registral.

Também dissemos que a operação de portabilidade de crédito, tal como está desenhada, somente pode ser aplicada em transações que envolvam instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central do Brasil, excluídas, portanto, quaisquer operações realizadas entre construtoras, incorporadoras, companhias secutirizadoras etc., assim como, aquelas que envolvam créditos de titularidade das entidades acima ainda que realizadas por instituição financeira autorizada, porque a elas não se aplicam as disposições do art. 4º da Lei nº 12.703/12.

Neste artigo, aprofundaremos as razões justificativas dessas afirmações e traçaremos, também, alguns procedimentos jurídicos e operacionais exigidos para a contratação da transferência de crédito.

2. Reiteramos que a expressão “portabilidade” – introduzida no léxico corrente na esteira da linguagem técnica dos profissionais da informática, com o sentido exato que a ela se pode dar – não é encontrada no Vocabulário Ortográfico da Língua Portuguesa e que se popularizou, a partir de 2008, por conta da intensa divulgação das regras da prestação de serviços de telefonia, que permitem ao usuário transferir seu contrato entre as operadoras, mantendo o número de identificação de seu telefone, em operação denominada de portabilidade numérica.

Assim, na ausência de definição jurídica ou gramatical, é lícito aceitar que “portabilidade é a característica daquilo que é portátil. Parece-nos que esta é a ideia mais direta que se pode tirar do termo. Aquilo que se pode levar, portanto será sempre coisa móvel”.

Dessa forma, do ponto de vista jurídico, conclui-se ser possível “portar” um programa de computador (coisa móvel por definição legal) para execução em ambiente diverso daquele para o qual foi desenvolvido, assim como, pode ser considerado portável a titularidade do número de identificação de um telefone fixo ou móvel.

Também não haverá dificuldade quanto à aceitação da portabilidade dos créditos, ou dos títulos que os representam, os quais, aliás, tem como uma de suas principais características a circulabilidade, atributo através do qual, por endosso ou tradição - a transferência física do título – são transmitidos todos os direitos ao título inerentes. A mesma facilidade de aceitação e compreensão, entretanto, não encontrará a portabilidade dos débitos pelo devedor.

3. A “portabilidade de crédito”, desenhada nas resoluções do Conselho Monetário Nacional e nas normas legais recentemente alteradas, somente pode ser aplicada em transações envolvendo exclusivamente instituições financeiras autorizadas pelo BCB.

E assim é porque, às instituições autorizadas pelo BCB se aplicam os dispositivos da Resolução nº 3.401, de 26 de março de 2009, que determina que “as instituições financeiras e as sociedades de arrendamento mercantil devem garantir a quitação antecipada de contratos de operações de crédito e de arrendamento mercantil, mediante o recebimento de recursos transferidos por outra instituição da espécie”.

À primeira vista, a norma parece redundante e repetitiva, face às disposições do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90) que já asseguravam o direito do consumidor bancário a efetuar a liquidação antecipada de dívida oriunda de crédito ou financiamento, mediante a redução proporcional dos juros e acréscimos.

No entanto, em interpretação teleológica podemos concluir que o comando da norma não se dirige à quitação antecipada dos contratos e, sim, ao recebimento dos recursos transferidos, isto é, ao tempo e à forma próprios de uma “nova operação” negociada entre a instituição pagadora e o mutuário do banco recebedor.

Portanto, como a norma trata expressamente de relações entre instituições financeiras e outras da espécie, bem como por não competir ao Banco Central do Brasil dispor sobre as atividades de entidades não financeiras, estas não estão, até aqui, obrigadas a participar dessa operação.

Os dispositivos incluídos no texto da Lei nº 12.703, de 07 de agosto de 2012, em nada alteram essa situação.

O item 30, inciso II, do artigo 167 da Lei nº 6.015/73, é absolutamente claro sobre a averbação “da substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária ou hipotecária, em ato único, à instituição financeira que venha a assumir a condição de credora em decorrência da portabilidade do financiamento para o qual fora constituída a garantia” e o parágrafo 3º do artigo 25 da Lei nº 9.514/97 ao excepcionar da obrigação de fornecimento do termo de quitação (§ 2º do mesmo artigo) se refere diretamente às “hipóteses em que a quitação da dívida decorrer da portabilidade do financiamento para outra instituição financeira”.

Não bastando indicar expressamente o beneficiário da transferência da garantia – a instituição financeira que venha a assumir a condição de credora (não qualquer instituição ou entidade, apenas as financeiras), o item incluído no texto legal para simplificar a operação determina a averbação da “substituição de contrato de financiamento imobiliário”. Ora, a substituição de contrato, na hipótese, somente pode decorrer da apresentação de outro contrato da mesma espécie, isto é, de outro contrato de financiamento imobiliário.

Considerando que a operação de financiamento imobiliário é privativa das instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo BCB resta provado que a averbação autorizada no item 30, II do art. 167 da Lei dos Registros Públicos somente se aplica às operações realizadas entre instituições financeiras, ou, de outra forma, e por consequência, que a operação de “portabilidade de crédito” é também privativa, estão excluídas, portanto, quaisquer outras operações de sub-rogação de créditos imobiliários realizadas entre construtoras, incorporadoras, companhias secutirizadoras etc., bem como, aquelas que envolvam créditos de titularidade das entidades acima ainda que realizadas por instituição financeira autorizada, porque a elas não aplicam as disposições do art. 4º da Lei nº 6.015/73.

E não se aplica aqui a interpretação teleológica posto que a lei foi claramente redigida e se refere expressamente às instituições financeiras.

5. Após concluirmos que a “portabilidade de crédito” não é mais que a conhecida sub-rogação de dívida e como tal deve ser juridicamente tratada, bem como que essa operação, por força dos dispositivos legais, é privativa das instituições financeiras, podemos traçar breve comentário sobre a operacionalidade jurídica da transação.

A transação é simples e requer poucos formulários e adaptações contratuais para sua realização.

A rigor, são partes da transação o mutuário (que provoca a operação) na qualidade de Devedor/Fiduciante e a instituição financeira (que concede o crédito) na qualidade de Credor/Fiduciário, podendo, eventualmente, participar da operação a instituição financeira credora, na qualidade de Interveniente ou Anuente.

O Devedor/Fiduciante (1) negocia com o Credor/Fiduciário as condições da nova operação, (2) solicita à instituição financeira credora que indique o saldo devedor do contrato e (3) assina os instrumentos contratuais da nova operação.

O Credor/Fiduciário (1) aprova o crédito após análises cadastrais e avaliação da garantia, (2) emite e firma os instrumentos contratuais da nova operação e (3) efetua a quitação do saldo devedor do contrato original.

A instituição financeira credora (1) fornece o saldo devedor ao mutuário, (2) recebe os créditos transferidos pelo Credor/Fiduciário e (3) fornece o termo de recebimento ou assina os instrumentos contratuais da nova operação como interveniente ou anuente.

Para a operação são necessários os seguinte formulários:

(a) Solicitação de informação de saldo da operação de crédito para liquidação antecipada de contrato.
A FEBRABAN já elaborou e encaminhou às instituições financeiras formulário padrão com as informações necessárias para a realização da operação.

(b) Termo de Recibo e anuência (modelo)

Termo de recebimento de Crédito decorrente de Portabilidade

Nº e data do contrato:
Endereço do Imóvel objeto do contrato:
Matrícula e RI

(Banco qualificado), na qualidade de CREDOR/FIDUCIÁRIO do financiamento concedido a (DEVEDOR/FIDUCIANTE qualificado), DECLARA para todos os fins e efeitos de direito, que recebeu de (Banco qualificado), o valor de R$ (extenso), através de (TED ou cheque administrativo identificado), na data de ..., destinado ao pagamento integral do saldo devedor do referido contrato, servindo o presente termo para autorizar o Sr. Oficial de Registro de Imóveis a proceder às averbações de substituição do contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência de garantia fiduciária, nos termos do § 3º do artigo 25 da Lei nº 9.514/97 e do item 30, inciso II, art. 167 da Lei nº 6.015/73, ambos com a redação dada pela Lei nº 12.703/2012.

Local e data
Assinaturas com firmas reconhecidas.


(c) Alterações contratuais

Título do contrato:
Contrato por instrumento particular de mútuo com obrigações, portabilidade de crédito, transferência de alienação fiduciária em garantia, com alteração do credor fiduciário – Carta de Crédito com recursos SBPE (FGTS) – SFI (SFH).

Preâmbulo:
Por este instrumento particular, com caráter de escritura pública, na forma do art. 61 e seus parágrafos, da Lei nº 4.380/64, alterada pela Lei nº 5.049/66 (na forma da Lei nº 9.514/97) e de acordo com a Lei nº 12.703, de 07 de agosto de 2012, as partes adiante mencionadas e qualificadas tem, entre si, justo e contratado o mútuo com obrigações, decorrente de portabilidade de crédito, transferência de alienação fiduciária em garantia, com manutenção do registro e alteração do Credor/Fiduciário, mediante cláusulas, termos e condições seguintes.

Cláusulas específicas:
(a) Cláusula – Os DEVEDORES/FIDUCIANTES, senhores e legítimos possuidores do imóvel ao final descrito e caracterizado, que se encontra livre e desembaraçado de qualquer ônus, exceto a alienação fiduciária indicada na letra “x” do quadro acima, recorreram ao CREDOR/FIDUCIÁRIO para proceder à portabilidade do crédito e substituição do contrato de financiamento de que trata a letra “y”, com a respectiva transferência de garantia fiduciária e dele obtiveram um mútuo no valor informado na letra “z”, que confessam dever ao CREDOR/FIDUCIÁRIO e que será reajustado nos prazos e condições estabelecidos neste instrumento contratual.

(b) Cláusula – Os DEVEDORES/FIDUCIANTES autorizam o CREDOR/FIDUCIÁRIO a efetuar o pagamento do valor informado na letra “z” diretamente ao credor do contrato de que trata a letra “y”, para a quitação total da dívida, em termo próprio, para os fins de averbação da substituição do contrato de financiamento imobiliário e respectiva transferência da garantia fiduciária, nos termos do § 3º do artigo 25 da Lei nº 9.514/97 e do item 30, inciso II, art. 167 da Lei nº 6.015/73, ambos com a redação dada pela Lei nº 12.703/2012.

(c) (se o credor for comparecer ao contrato como interveniente) Cláusula – Comparece neste instrumento, na qualidade de Interveniente/Anuente o (Banco qualificado), em razão da portabilidade de crédito e substituição do contrato de financiamento imobiliário de que trata a letra “y” para declarar que recebe, neste ato, o valor informado na letra “z”, através de (TED ou Cheque administrativo identificado), destinada a liquidação total do saldo devedor da dívida, dando plena e irrevogável quitação aos DEVEDORES/FIDUCIANTES e para autorizar o Sr. Oficial de Registro de Imóveis a proceder à averbação da substituição do contrato de financiamento imobiliário e respectiva transferência da garantia fiduciária, nos termos do § 3º do artigo 25 da Lei nº 9.514/97 e do item 30, inciso II, art. 167 da Lei nº 6.015/73, ambos com a redação dada pela Lei nº 12.703/2012.

6. Cabe, finalmente, ressaltar que a operação aqui tratada tem como objetivo final a redução das taxas de juros mediante o acirramento da concorrência entre as instituições financeiras, de forma que na negociação deverão ser mantidos – do contrato original – o prazo de resgate e o valor do saldo devedor da dívida. Somente com essas condições é que a instituição financeira estará obrigada pela Resolução nº 3.401/2012 à transferência da garantia e o Oficial de Registro de Imóveis estará autorizado a proceder às averbações acima referidas.

Fica aberta, no entanto, a possibilidade de instituições financeiras mais agressivas atuarem de forma predatória e parasitária realizando a “portabilidade de créditos” conforme as normas acima referidas, para, em seguida, procederem à renegociação contratual ou novação da dívida para o alargamento do prazo e fornecimento de recursos adicionais sem destinação específica ao mutuário.