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(c) Mauro Antônio Rocha.
INTRODUÇÃO
A primeira publicação deste trabalho ocorreu no dia 25 de março de 2007, neste site.
Durante esses dez anos e pouco - com centenas de reproduções em outros sites, feitas com e sem autorização prévia do autor, algumas com citação expressa da fonte e autoria, muitas outras sem esse cuidado - os conceitos foram sendo atualizados, porém de forma pontual e nem sempre tempestiva.
Hoje, temos a satisfação de oferecer esta versão totalmente revisada e atualizada, com 220 questões devidamente respondidas e justificadas, mantendo o caráter de simplicidade do texto e facilitação do entendimento, privilegiando o conhecimento médio dos leitores, nem sempre profissionais do direito.
Fiquem à vontade para a consulta, transcrição, reprodução, porém, não esqueçam de citar a fonte e autoria.
São Paulo, 1º de setembro de 2018
Mauro Antônio Rocha
CONCEITO
Direito Registral Imobiliário
Direito Registral Imobiliário, Direito Imobiliário Registral, Direito Registral são expressões utilizadas para titular “a parte do direito que regula o procedimento de inscrição de títulos relativos a imóveis e disciplina a forma e os efeitos da publicidade das situações jurídicas imobiliárias”. Em nosso entender, a expressão que melhor define a matéria é “Direito Registral Imobiliário”.
Parece-nos claro que a melhor denominação para “a parte do direito que regula o procedimento de inscrição” é Direito Registral e, por cuidar da “inscrição de títulos relativos a imóveis” e a disciplinar “a forma e os efeitos da publicidade das situações jurídicas imobiliárias” a essa denominação agregar-se-ia a expressão adjetiva imobiliário, resultando, portanto, na denominação “Direito Registral Imobiliário”, que se apresenta suficiente, também, para expandir a denominação “Direito Registral”, rejeitada por parte dos estudiosos por abranger todas as demais espécies de registros públicos.
Para atender ao escopo deste trabalho foram abordados, além de temas do Direito Registral Imobiliário, outras questões de interesse imediato relativas ao Direito Imobiliário, Crédito Imobiliário e aos Contratos Imobiliários.
1. DO REGISTRO IMOBILIÁRIO
1.1 Das atribuições do Registro de Imóveis
1. Quais são as atribuições do Ofício de Registro de Imóveis?
São atribuições do Registro de Imóveis proceder à matrícula imobiliária, ao registro e à averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis, reconhecidos em lei, inter vivos ou 'mortis causa' quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para sua disponibilidade.
2. Como é feita a escrituração no Registro de Imóveis?
Para o cumprimento de suas atribuições o Ofício de Registro de Imóveis mantém e escritura os seguintes livros:
Livro nº 1 – Protocolo, destinado a apontar todos os títulos apresentados diariamente, em ordem rigorosa de apresentação que determinará a prioridade do título e a preferência dos direitos reais. Livro nº 2 - Registro Geral, destinado à matrícula dos imóveis e ao registro e averbação dos atos a eles relativos. Livro nº 3 - Registro Auxiliar, é destinado ao registro de atos que não digam respeito diretamente ao imóvel matriculado legalmente atribuídos ao Registro de Imóveis. Livro nº 4 - Indicador Real, é o indicador de todos os imóveis que figurarem nos demais livros. Livro nº 5 - Indicador Pessoal, é o indicador de nomes de todas as pessoas que, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurarem nos demais livros.
3. Qual a diferença entre registro e averbação?
O registro tem por finalidade escriturar os atos translativos ou declaratórios da propriedade imóvel e os constitutivos de direitos reais. A averbação tem por finalidade escriturar as alterações e extinções do ato de registro e da própria matrícula.
4. Quem pode requerer o registro e/ou averbação?
Qualquer pessoa poderá requerer ou provocar o registro e a averbação na matrícula do imóvel, incumbindo-lhes as despesas respectivas.
5. Quais os documentos registráveis no Registro de Imóveis?
Serão obrigatoriamente registrados no Registro de Imóveis:
Compra e venda pura e condicional; Incorporação, instituição e convenção de condomínio; Contrato de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento; Contrato de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidade autônoma condominial, incorporada ou instituída em condomínio na vigência da Lei nº 4.591/1964; Contrato de promessa de compra e venda de terreno loteado na forma do DL nº 58/1937, sua cessão e promessa de cessão; A instituição de bem de família; A hipoteca legal, judicial e convencional; O contrato de locação com cláusula de vigência na alienação; A penhora, arresto e seqüestro de imóvel; As servidões em geral; Usufruto, uso e habitação, exceto direito de família; Rendas constituídas por disposição de última vontade; Enfiteuse; Anticrese; Convenção antenupcial e Dote; Empréstimo por obrigações ao portador ou debêntures; Loteamentos urbanos e rurais; Citação de ação real/pessoal reipersecutória, relativa imóvel; Julgados e atos jurídicos inter vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores; Sentença que adjudicar bens de raiz em pagamento das dívidas da herança, nos inventários, arrolamentos e partilhas; Atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha; Arrematação e adjudicação em hasta pública; Sentença declaratória de usucapião e termo administrativo ou sentença declaratória da concessão de uso especial para fim de moradia independente da regularidade do parcelamento do solo ou da edificação; Permuta; Dação em pagamento; Doação entre vivos; Transferência de imóvel a sociedade, quando integrar capital; Desapropriação amigável e sentenças que fixarem o valor da indenização, em processo de desapropriação; Alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel; Imissão provisória na posse, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando concedido à União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, para a execução de parcelamento popular, com finalidade urbana, destinado às classes de menor renda. da constituição do direito de superfície de imóvel urbano; do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles; do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público; da legitimação de posse; da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei nº 11.977/2009; da Certidão de Regularização Fundiária (CRF); da legitimação fundiária.
6. Quais os documentos averbáveis no Registro de Imóveis?
Serão obrigatoriamente averbados no Registro de Imóveis:
As convenções antenupciais e regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos após o casamento; Cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais; Contratos de promessa de compra e venda, cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58/1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei; Mudança de denominação e de numeração dos prédios, edificação, reconstrução, demolição, desmembramento e loteamento de imóveis; Alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, outras circunstâncias que tenham influência do registro ou nas pessoas nele interessadas, inclusive restabelecimento da sociedade conjugal; Atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591/1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei; Cédulas hipotecárias; Caução, e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis; Sentenças de separação de dote; Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade impostas a imóveis; Constituição de fideicomisso; Decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto os atos ou títulos registrados ou averbados; "Ex-offício", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público; Sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro; Rerratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importante elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros; Contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência; Termo de securitização de crédito imobiliário, quando submetidos a regime fiduciário; Notificação de parcelamento, edificação ou utilização compulsória de imóvel urbano; Extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; Extinção do direito de superfície do imóvel urbano; da cessão de crédito imobiliário; da reserva legal; da servidão ambiental; do destaque de imóvel de gleba pública originária; do auto de demarcação urbanística; da extinção da legitimação de posse; da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; a extinção da concessão de direito real de uso.
7. Podem ser averbados outros documentos não relacionados acima?
A averbação tem por objetivo a publicidade do documento ou fato, não havendo impedimento legal à averbação, para que se de publicidade, de documento ou informação não relacionado expressamente na lei.
1.2 Da retificação administrativa do registro ou averbação
8. O Oficial pode retificar administrativamente o registro ou averbação?
Quando o registro ou averbação for omisso, impreciso ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro, por meio de procedimento administrativo, facultado ao interessado o processo judicial. (Art. 212 da LRP, com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004).
9. E quando se tratar de retificação de erro evidente?
Quando se tratar de erro evidente, poderá ser efetuada diretamente pelo próprio oficial. Se o erro decorrer do título, indispensável sua prévia retificação, para ensejar a do registro.
10. E no caso de retificação de erro relativo a medidas?
A retificação de registro relativo a medida perimetral, com a anuência dos confrontantes, será feita pelo Oficial do Registro por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213 da LRP. Havendo impugnação de qualquer confrontante a retificação se fará por processo judicial. (Com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004).
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