terça-feira, 22 de janeiro de 2019

ARREMATAÇÃO DE DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO EM LEILÃO PÚBLICO

Em junho de 2017, no XLIV Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, realizado em Curitiba (PR) defendi que, embora crescente o interesse de terceiros – principalmente os condomínios edilícios – na expropriação judicial do Direito Real de Aquisição, de que trata o art. 1368-B do Código Civil, para posterior alienação e satisfação de quotas e obrigações não cumpridas, as consequências – patrimoniais, civis e registrais – da penhora e alienação forçada desse direito real não eram inteiramente conhecidas e careciam de ser esclarecidas.

Minha exposição tinha a pretensão de discordar dos advogados, juízes e especialistas em alienação fiduciária de bem imóvel em garantia - bem como de boa parte dos Oficiais de Registros - que, naquele momento, entendiam (e ainda entendem) que o arrematante desse direito em leilão público assume, automaticamente, a posição que o devedor possuía no contrato principal, na condição de fiduciante e com a obrigação de honrar o saldo da dívida.

Para tanto, sustentei que:
"Parece claro que a penhora abrange o conteúdo jurídico e econômico do direito real de aquisição, mas não alcança e nem inclui a posse direta do imóvel e tampouco promove qualquer alteração nos negócios jurídicos antecedentes e vigentes, restando o arrematante titular de direitos que poderão ser exercidos no tempo e nas condições contratuais e legais.

Dessa forma, a assunção do débito e a consequente substituição do devedor fiduciante pelo arrematante somente ocorrerá se, e quando, o credor fiduciário concordar e dependerá, também, da anuência do próprio fiduciante – cedente das obrigações – que, apesar da constrição de direitos, não estará obrigado a ceder sua posição contratual.

[...]

Portanto, sua eventual arrematação insere um terceiro interessado na relação jurídica, de forma que:

(a) O credor fiduciário continua titular de seus créditos e da propriedade fiduciária do imóvel;
(b) O devedor fiduciante permanece obrigado a realizar a liquidação dos débitos contratados e, no caso de venda forçada, a ele será destinado o valor que sobejar aos créditos do fiduciário e do arrematante;
(c) Ao arrematante, a aquisição dos direitos reais de aquisição implicará – apenas e tão somente – na transmissão da titularidade de direitos, que somente poderão ser realizados quando da liquidação da dívida ou naquilo que sobejar à dívida em eventual venda do imóvel em leilão."
Foi com prazer que verifiquei - no Diário da Justiça de 17 de janeiro de 2019 - a publicação do extrato de sentença abaixo transcrito que reconhece e aplica a tese jurídica ali exposta, cuja íntegra poderá ser lida na referida Revista de Direito Imobiliário do IRIB - Edição 84, 2018.
Data de Publicação:17/01/2019
Jornal: Diário da Justiça do Estado de SÃO PAULO
Página: 00168
Local: DJSP - CADERNO 3 JUDICIAL 1ª INSTÂNCIA CAPITAL. Fóruns Centrais. Fórum João Mendes Júnior
Vara: 10ª Vara Cível

Processo 1072435-19.2018.8.26.0100 - Execução de Titulo Extrajudicial - Condomínio em Edifício - Condomínio Absoluto - Vistos. Fl. 74: Indefiro o requerimento. O negocio fiduciário transmite a propriedade para o fiduciário ate que haja o adimplemento da obrigação estabelecida pelas partes, o que impede qualquer constrição do direito real de propriedade. Caso deseje o exequente a penhora do direito real de aquisição da propriedade plena (artigo 1.368-B da lei 10.406/02), devera providenciar a intimação do credor fiduciário, nos termos do artigo 799, inciso I da lei 13.105/15. Ademais fica desde já o exequente cientificado de que a divida garantida (R$ 370.400,00), resultou no debito de R$ 1.553.281,20, sendo certo que na fase de expropriação-satisfação, o Juízo se pronunciara a respeito das informações necessárias a publicização do ato expropriatório, para que terceiros que venham a dar lances não se tornem prejudicados. Isso pelo fato de que a alienação fiduciária não se confunde com o penhor e a hipoteca, que são garantias reais em coisa alheia, sendo aquela garantia real em coisa própria. Desse modo, entendo tal como o jurista MAURO ANTONIO ROCHA que o terceiro se insere na relação jurídica: "A) credor fiduciário continua a ser titular de seus créditos e da propriedade resolúvel; B) devedor ainda fiduciante - permanece obrigado a realizar a liquidação dos débitos contratados e, no caso de venda forcada, a ele sera destinado o valor que sobejar aos créditos do fiduciário e do arrematante; C) arrematante, a aquisição dos direitos reais de aquisição implicara - apenas e tao somente - na transmissão da titularidade de direitos, que somente poderão ser realizados quando da liquidação da divida ou naquilo que sobejar a divida em eventual venda do imóvel em leilão" (Revista de Direito Imobiliário do IRIB - Edição 84)." Trata-se de uma aquisição de risco sobre a qual, oportunamente, apos a manifestação do exequente, que devera ocorrer em 10 dias, manifestar-me-ei. Intime-se. - ADV: SEBASTIÃO ANTONIO DE CARVALHO (OAB 101857/SP), JOSE ANTONIO FERRARONI GONCALVES GOMES (OAB 87367/SP)

É de fundamental importância que o credor exequente esteja ciente de que a penhora de direito real de aquisição alcança exclusivamente o valor financeiro teórico daquele bem patrimonial e - principalmente - que o o eventual arrematante seja alertado que a arrematação desvinculada da sub-rogação de débitos ou créditos proporcionará apenas a titularidade de direito de valor indeterminado, cujo exercício se fará quando da liquidação da dívida, pela via normal – em concorrência com o fiduciante – ou pela execução extrajudicial no caso de inadimplência que justifique a consolidação da propriedade, limitado ao valor que sobejar a dívida.