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terça-feira, 22 de janeiro de 2008

Contrato de gaveta e SFH

É praticamente unânime o entendimento, na jurisprudência, de que os contratos cedidos a terceiros sem o consentimento expresso do agente concessor do mútuo contra ele não possuem validade. Nesse sentido é o julgado relatado pela Des. Marga Inge Barth Tessler: "os contratos de cessão de créditos operados entre mutuários do SFH e terceiros cessionários, sem expresso consentimento da Caixa Econômica Federal, denominados 'contratos de gaveta', não produzem quaisquer efeitos em relação à CEF" (TRF 4, AG 2002.04.01.047833-1 PR, Terceira Turma, DJU 26/03/2003). A despeito dessa realidade, muitos "gaveteiros" utilizam uma construção doutrinária feita a partir dos termos da Lei nº 10.150/2000 para justificar a dita transferência, o que não pode ser aceito, vez que a lei em referência atende situações peculiares, nelas disciplinada (contratos com previsão de cobertura pela FCVS e cuja transferência se deu em período e forma específica, previsto naquela lei), não servindo para a regularização, pois, de todo e qualquer "contrato de gaveta".
Sobre essa situação em particular, se pronunciaram nossas cortes, com destaque para o seguinte aresto: (...) Prevalece, na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a diretriz de que o terceiro que adquire imóvel financiado pela CEF com recursos do Sistema Financeiro da Habitação, por meio do denominado 'contrato de gaveta' (cessão de direitos e obrigações), não ostenta legitimidade ativa para postular em Juízo a anulação/suspensão do procedimento de execução extrajudicial do imóvel. 3) Por outro lado, o disposto na Lei 10.150/2000 (arts. 20 a 22), permitindo a regularização das transferências realizadas no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), sem a interveniência da instituição financiadora, somente se aplica, como está expresso na primeira parte do 'caput' do artigo 22 dela, na 'liquidação antecipada da dívida de contratos do SFH'. Não incidência da Lei 10.150 (arts. 20/22), uma vez que não se trata de liquidação antecipada do financiamento celebrado e habilitação junto ao FCVS - quitação da dívida. Na verdade, a referida Lei nº 10.150/2000 (arts. 20 a 22) não conferiu adquirente qualquer legitimidade ativa para pleitear Revisão do Contrato de Financiamento de Casa Própria. (...) (TRF 2, AGI 2000.02.01.017576-0 ES, Segunda Turma,Rel. Des. Reis Friede, DJU 02/09/2004).
É certo que o assunto é polêmico. Não obstante se esteja solidificando o entendimento de vedação da transferência sem anuência do agente financeiro, até por expressa vedação legal (art. 1º, parágrafo único da Lei 8.004/90 e art. 292 da Lei de Registros Públicos), encontramos decisões acatando por absoluto o "contrato de gaveta", malgrado a maioria delas, é verdade, ainda condicionem essa aceitação à quitação da dívida ou à liquidação: "1. Se a transferência de imóvel financiado apesar de efetivada sem consentimento do agente financeiro consolidou-se com o integral pagamento das 180 prestações pactuadas, não faz sentido declarar sua nulidade. 2.Em tal circunstância, os agentes financeiros, que se mantiveram inertes, enquanto durou o financiamento, carecem de interesse jurídico, para resistirem à formalização de transferência". (REsp 355.771/RS, Rel. Ministro Humberto Gomes de Barros, Primeira Turma, julgado em 18.11.2003, DJ 15.12.2003 p.186).
O que se quer registrar, sobretudo, é que não defendemos que os regulares mutuários não possam ceder o seu contrato a terceiros, mas sim que eventual intenção da cessão de contrato depende de expressa anuência do agente financeiro, que procederá a análise sócio-econômica do pretenso mutuário, assim como, deferido o pedido, a readequação do contrato de financiamento à nova realidade. Tudo a fim de atender a função social do contrato e do Sistema Financeiro da Habitação, podendo recusar-se a efetivar a pretendida transferência se houver motivo para tanto, como por exemplo, a caracterização de fraude a credores, que colocaria em risco garantia hipotecária dada ao concessor do mútuo.
(Giuliano D'Andrea e Jefferson D. Soares, in Boletim Advocef nº 59, edição jan/2008)