domingo, 2 de setembro de 2018

NOÇÕES DE DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO

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(c) Mauro Antônio Rocha.

INTRODUÇÃO

A primeira publicação deste trabalho ocorreu no dia 25 de março de 2007, neste site.
Durante esses dez anos e pouco - com centenas de reproduções em outros sites, feitas com e sem autorização prévia do autor, algumas com citação expressa da fonte e autoria, muitas outras sem esse cuidado - os conceitos foram sendo atualizados, porém de forma pontual e nem sempre tempestiva.
Hoje, temos a satisfação de oferecer esta versão totalmente revisada e atualizada, com 220 questões devidamente respondidas e justificadas, mantendo o caráter de simplicidade do texto e facilitação do entendimento, privilegiando o conhecimento médio dos leitores, nem sempre profissionais do direito.
Fiquem à vontade para a consulta, transcrição, reprodução, porém, não esqueçam de citar a fonte e autoria.
São Paulo, 1º de setembro de 2018
Mauro Antônio Rocha


CONCEITO

Direito Registral Imobiliário

Direito Registral Imobiliário, Direito Imobiliário Registral, Direito Registral são expressões utilizadas para titular “a parte do direito que regula o procedimento de inscrição de títulos relativos a imóveis e disciplina a forma e os efeitos da publicidade das situações jurídicas imobiliárias”. Em nosso entender, a expressão que melhor define a matéria é “Direito Registral Imobiliário”.
Parece-nos claro que a melhor denominação para “a parte do direito que regula o procedimento de inscrição” é Direito Registral e, por cuidar da “inscrição de títulos relativos a imóveis” e a disciplinar “a forma e os efeitos da publicidade das situações jurídicas imobiliárias” a essa denominação agregar-se-ia a expressão adjetiva imobiliário, resultando, portanto, na denominação “Direito Registral Imobiliário”, que se apresenta suficiente, também, para expandir a denominação “Direito Registral”, rejeitada por parte dos estudiosos por abranger todas as demais espécies de registros públicos.

Para atender ao escopo deste trabalho foram abordados, além de temas do Direito Registral Imobiliário, outras questões de interesse imediato relativas ao Direito Imobiliário, Crédito Imobiliário e aos Contratos Imobiliários.


1. DO REGISTRO IMOBILIÁRIO


1.1 Das atribuições do Registro de Imóveis

1. Quais são as atribuições do Ofício de Registro de Imóveis?

São atribuições do Registro de Imóveis proceder à matrícula imobiliária, ao registro e à averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis, reconhecidos em lei, inter vivos ou 'mortis causa' quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para sua disponibilidade.

2. Como é feita a escrituração no Registro de Imóveis?

Para o cumprimento de suas atribuições o Ofício de Registro de Imóveis mantém e escritura os seguintes livros:
  • Livro nº 1 – Protocolo, destinado a apontar todos os títulos apresentados diariamente, em ordem rigorosa de apresentação que determinará a prioridade do título e a preferência dos direitos reais.
  • Livro nº 2 - Registro Geral, destinado à matrícula dos imóveis e ao registro e averbação dos atos a eles relativos.
  • Livro nº 3 - Registro Auxiliar, é destinado ao registro de atos que não digam respeito diretamente ao imóvel matriculado legalmente atribuídos ao Registro de Imóveis.
  • Livro nº 4 - Indicador Real, é o indicador de todos os imóveis que figurarem nos demais livros.
  • Livro nº 5 - Indicador Pessoal, é o indicador de nomes de todas as pessoas que, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurarem nos demais livros.

  • 3. Qual a diferença entre registro e averbação?

    O registro tem por finalidade escriturar os atos translativos ou declaratórios da propriedade imóvel e os constitutivos de direitos reais. A averbação tem por finalidade escriturar as alterações e extinções do ato de registro e da própria matrícula.

    4. Quem pode requerer o registro e/ou averbação?

    Qualquer pessoa poderá requerer ou provocar o registro e a averbação na matrícula do imóvel, incumbindo-lhes as despesas respectivas.

    5. Quais os documentos registráveis no Registro de Imóveis?

    Serão obrigatoriamente registrados no Registro de Imóveis:
  • Compra e venda pura e condicional;
  • Incorporação, instituição e convenção de condomínio;
  • Contrato de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento;
  • Contrato de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidade autônoma condominial, incorporada ou instituída em condomínio na vigência da Lei nº 4.591/1964;
  • Contrato de promessa de compra e venda de terreno loteado na forma do DL nº 58/1937, sua cessão e promessa de cessão;
  • A instituição de bem de família;
  • A hipoteca legal, judicial e convencional;
  • O contrato de locação com cláusula de vigência na alienação;
  • A penhora, arresto e seqüestro de imóvel;
  • As servidões em geral;
  • Usufruto, uso e habitação, exceto direito de família;
  • Rendas constituídas por disposição de última vontade;
  • Enfiteuse;
  • Anticrese;
  • Convenção antenupcial e Dote;
  • Empréstimo por obrigações ao portador ou debêntures;
  • Loteamentos urbanos e rurais;
  • Citação de ação real/pessoal reipersecutória, relativa imóvel;
  • Julgados e atos jurídicos inter vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;
  • Sentença que adjudicar bens de raiz em pagamento das dívidas da herança, nos inventários, arrolamentos e partilhas;
  • Atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha;
  • Arrematação e adjudicação em hasta pública;
  • Sentença declaratória de usucapião e termo administrativo ou sentença declaratória da concessão de uso especial para fim de moradia independente da regularidade do parcelamento do solo ou da edificação;
  • Permuta;
  • Dação em pagamento;
  • Doação entre vivos;
  • Transferência de imóvel a sociedade, quando integrar capital;
  • Desapropriação amigável e sentenças que fixarem o valor da indenização, em processo de desapropriação;
  • Alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel;
  • Imissão provisória na posse, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando concedido à União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, para a execução de parcelamento popular, com finalidade urbana, destinado às classes de menor renda. da constituição do direito de superfície de imóvel urbano;
  • do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
  • do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público;
  • da legitimação de posse;
  • da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei nº 11.977/2009;
  • da Certidão de Regularização Fundiária (CRF);
  • da legitimação fundiária.

  • 6. Quais os documentos averbáveis no Registro de Imóveis?

    Serão obrigatoriamente averbados no Registro de Imóveis:
  • As convenções antenupciais e regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos após o casamento;
  • Cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;
  • Contratos de promessa de compra e venda, cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58/1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei;
  • Mudança de denominação e de numeração dos prédios, edificação, reconstrução, demolição, desmembramento e loteamento de imóveis;
  • Alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, outras circunstâncias que tenham influência do registro ou nas pessoas nele interessadas, inclusive restabelecimento da sociedade conjugal;
  • Atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591/1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;
  • Cédulas hipotecárias;
  • Caução, e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;
  • Sentenças de separação de dote;
  • Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade impostas a imóveis;
  • Constituição de fideicomisso;
  • Decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto os atos ou títulos registrados ou averbados;
  • "Ex-offício", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público;
  • Sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;
  • Rerratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importante elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros;
  • Contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência;
  • Termo de securitização de crédito imobiliário, quando submetidos a regime fiduciário;
  • Notificação de parcelamento, edificação ou utilização compulsória de imóvel urbano;
  • Extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
  • Extinção do direito de superfície do imóvel urbano;
  • da cessão de crédito imobiliário;
  • da reserva legal;
  • da servidão ambiental;
  • do destaque de imóvel de gleba pública originária;
  • do auto de demarcação urbanística;
  • da extinção da legitimação de posse;
  • da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
  • a extinção da concessão de direito real de uso.

  • 7. Podem ser averbados outros documentos não relacionados acima?

    A averbação tem por objetivo a publicidade do documento ou fato, não havendo impedimento legal à averbação, para que se de publicidade, de documento ou informação não relacionado expressamente na lei.

    1.2 Da retificação administrativa do registro ou averbação

    8. O Oficial pode retificar administrativamente o registro ou averbação?

    Quando o registro ou averbação for omisso, impreciso ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro, por meio de procedimento administrativo, facultado ao interessado o processo judicial. (Art. 212 da LRP, com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004).

    9. E quando se tratar de retificação de erro evidente?

    Quando se tratar de erro evidente, poderá ser efetuada diretamente pelo próprio oficial. Se o erro decorrer do título, indispensável sua prévia retificação, para ensejar a do registro.

    10. E no caso de retificação de erro relativo a medidas?

    A retificação de registro relativo a medida perimetral, com a anuência dos confrontantes, será feita pelo Oficial do Registro por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213 da LRP. Havendo impugnação de qualquer confrontante a retificação se fará por processo judicial. (Com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004).

    (Tecle no link para continuar lendo)

    1.3 Da Prenotação

    11. O que é a prenotação?

    Prenotação é a anotação ou registro prévio e provisório feito pelo Oficial em título ou documento apresentado a registro ou averbação para garantia da prioridade ou preferência em favor do apresentante.

    12. O oficial pode negar-se a registrar o título apresentado?

    Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer seja consubstanciado em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais, justificando e fundamentando o indeferimento e as exigências feitas de acordo com a Lei dos Registros Públicos.

    13. Havendo recusa ao registro como deve o interessado proceder?

    Deve o apresentante atender às exigências dentro do prazo de trinta dias do seu lançamento no protocolo, sob pena de cessação dos efeitos da prenotação. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, deverá requerer ao oficial a remessa do título com a declaração de dúvida ao juízo competente para dirimi-la.

    14. A sentença proferida em processo de dúvida autoriza o registro do título?

    Após o trânsito em julgado, se a dúvida suscitada pelo Oficial houver sido julgada improcedente o documento será registrado e o respectivo mandado ou certidão da sentença ficará arquivado no Cartório. Se julgada procedente a prenotação será cancelada, com a conseqüente cessação de seus efeitos e os documentos devolvidos ao interessado.

    15. Cabe recurso da decisão proferida em processo de dúvida?

    Da sentença judicial cabe recurso apelação, com efeitos devolutivo e suspensivo, que somente poderá ser interposta pelo interessado, por terceiro prejudicado, pelo Ministério Público; possível ainda, ou, conforme atual interpretação da lei processual, pelo Oficial suscitante, junto ao Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo.

    16. A sentença em processo de dúvida impede o processo judicial contencioso?

    A sentença proferida no processo de dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo judicial contencioso competente, inclusive do mandado de segurança, com ou sem pedido de medida liminar, ou ainda, da ação declaratória, no caso de necessidade de produção de provas.[1]

    1.4 Da Matrícula imobiliária

    17. O que é matrícula imobiliária?

    A matrícula imobiliária é o ato de individualização do imóvel (princípio registral da unitariedade da matrícula) e pode significar o:
  • Conteúdo registral, ou seja, a primeira inscrição lançada naquela folha numerada;
  • Suporte registral, ou seja, cada uma das folhas numeradas que compõem o Livro nº 2, Registro Geral.

  • 18. Quando o Ofício procede a abertura da matrícula imobiliária?

    A matrícula é aberta, obrigatoriamente, por ocasião do primeiro registro relativo ao imóvel; nos casos de fusão de imóvel; no caso de averbação, quando não houver espaço no livro de transcrição das transmissões; por requerimento do proprietário; ou, de ofício, para cada lote ou unidade autônoma, após o registro do loteamento, desmembramento ou condomínio e, ainda, no interesse do serviço.

    19. Quais são os requisitos obrigatórios da matrícula?

    São requisitos obrigatórios da matrícula:
  • Número de ordem que seguirá até o infinito;
  • Data da abertura;
  • Identificação do imóvel;
  • Qualificação do proprietário;
  • Número do registro anterior.

  • 20. Quais os elementos informadores para a abertura da matrícula?

    A matrícula imobiliária será aberta com os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior. Se o registro anterior tiver sido efetuado em outro cartório deverá ser apresentada certidão atualizada que ficará arquivada no Registro.

    21. A matrícula imobiliária pode ser cancelada?

    A matrícula imobiliária somente pode ser cancelada:
  • por decisão judicial;
  • quando em virtude de alienações parciais, o imóvel for inteiramente transferido a outros proprietários;
  • pela fusão em uma só matrícula, a requerimento do proprietário, de dois ou mais imóveis contíguos com matrículas autônomas que serão encerradas.

    1.5 Da certidão de matrícula imobiliária

    22. O que é a certidão de matrícula imobiliária?

    É o documento emitido pelo Oficial de Registro de Imóveis que reproduz integralmente a matrícula do imóvel, com as formalidades legais de validação e autenticação suficientes para garantir a segurança jurídica necessária para a licitude da transação e que - para o fim de lavratura de escrituras públicas - tem prazo de validade de 30 (trinta) dias contados da data da expedição, de acordo com o art. 1º, IV, do Decreto nº 93.240/1986.

    23. A certidão de matrícula pode ser negativa?

    A certidão de matrícula é sempre positiva dos atos relativos ao imóvel averbados por ocasião da abertura da matrícula ou nela lançados posteriormente. Não há certidão negativa de matrícula, nem certidão de matrícula negativa de ônus.

    24. Como se faz a análise de uma certidão de matrícula?

    A certidão de matrícula deve ser analisada em sua forma (consistência e seqüência dos lançamentos) e conteúdo (identificação do imóvel, do proprietário, lançamento de ônus e seu cancelamento).

    A análise formal tem o objetivo de verificar a:
  • Identificação do Ofício e do Oficial certificante;
  • Certidão de existência da matrícula em seus livros;
  • Ausência de espaços em branco entre os lançamentos;
  • Certidão de autenticidade e integralidade da reprodução.
  • A análise do conteúdo tem o objetivo de verificar a:
  • Identificação e caracterização do imóvel, que compreendem:
  • Localização e nome do logradouro para o qual faz frente;
  • Número, quando se tratar de prédio; ou, sendo terreno, lado par ou ímpar do logradouro, quadra e distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima; ou número do lote e da quadra, se houver;
  • Designação cadastral se houver;
  • Se rural, o código do imóvel e os dados constantes do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR, a localização e denominação e distrito em que se situa o imóvel;
  • Área do imóvel e confrontações, com menção correta do lado em que se situam, inadmitidas expressões genéri­cas, tais como "com quem de direito", ou "com sucessores" de determinadas pessoas;
  • Titularidade do imóvel (qualificação completa do proprietário pessoa física ou pessoa jurídica).
  • Existência de ônus reais incidentes sobre o imóvel;


  • 2. DO NEGÓCIO IMOBILIÁRIO


    25. Quais os requisitos essenciais de validade do negócio jurídico destinado à constituição, transferência, modificação ou renuncia a direitos reais sobre bens imóveis?

    São requisitos essenciais de validade do negócio jurídico:
  • Capacidade civil do agente;
  • Licitude do objeto;
  • Forma prescrita em lei.

  • 2.1 Requisitos essenciais do contrato imobiliário

    (a) Capacidade civil do agente

    26. O que é capacidade civil?

    É a capacidade que tem a pessoa natural para exercer, por si, os atos da vida civil. Toda pessoa é capaz de direitos e deveres na ordem civil (Art. 1º do CC), ou seja, toda pessoa possui personalidade para adquirir direitos e contrair obrigações, mas nem todos têm capacidade para exerce-los.

    27. O que é incapacidade absoluta?

    Conforme o art. 3º do Código Civil “são absolutamente incapazes para exercer pessoalmente os atos da vida civil” os menores de dezesseis anos.

    28. É valido o ato praticado pelo incapaz?

    É nulo o ato jurídico quando celebrado por pessoa absolutamente incapaz (art. 166, Código Civil).

    29. O que é incapacidade relativa?

    Dispõe o art. 4º do Código Civil que “são incapazes, relativamente a certos atos, ou à maneira de os exercer”:
  • Os maiores de dezesseis anos e menores de dezoito anos;
  • Os ébrios habituais e os viciados em tóxicos;
  • Aqueles que, popr causa temporária ou permanente, não puderem exprimir sua vontade;
  • Os pródigos.

  • 30. É válido o ato praticado pelo relativamente incapaz?

    É anulável o ato jurídico celebrado por agente relativamente incapaz (art. 171, Código Civil).

    31. Qual a diferença entre ato nulo e ato anulável?

    O ato nulo não produz efeito em tempo algum e sua nulidade pode ser declarada a pedido de qualquer interessado, do Ministério Público ou de ofício pelo juiz. O ato anulável produz efeitos enquanto não anulado por sentença e a anulabilidade pode ser requerida pelos interessados ou terceiros interessados.

    32. Quando cessa a incapacidade do menor?

    Após completados os 16 anos, cessa a incapacidade para o menor:
  • Pela emancipação;
  • Pelo casamento;
  • Pelo exercício de emprego público efetivo;
  • Pela colação de grau em curso de ensino superior;
  • Pelo estabelecimento civil ou comercial, ou relação de emprego, desde que, em função deles, o menor tenha economia própria.(CC art. 5º, § único)

  • 33. Como se comprova a condição de emancipado?

    A emancipação só tem valor legal depois de registrada no livro E para dar publicidade e autenticidade ao ato e surtir efeitos contra terceiros. O registro é realizado no Registro Civil do 1º subdistrito da sede da comarca do domicilio do emancipado, que comunicará ao cartório de nascimento para a necessária anotação e cumprimento do artigo 106 da Lei nº 6015/73.

    34. O que é interdição?

    É o ato judicial que declara a incapacidade real de pessoa maior para a prática de certos atos da vida civil, na regência de si mesma e de seus bens.

    35. O que caracteriza a ausência?

    Presume-se a ausência quando a pessoa, sem dar notícias de seu paradeiro, deixa seus bens sem administrador nem mandatário. A ausência pode ser declarada ou definitiva. Ausente é o que desaparece de seu domicílio, sem que dele se saiba notícia.

    36. O que é tutela?

    Tutela é a circunstância em que os filhos menores são colocadas sob a responsabilidade de terceiros, em caso de falecimento ou ausência dos pais ou, ainda, em caso de destituição do poder familiar. A tutela pode ser constituída por sentença judicial ou por instrumento particular feito pelos pais.

    37. O que é curatela?

    Curatela é a situação a que se sujeitam as pessoas que, por enfermidade ou deficiência mental, não tenham o necessário discernimento para os atos da vida civil; as que, por causa duradoura, não puderem exprimir sua vontade, os ébrios habituais e os viciados em tóxicos; os excepcionais sem completo desenvolvimento mental e os pródigos. A curatela deve constituída judicialmente.

    38. Que poderes tem o tutor ou curador?

    Os tutores e curadores tem poderes de mera administração dos bens, não podendo contrair obrigações em nome dos tutelados ou curatelados, nem alienar ou onerar seus bens imóveis sem que prévia autorização judicial (art. 1741 e 1748 do CC).

    (b) Licitude do Objeto

    39. Como se verifica a licitude do objeto da transação imobiliária?

    A análise da matrícula imobiliária atualizada e da situação jurídica e fiscal do imóvel, dos vendedores e proprietários anteriores dentro do período prescricional são suficientes para garantir a licitude da transação. Os documentos analisados devem ser guardados durante o prazo prescricional para a eventual produção de provas.
    A certidão de matrícula imobiliária deve estar atualizada não apenas em relação ao tempo, mas, principalmente, em relação aos atos e fatos registráveis ou averbáveis.

    40. Como se determina a titularidade da propriedade do imóvel?

    A titularidade e a situação dominial pode ser conhecida através de certidão de inteiro teor da matrícula imobiliária fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis, contendo registro atual, registros anteriores, ônus reais, ações reais e reipersecutórias e quaisquer outros ônus incidentes sobre o imóvel. Nos casos em que o imóvel ainda não tenha sido matriculado, pela certidão vintenária de propriedade e negativa de hipotecas e outros ônus reais. Outros documentos podem ser necessários em razão da especificidade da operação ou do imóvel.

    41. É lícita a venda e compra de imóvel entre cônjuges?

    De acordo com o art. 499 do Código Civil somente é lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.

    42. É lícita a venda de imóvel de ascendente para descendente?

    A venda de imóvel de ascendente para descendente é legal desde que haja a concordância expressa dos demais descendentes e do cônjuge do alienante (art. 496, do Código Civil). Sendo anulável, a venda valerá plenamente até que sentença judicial a declare sem efeito e anule, conseqüentemente, a escritura lavrada, ocasionando a anulação de todas as demais que se seguiram.

    43. É lícita a venda ou doação de imóvel de ascendente para descendente através de interposta pessoa?

    A venda ou doação de imóvel de ascendente para descendente mediante a utilização de interposta pessoa constitui simulação e o art. 167 do Código Civil dispõe que “é nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma”. Sendo nula a venda ou doação simulada, todas as demais escrituras que se seguirem serão nulas.

    44. O que é fraude à execução?

    Configura fraude à execução a alienação ou oneração de bens:
  • quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;
  • quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução;
  • quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;
  • quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;
  • nos demais casos expressos em lei. quando sobre eles pender ação fundada em direito real;
  • quando ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência;
  • nos demais casos previstos em lei (Art. 593 do CPC).

  • 45. O que é fraude contra credores?

    Presume-se fraudatória dos direitos dos credores a transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida praticada por devedor insolvente; os contratos onerosos firmados quando a insolvência for notória ou conhecida pelo outro contratante; as garantias de dívidas de dívidas e a atribuição de preferências, mediante hipoteca, penhor ou anticrese.

    46. Qual a diferença entre fraude à execução e fraude contra credores?

    A primeira requer a existência de demanda judicial em andamento, constitui incidente processual regulado pelo direito público e o ato considerado fraudulento é declarado ineficaz, em proveito do exequente. A segunda prescinde da existência de demanda judicial, constitui defeito do ato jurídico regulado pelo direito privado e o ato praticado considerado fraudulento é passível de anulação, em proveito de todos os credores indistintamente.

    47. O que é fraude tributária?

    Presume-se realizada com fraude a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa.(art. 185 do Código Tributário Nacional).

    48. O que é lavagem de dinheiro?

    Lavagem de dinheiro é o processo pelo qual recursos, bens, direitos e valores originados ou ligados a transações ilegais são transformados em ativos de origem aparentemente legal e incorporados à economia formal. Para caracterização do crime de lavagem de dinheiro esses recursos, bens, direitos e valores devem ser provenientes de atividades antecedentes tipificadas como criminosas.

    49. O adquirente pode dispensar a apresentação da certidão de tributos incidentes sobre imóvel urbano?

    O § 2º do art. 1º do Decreto nº 93.240/1986, autoriza a dispensa pelo adquirente da apresentação dessa certidão e, neste caso, o mesmo responderá, nos termos da lei, pelo pagamento de eventuais débitos fiscais existentes.

    50. Quais situações, em relação aos vendedores, podem caracterizar ilicitude ou representar riscos à garantia da operação?

    De maneira geral, podem caracterizar ilicitude ou constituir riscos à transação as seguintes situações:
  • A existência de processo de execução de títulos judiciais (sentenças judiciais condenatórias transitadas em julgado) ou extrajudiciais (cheques, duplicatas, notas promissórias, entre outros), em trâmite à época da transmissão do imóvel, com o objetivo de expropriar bens do patrimônio, presente e futuro, do vendedor, para a satisfação do direito do credor. A princípio e até que seja oferecido bem determinado à penhora, todo o patrimônio do devedor pode ser afetado pela contrição;
  • A existência de títulos protestados contra vendedores e ex-proprietários vendedores, à época da transmissão do imóvel. O protesto é o ato formal pelo qual se torna pública a inadimplência de obrigação pelo devedor, não podendo o comprador alegar desconhecimento sobre a possível situação de insolvência do vendedor e, dessa forma, a transação poderá ser considerada fraudulenta e passível de anulação;
  • A existência de ações ordinárias cíveis em grande número, contra vendedores e ex-proprietários vendedores, em trâmite à época da transmissão do imóvel. O apontamento de grande quantidade de ações cíveis movidas torna pública uma possível insolvência. Toda sentença judicial condenatória transitada em julgada constitui título judicial suficiente para a execução forçada do devedor. Assim, também nesta situação o comprador não poderá alegar desconhecimento sobre a possível insolvência do vendedor e a operação poderá ser considerada fraudulenta e passível de anulação;
  • A transmissão de bens do devedor à título gratuito ou de remissão de dívidas deve ser analisada com muita atenção por constituir, quando praticada por devedor insolvente ou reduzido à insolvência em razão dela, fraude aos credores, passível, portanto de anulação pelos credores.


  • 51. Qual a proteção da lei aos adquirentes em relação às fraudes financeiras e comerciais?

    Com a intenção de conferir maior segurança jurídica às transações imobiliárias, bem assim, para reconhecer o princípio da concentração no Direito Registral brasileiro, o art. 54 da Lei nº 13.097/2015, trouxe as seguintes disposições:

  • Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel seguintes relativas (I)registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; (II) averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial ou do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença; (III) averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; (IV) averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inc. II do art. 593 do CPC/1973, correspondente ao atual inc. IV do artigo 792 do CPC/2015.
  • A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei nº 8.078/1990.
  • Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101/2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

  • 52. Qual a proteção da lei aos adquirentes de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária?

    A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá - nos exatos termos do art. 55 da Lei nº 13.097/2015 - ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei nº 8.078/1990.

    (c) Forma prescrita em lei

    53. As transações imobiliárias são obrigatoriamente realizadas através de escrituras públicas?

    “A escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País” (Art. 108 do Código Civil Brasileiro).

    54. Os contratos firmados no âmbito do SFH podem ser considerados escrituras públicas?

    Não, mas o art. 61 da Lei nº 4.380/64, com a redação dada pela Lei nº 5049/66, atribui caráter de escritura pública aos contratos celebrados por instrumento particular de que forem parte entidades que integrem o SFH.

    55. Quais são as outras exceções à exigência legal de instrumento público para as transações imobiliárias?

    Também são admitidos contratos particulares para as seguintes operações imobiliárias, entre outras:
  • contratos elaborados por entidade autorizada a operar no Sistema Financeiro Imobiliário (art. 38 da Lei nº 9.514/1997)
  • os contratos de valor inferior a trinta vezes o salário mínimo (art. 108 do CC)
  • as promessas de compra e venda (art. 1417 do CC)
  • as concessões de uso (§ 1º, art. 7º, Decreto-Lei nº 271/1967)
  • as certidões dos atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis certificadas pelas juntas comerciais (arts. 53 e 64 da Lei nº 8.934/1994).

  • 56. Que documentos são exigidos para a lavratura de uma escritura pública?

    De acordo com a Lei nº 7.433/1985, regulamentada pelo Decreto nº 93.240/1986, serão obrigatoriamente apresentados:
  • Documentos de identificação das partes e intervenientes;
  • Comprovante de pagamento do ITBI, quando incidente sobre o ato;
  • Certidões de tributos incidentes sobre imóvel urbano ou rural;
  • Prova de quitação do ITR;
  • Certificado de cadastro emitido pelo INCRA;
  • Demais certidões exigidas por lei.

  • 57. Esses documentos são requeridos também para a lavratura de contratos por instrumento particular no âmbito do SFH?

    O art. 4º do Decreto nº 93.240/1986 determina a aplicação de suas disposições ao instrumento particular celebrado por entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação.

    58. Como deve ser feita a descrição do imóvel na escritura ou contrato?

    A descrição deve estar adequada aos assentos registrários existentes, ou seja, coincidir com a descrição e caracterização constante do Registro. Em se tratando de imóvel urbano, basta que se o identifique com seus caracteres essenciais, como a via pública com a qual confina, o número atribuído pela Prefeitura e o número da matrícula ou da transcrição.

    59. Que cuidados prévios que devem ser tomados para a validade das escrituras e contratos imobiliários?

    Para garantir a validade dos contratos e escrituras:
  • Conferir os documentos de identificação e CPF das partes e demais pessoas que comparecem ao ato, e, no caso de pessoa jurídica, CNPJ e os documentos comprobatórios da representação;
  • Conferir as procurações para verificar se obedecem à forma pública, se outorgam os poderes suficientes e se os nomes das partes coincidem com os correspondentes ao ato a ser lavrado. Instrumento lavrado em Cartório de outro Estado deve ter a firma reconhecida e, quando passada no estrangeiro, se atende a todas as exigências legais;
  • Examinar os documentos de propriedade e a certidão atualizada do Registro de Imóveis competente, bem como a de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais, com prazo de validade de trinta dias;
  • Examinar alvarás de espólio, massa falida, herança jacente ou vacante, sub-rogação de gravames, concordatária, incapazes e outros que, para transacionar imóveis ou direitos a eles relativos, dependem de autorização judicial, observando se a firma do juiz está autenticada pelo escrivão ou reconhecida por tabelião;
  • Examinar, quando não dispensadas pelo adquirente, as certidões referentes aos tributos municipais que incidam sobre imóvel urbano, ao pagamento de laudêmio, se for o caso, e prova do pagamento do imposto de transmissão devidos.

  • 60. Quais os requisitos formais exigidos para a validade da escritura pública?

    São requisitos formais de validade da escritura pública:
  • a data do ato com indicação do local, do dia, mês e ano;
  • o nome e qualificação completa das partes e respectivos cônjuges, ainda que não comparecentes, assim como de outros intervenientes, com expressa referência a eventual representação por procurador;
  • menção à data, livro e folha do cartório em que foi lavrada a procuração, e data da expedição da certidão, quando exibida por esta forma;
  • se pessoa jurídica, a data do contrato social ou outro ato constitutivo, número na Junta Comercial ou Registro competente, artigo do contrato ou estatuto social que delega a representação legal, data da assembléia que elegeu a diretoria e autorização para a prática do ato, se exigível;
  • se de interesse de menores ou incapazes, menção expressa à idade e por quem assistidos ou representados, ressalvada a faculdade contida no art. 539 do CC;
  • indicação clara e precisa da natureza do negócio jurídico e seu objeto;
  • a declaração, quando for o caso, da forma do pagamento, se em dinheiro ou cheque, este identificado pelo seu número e nome do banco sacado, ou outra forma estipulada pelas partes;
  • declaração de que é dada quitação, quando for o caso;
  • indicação dos documentos apresentados, entre os quais, obrigatoriamente em relação às pessoas físicas, cédulas de identidade, cartões de identificação do contribuinte (CIC), certidões de casamento;
  • as ressalvas de entrelinhas e emendas, antes das assinaturas;
  • a assinatura das partes, e se algumas das partes não souber assinar, outra pessoa capaz assinará por ela, devendo ser colhida a impressão digital, indicando o polegar.
  • 61. E quais são os requisitos específicos para a validade do contrato imobiliário?

    O contrato imobiliário, inclusive o contrato firmado no âmbito do SFH, deve conter, obrigatoriamente:
  • a localização completa do imóvel com indicação de denominação se rural, exceto quando se tratar de imóvel urbano, desde que esses elementos constem da certidão do Registro de Imóveis;
  • título de aquisição do alienante, a natureza do negócio, o instrumento, matrícula e registro anterior, número e cartório;
  • menção dos alvarás, por certidão em breve relatório, com todas minúcias que permitam identificá-los;
  • declaração de que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de ônus reais, judiciais ou extrajudiciais, e sob pena de responsabilidade civil e penal sobre a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e de outros ônus reais;
  • declaração, sob as penas da lei, de quitação relativa a débitos de condomínio e relativo a impostos, taxas e semelhantes, especificando-os, se houver, exceto se dispensadas expressamente pelo adquirente;
  • número, data e local de expedição da CND do INSS, quando exigida, nas hipóteses previstas no Decreto-lei nº 8.212/1991, com as modificações introduzidas pela Lei nº 9.032/1995. Se as partes não estiverem sujeitas a contribuições devidas à Seguridade Social, será, sob as penas da lei, indispensável a declaração dessa circunstância;
  • indicação da guia de recolhimento do imposto de transmissão, ou de imunidade e isenção, salvo os casos em que a lei autorize o pagamento após sua lavratura; e do valor venal se o declarado dele divergir;
  • nas escrituras relativas a transferência de domínio útil, menção ao comprovante de pagamento do laudêmio e, no caso de aforamento, ao respectivo contrato com averbações e termos de transferência, se houver; ou no caso de ocupação, a certidão de inscrição, com remissão ao Decreto-lei nº 2.398/1987, art. 3º e Decreto nº 95.760/1988, art. 2º;
  • número de contribuinte da Prefeitura Municipal ou INCRA, se houver sido feito o lançamento; ou consignação do respectivo comprovante no ato;
  • expressa referência ao pacto antenupcial e seus ajustes, número de seu registro e cartório.

  • 62. Que informações compõem a identificação do imóvel?

    A identificação e caracterização do imóvel compreendem:
    I – do imóvel urbano:
  • a localização e nome do logradouro para o qual faz frente;
  • o número, quando se tratar de prédio; ou, sendo terreno, se fica do lado par ou impar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima; ou número do lote e da quadra;
  • a designação cadastral, se houver.

    II – do imóvel rural:
  • o código do imóvel e os dados constantes do Certificado de cadastro dos imóveis rurais, a localização e a denominação;
  • o distrito em que se situa o imóvel;
  • as confrontações, com menção correta do lado em que se situam;
  • a área do imóvel.
  • 63. O art. 221 do Código Civil suprimiu a necessidade das testemunhas contratuais?

    O artigo 221 do Código Civil suprimiu de seu texto a expressão “subscrito por duas testemunhas”, mas não suprimiu a necessidade do testemunho contratual, que continua exigível para configurar o contrato como título executivo (art. 585 do CPC/1973, que corresponde ao art. 784, III do CPC/2015), bem como para possibilitar o registro público (art. 221, II da Lei nº 6.015/1973).

    64. O contrato imobiliário pode conter emendas, entrelinhas ou ressalvas?

    Devem ser evitadas as emendas e entrelinhas e, caso ocorram, devem ser ressalvadas no final do instrumento, antes das assinaturas. No entanto, mesmo que ressalvadas, são ilegais as entrelinhas que afetem partes essenciais do ato, como o preço, objeto e forma de pagamento.

    2.2 Qualificação da pessoa natural

    65. Quais os requisitos mínimos necessários para qualificar a pessoa natural que participa da operação imobiliária?


    São requisitos para a qualificação da pessoa natural:
  • Nome;
  • Nacionalidade;
  • Estado civil;
  • Profissão;
  • Identificação civil;
  • Identificação fiscal;
  • Domicílio;
  • Representação.

  • (a) Nome e nacionalidade

    66. Existe diferença entre as expressões pessoa natural e pessoa física?

    A expressão pessoa natural é adotada pela legislação civil para designar o ser humano em suas relações jurídicas civis, enquanto pessoa física foi criada pela legislação tributária para designar o contribuinte.

    67. Como se comprova o nome e a nacionalidade do qualificando?

    Nome e nacionalidade da pessoa natural são comprovados mediante apresentação dos documentos de identificação civil.

    (b)Estado civil

    68. Quais são os estados civis admitidos na legislação brasileira?

    São estados civis referidos na legislação civil vigente:
  • Solteiro
  • Casado
  • Separado (judicial ou extrajudicialmente)
  • Divorciado (judicial ou extrajudicialmente)
  • Viúvo
  • 69. Como se comprova o estado civil de solteiro?

    Com a apresentação de certidão de nascimento atualizada e declaração de que “não estabeleceu convivência duradoura, pública e contínua, com o objetivo de constituição de família”.

    70. Como se comprova o estado civil de casado?

    Mediante a apresentação da certidão do casamento atualizada. Se casado no exterior, com a apresentação da certidão de registro do casamento no cartório do respectivo domicílio ou no 1º ofício da capital do estado em que passou a residir após sua volta ao Brasil.

    71. Como se comprova o estado civil de separado ou divorciado?

    Com a apresentação de certidão de casamento com a anotação da separação ou divórcio atualizada, e declaração de que “não estabeleceu convivência duradoura, pública e contínua, com o objetivo de constituição de família”. Ausente a anotação exigir a certidão de objeto e pé do processo de separação ou divórcio.

    72. Como se comprova o estado civil de viúvo?

    Mediante a apresentação de certidão atualizada de casamento com a anotação do óbito do cônjuge, e declaração de que “não estabeleceu convivência duradoura, pública e contínua, com o objetivo de constituição de família”.

    (c) União Estável

    73. O que é União Estável?

    Denomina-se união estável a convivência pública, contínua e duradoura entre pessoas, não impedidas de casar, com objetivo de constituição e família. A União Estável é reconhecida como entidade familiar e às suas relações patrimoniais aplica-se, no que couber, o regime de comunhão parcial de bens.

    74. Como se comprova a união estável?

    A constituição da união estável independe de qualquer formalidade e somente está obrigado a declará-la quem tiver interesse em fazê-lo. Quando necessário, a comprovação se faz mediante declaração firmada pelas partes, sob as penas da lei, de que “estabeleceram convivência duradoura, pública e contínua com o objetivo de constituição de família”. De modo contrário, a declaração de não estabelecimento de união estável deve ser sempre exigida para comprovação do estado civil.

    (d) Regimes patrimoniais

    75. Quais são os regimes de bens entre os cônjuges?

    O Código Civil Brasileiro (arts. 1639 a 1688) prevê os seguintes regimes de bens:
  • Regime de comunhão parcial, através do qual comunicam-se os bens que sobrevierem ao casal, na constância do casamento, com as exceções previstas em lei;
  • Regime de comunhão universal, que importa na comunicação de todos os bens presentes e futuros dos cônjuges e suas dívidas, com as exceções previstas na lei;
  • Regime de Separação, através do qual os bens permanecem sob a administração exclusiva de cada um dos cônjuges, que os poderá livremente alienar ou gravar de ônus real.
  • Regime da Separação Obrigatória de bens, das pessoas que contraírem casamento com inobservâncias das causas suspensivas, pessoas maiores de 70 (setenta anos) e todos que dependerem de suprimento judicial.
  • Regime de participação final nos aquestos, pelo qual cada um dos cônjuges mantém o patrimônio que possuía ao casar e os por ele adquiridos, a qualquer título, na constância do casamento, cabendo a meação, à época da dissolução da sociedade conjugal, somente dos bens adquiridos pelo casal a título oneroso.

    76. É possível alterar o regime de bens na constância do casamento?

    A lei civil admite a alteração do regime de bens, por autorização judicial, depois de apuradas as razões invocadas e ressalvados os direitos de terceiros, através de pedido de ambos os cônjuges (CC art. 1629, §2º).

    77. Qual é o regime legal de bens?

    De acordo com o art. 1640 do CC, não havendo convenção, ou sendo ela nula ou ineficaz, vigorará o regime da comunhão parcial.

    78. O que é pacto antenupcial?

    É o acordo de vontades sobre o regime de bens a ser adotado no casamento, que deve ser efetuado antes do casamento e só pode regulamentar direito patrimonial.

    79. Quais os requisitos de validade do pacto antenupcial?

    O pacto antenupcial deve ser lavrado em escritura pública e só produzirá efeitos perante terceiros depois de registrado em livro especial, pelo Oficial do Registro de Imóveis do domicílio dos cônjuges, declarado na escritura, mediante apresentação da certidão de casamento.

    80. Qual o regime de bens vigente para o casamento realizado após a vigência da Lei nº 6.515/77, com habilitação anterior?

    A habilitação para o casamento é considerada ato jurídico perfeito não alcançado pela lei nova. Dessa forma, prevalece o regime escolhido pelos contraentes habilitados anteriormente à vigência da lei, independentemente da data do casamento ou de pacto antenupcial.[2]

    (e) Profissão

    81.Como se comprova a profissão?

    A comprovação do exercício de profissão regulamentada, quando declarada pelo interessado e de interesse do processo, se faz através da juntada de cópia autenticada da carteira de identidade emitida pelo órgão controlador da respectiva profissão.

    (f) Identificação Civil

    82. Quais são os documentos de identificação civil?

    São documentos de identificação civil a carteira de identidade, a certidão de nascimento e a certidão de casamento, quando atualizadas.

    83. Qual a importância de consignar o estado civil?

    Consignar o estado civil é de suma importância na qualificação pelas repercussões patrimoniais, principalmente quando as partes são ou foram casadas. Assim, deve ser solicitada a certidão e deve ser consignado o regime de bens do casamento, se é anterior ou posterior à Lei nº 6.515/1977.

    84. Quais documentos podem ser considerados carteira de identidade?

    Além da carteira de identidade e registro geral emitida pelos órgãos de identificação dos Estados, Distrito Federal e Territórios, nos termos do art. 1º da Lei 7.116/1983, considera-se carteira de identidade a:
  • Carteira de identidade emitida por órgão controlador do exercício profissional, criado por lei federal (Art. 1º da Lei 6.206/1975);
  • Carteira Nacional de Habilitação emitida em modelo único e de acordo com as especificações do CONTRAN (Art. 129 da Lei 9.503/1997);
  • Carteira de identidade de estrangeiro (RNE), emitida pelo Serviço de Registro de Estrangeiros da Polícia Federal;
  • Carteira de identidade militar, expedida pelas Forças Armadas ou forças auxiliares para seus membros ou dependentes.
  • Carteira de identidade funcional, expedida por órgão integrante da União ou dos Estados mediante autorização legal.

  • 85. Qual o prazo de validade do documento de identidade para estrangeiro?

    O documento de identidade para estrangeiro será substituído a cada nove anos, a contar de sua expedição, ou na prorrogação do prazo de estada. Estão dispensados da substituição os portadores de visto permanente que tenham participado de recadastramento anterior e que tenham completado sessenta anos de idade, até a data do vencimento do documento de identidade; ou, sejam deficientes físicos (Decreto –Lei nº 2.236/1985, com as alterações da Lei nº 9.505/1997 e 8.988/1995).

    86. Quem pode praticar ato de registro civil e que atos são praticados?

    O registro relativo ao nascimento ou casamento é ato privativo do serviço de registro civil, que a ele confere autenticidade, segurança e publicidade com a expedição da respectiva certidão e que mantém esse registro atualizado, efetuando anotações recíprocas (nascimento/casamento e casamento/nascimento) dos atos subsequentes ocorridos na vida civil do registrado, tais como a emancipação, interdição, ausência, casamento, sua dissolução ou anulação, restabelecimento da sociedade conjugal, mudança de nome por casamento, anulação ou desquite, o óbito etc.

    87. Por que as certidões precisam ser atualizadas?

    Essas certidões são expedidas para espelhar o evento registrado (nascimento ou casamento), mas trazem obrigatoriamente averbados os eventos subsequentes ao registro. Dessa forma, decorrido algum tempo, deixam de ter valor probatório para a identificação e qualificação do registrado, para adquirir valor meramente histórico.

    88. Qual o prazo de validade das certidões de nascimento e de casamento?

    Para efeito de identificação e qualificação da pessoa natural as certidões de nascimento e de casamento deverão ter, no máximo, 90 (noventa) dias de expedidas.

    (g) Identificação Fiscal

    89. Qual o documento necessário para a identificação fiscal da pessoa natural?

    A identificação fiscal da pessoa natural se faz com a transcrição do número de inscrição no CPF.

    90. Como se comprova a inscrição no CPF?

    Além do cartão, comprovam a inscrição qualquer dos seguintes documentos, desde que mencionem o número de inscrição no CPF:
  • Carteira de identidade;
  • Carteira Nacional de Habilitação;
  • Cartão de crédito ou Cartão magnético de conta bancária;
  • Talonário de cheque bancário.

  • 91. Por que é necessário confirmar a regularidade da inscrição do CPF no site da Secretaria da Receita Federal?

    A inscrição deve ser confirmada porque, embora possa ser comprovada por qualquer dos documentos relacionados na questão anterior, a SRF pode, em determinadas situações, suspender ou cancelar essa inscrição, de forma que sua validade depende da regularidade fiscal do contribuinte.

    92. Qual a diferença entre CPF e CIC?

    CPF é a sigla do próprio Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda. CIC foi a sigla adotada para designar o ‘Cartão de Inscrição do Contribuinte’ no CPF.

    93. É possível participar de operação imobiliária sem estar inscrito no CPF?

    Não, porque o art. 33, V, do Decreto nº 3.000/1999 (Regulamento do Imposto de Renda), dispõe estarem obrigados a inscrever-se no Cadastro de Pessoas Físicas – CPF, todos os participantes de operações imobiliárias, inclusive constituição de garantia real sobre imóvel. E, de acordo com o artigo 34, V, do mesmo diploma legal, o número de inscrição será mencionado obrigatoriamente nos instrumentos públicos relativos a operações imobiliárias.

    (h) Residência e domicílio

    94. Como se comprova residência?

    A comprovação se faz com a apresentação dos seguintes documentos:
  • Notificação do imposto de renda ou declaração de rendimentos do exercício;
  • Contrato de locação residencial em que figura como locatário;
  • Carnê de pagamento do IPTU ou ITR;
  • Contas relativas ao consumo de energia elétrica, gás, água ou telefone, correspondente ao último mês.

    95. Qual a diferença entre residência e domicílio?

    Domicílio da pessoa natural é o lugar onde estabelece a sua residência com ânimo definitivo ou o lugar onde exerce sua profissão. Pode ocorrer que uma pessoa resida num lugar e trabalhe em outro, de forma que domicílio e residência não se confundem. A pessoa sem residência habitual terá considerado seu domicílio o lugar onde for encontrada.

    96. Qual a importância prática da conceituação dessa diferença?

    A determinação do domicílio de uma pessoa é importante para o Direito, porque ele é o local em que se firma a competência do Juízo.


    (i) Representação

    97. Como se determinam os poderes de representação?

    Os poderes de representação são conferidos por lei ou pelo interessado e o representante, que age em nome e por conta do representado, é obrigado a provar a sua qualidade e a extensão de seus poderes.

    98. Quem representa a pessoa natural?

    A representação da pessoa capaz se faz através de mandato, a do relativamente incapaz pelos pais, tutores ou curadores na forma da lei civil.

    99. Quem representa o espólio?

    Dispõe o art. 1.991 do Código Civil que a administração da herança será exercida pelo inventariante, desde a assinatura do compromisso até a homologação da partilha.

    (j)Representação por mandato

    100. Qual a diferença entre procuração e mandato?

    O mandato é modalidade de contrato de natureza preparatória através do qual alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

    101. Quais são os requisitos mínimos do instrumento de mandato?

    São requisitos essenciais do instrumento de mandato a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

    102. Qual o prazo de validade do instrumento de mandato?

    As procurações podem ser revogadas sem que, necessariamente, esse fato chegue ao conhecimento de terceiros. Assim, é conveniente exigir instrumento com menos de sessenta dias de lavrado ou atualizado através de certidão do respectivo cartório em que foi lavrado.

    103. A observação desse prazo é obrigatória?

    Não há norma que estipule prazo. Mas há recomendação do Colégio Notarial do Brasil para que se exija certidão de que não foram revogadas para as procurações por instrumento público datadas de mais de 30 dias.

    104. Em operação imobiliária, as partes podem ser representadas através de procuração por instrumento particular?

    É vedado o uso de instrumentos particulares de mandato ou substabelecimento para lavratura de atos que exijam a escritura pública.

    105. Qual a diferença entre procuração por instrumento público e particular?

    O instrumento público é lavrado perante o Tabelião de Notas, em livro próprio do qual são extraídas certidões. O instrumento particular é lavrado e assinado pelo próprio outorgante.

    106. A procuração continua válida após o falecimento do mandante?

    Com exceção da procuração em causa própria, a morte do mandante cessa o mandato e, conseqüentemente a validade do instrumento de mandato (art. 682, II, do Código Civil).

    107. Em transação imobiliária, pode ser aceita procuração com poderes amplos e gerais?

    Não. De acordo com o § 1º do art. 661 do Código Civil, os poderes para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, devem ser especiais e expressos.

    108. Analfabetos e incapazes podem outorgar procuração por instrumento particular?

    Analfabetos só podem outorgar procuração por instrumento público. Os incapazes geralmente são representados por seus pais, tutores e curadores. No entanto, a lei admite em casos especiais a outorga direta de procuração que deve ser obrigatoriamente através de instrumento público.

    109. O menor com dezesseis anos pode ser procurador?

    Sim. O menor com mais de dezesseis anos completos pode ser procurador de outras pessoas.

    110. Cópia autenticada de procuração pode ser aceita?

    A procuração deve ser original. A outorgada por instrumento público requer a apresentação de certidão original atualizada.

    111. Quais os documentos a serem apresentados pelo procurador?

    Além do instrumento de procuração, devem ser apresentados os documentos de identificação civil e fiscal pessoal do outorgado.

    112. O que é substabelecimento?

    Substabelecimento é o ato pelo qual o mandatário transmite a outrem, com ou sem reservas, os poderes que lhe foram conferidos pelo mandante.

    113. O substabelecimento continua válido após a morte do substabelecente?

    A morte do substabelecente não torna ineficaz o substabelecimento, que permanecerá válido até quando revogado expressamente pelo constituinte originário.


    2.3 Qualificação da Pessoa Jurídica


    114. Quais são os requisitos mínimos necessários para qualificar a pessoa jurídica?

    São requisitos mínimos para a qualificação da pessoa jurídica:
  • Nome;
  • Endereço;
  • Domicílio;
  • Natureza jurídica;
  • Identificação comercial;
  • Identificação fiscal;
  • Inscrições específicas;
  • Representação legal.
  • 115. Quais os documentos básicos necessários para comprovar a qualificação das pessoas jurídicas?

    Para a correta qualificação das pessoas jurídicas são necessários, no mínimo, os seguintes documentos:
  • Estatuto ou contrato social e alterações posteriores;
  • Certidão ou ficha de breve relato dos atos sociais, atualizada, emitida pela junta comercial, ou cartório de registro (sociedades simples);
  • Registro ou autorização de funcionamento para as pessoas jurídicas com atividades regulamentadas;
  • Comprovante de inscrição no CNPJ;
  • Certidão de regularidade fiscal.
  • 116. Qual é o comprovante de inscrição da empresa no CNPJ?

    A inscrição da empresa no CNPJ se comprova mediante consulta ao cadastro da Secretaria da Receita Federal, http://www.receita.fazenda.gov.br/, com a impressão e guarda do documento gerado pela consulta. Os “cartões de identificação da pessoa jurídica - CNPJ” foram extintos pela SRF, independentemente do prazo de validade neles consignado.

    117. Onde são registrados os atos constitutivos das sociedades empresárias?

    Os atos constitutivos das sociedades empresárias (estatuto ou contrato social) são registrados na Junta Comercial do Estado.

    118. Onde são registrados os atos constitutivos das sociedades simples?

    Os atos constitutivos das sociedades simples (contrato social) poderão ser registrados na Junta Comercial do Estado ou no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas.

    119. Por que é obrigatória a apresentação de certidão atualizada de breve relato da junta comercial ou do cartório de registro?

    A certidão simplificada ou de breve relato tem por objetivo assegurar que os atos sociais juntados ao processo refletem a real situação jurídica da empresa, quanto à identificação (nome, endereço etc), capital, objetivo social, composição societária, representação legal e outras ocorrências societárias, tais como fusão, cisão, dissolução parcial, liquidação etc.

    (a) Nome e domicílio

    120. Como se comprova o nome empresarial e o domicilio da pessoa jurídica?

    Através do estatuto ou contrato social e alterações posteriores e certidão de breve relato da junta comercial ou cartório de registro.

    121. Qual é o domicilio da pessoa jurídica?

    O domicílio da pessoa jurídica, de modo geral, é o lugar onde funcionarem as respectivas diretorias e administração ou onde elegerem domicílio especial nos seus atos constitutivos.

    122. Como se faz a qualificação pessoal dos diretores, administradores, sócios-gerentes e procuradores da pessoa jurídica?

    A qualificação pessoal dos representantes legais da pessoa jurídica obedece aos mesmos critérios de qualificação pessoal das pessoas naturais.

    123. Qual o documento comprobatório de funcionamento regular de Consórcio?

    A regularidade de empresa administradora de consórcio é comprovada com a autorização de funcionamento emitida pelo Banco Central do Brasil.

    124. Qual o documento comprobatório de funcionamento regular de Cooperativa?

    O documento comprobatório de funcionamento de uma Cooperativa é seu registro na Organização das Cooperativas Brasileiras – OCB.

    (b) Identificação e Regularidade fiscal da Pessoa Jurídica

    125. Quais os documentos básicos necessários para comprovar a regularidade fiscal das pessoas jurídicas?

    Além da inscrição ativa no CNPJ, a prova de regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional é efetuada mediante apresentação de certidão conjunta expedida pela Secretaria da Receita Federal e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN), abrangendo todos os créditos tributários federais e dívida ativa da união por elas administrados. A certidão emitida para CPF/CNPJ, abrange também os créditos tributários relativos às contribuições sociais previstas nas alíneas "a", "b" e "c" do § único do art. 11 da Lei nº 8.212/1991, às contribuições instituídas a título de substituição, e às contribuições devidas, por lei, a terceiros.
    A certidão é emitida para o contribuinte devidamente inscrito no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) ou no Cadastro Nacional de Pessoas Física (CPF) ou no Cadastro Fiscal de Imóveis Rurais (CAFIR) no CNPJ do estabelecimento matriz, tendo validade para todos os demais estabelecimentos; para o produtor rural pessoa física e para o segurado especial que possuir matrícula atribuída pela SRF e não estiver inscrito no CNPJ, a certidão é emitida no CPF do contribuinte.

  • Certidão Negativa de Débitos relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União (CND); ou Certidão Positiva com Efeitos de Negativa de Débitos relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União (CPEND) ou Certidão Positiva de Débitos relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União (CPD)
  • Certidão de regularidade Fiscal – FGTS- CRF;
  • Certidão negativa de tributos estaduais;
  • Certidão negativa de tributos municipais.

    126. O que é a "Certidão Negativa de Débitos relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União (CND)"

    É o documento emitido quando for verificada a regularidade fiscal do contribuinte quanto aos créditos tributários federais administrados pela Secretaria da Receita Federal e quanto à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria Geral da Fazenda Nacional - PGFN. A regularidade fiscal, caracteriza-se pela não existência de pendências relativas a débitos, a dados cadastrais e à apresentação de declarações.

    127. O que é a “Certidão Positiva com Efeitos de Negativa de Débitos relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União (CPEND)”?

    É o documento fornecido pela SRF ao contribuinte sem pendências relativas a débitos em cobrança, a dados cadastrais e à apresentação de declarações, mas que possua débitos com a exigibilidade suspensa nos termos do artigo 151 do Código Tributário Nacional. Esta certidão também será expedida quando houver débito inscrito em DAU, garantido mediante bens ou direitos, na forma da legislação, cuja avaliação seja igual ou superior ao montante do débito atualizado; ajuizado e com embargos opostos, quando o sujeito passivo for órgão da administração direta da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios ou for autarquia ou fundação de direito público dessas entidades estatais; ainda não vencido, nos termos do art. 206 do CTN.

    128. O que é a “Certidão Positiva de Débitos relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União (CPD)”?

    É o documento que contém relação resumida de pendências do sujeito passivo perante a SRF, relativas a débitos, a dados cadastrais e à apresentação de declarações ou perante a PGFN, relativas a inscrições em cobrança.

    129. O que é Dívida Ativa?

    Constitui dívida ativa tributária a proveniente de crédito dessa natureza, regularmente inscrita na repartição administrativa competente, depois de esgotado o prazo fixado, para pagamento, pela lei ou por decisão final proferida em processo regular.

    130. É obrigatória a apresentação da “Certidão quanto à dívida ativa da União”?

    Sim, mesmo que em conjunto com a Certidão de Débitos, por determinação do art. 62 do Decreto-Lei nº 47/1967 que dispõe que “em todos os casos em que a lei exigir a apresentação de provas de quitação de tributos federais, incluir-se-á, obrigatoriamente, dentre aquelas, a certidão negativa de inscrição de dívida ativa da União, fornecida pela Procuradoria da Fazenda Nacional competente”.

    131. Por que é exigida a “Certidão de Regularidade do FGTS - CRF”?

    Nas operações realizadas por instituições oficiais de crédito a Lei nº 9.012/1995 veda “conceder empréstimos, financiamentos, dispensa de juros, multa e correção monetária ou qualquer outro benefício a pessoas jurídicas em débito com as contribuições para o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS” e que “a comprovação da quitação com o FGTS dar-se-á mediante apresentação de certidão negativa de débito expedida pela Caixa Econômica Federal”.

    132. Por que é exigida certidão relativa aos débitos com o INSS?

    De acordo com o artigo 257 do Decreto nº 3048/1999 deverá ser exibido documento comprobatório de inexistência de débito relativo às contribuições previdenciárias “na contratação de operações de crédito com instituições financeiras, assim entendidas as pessoas jurídicas públicas ou privadas que tenham como atividade principal ou acessória a intermediação ou aplicação de recursos financeiros próprios ou de terceiros, em moeda nacional ou estrangeira, autorizadas pelo Banco Central do Brasil ou por decreto do Poder Executivo, que envolvam”, recursos públicos, recursos do FGTS, do FAT e recursos captados através da Caderneta de Poupança.

    Atualmente, a comprovação de regularidade com o INSS é comprovada pela CND emitida pela SRF.

    133. O que é o CADIN?

    CADIN é o Cadastro Informativo de créditos não quitados do setor público federal que contém relação das pessoas físicas e jurídicas que sejam responsáveis por obrigações pecuniárias federais vencidas e não pagas ou que estejam com a inscrição nos cadastros do Ministério da Fazenda suspensa, cancelada ou declarada inapta.

    134. É obrigatória a consulta ao CADIN?

    Dispõe o art. 6º da Lei nº 10.522/2002, que é obrigatória a consulta prévia para, entre outros, (1) a realização de operação que envolva a utilização de recursos públicos, (2) a concessão de incentivos fiscais e financeiros.

    135. A inclusão no CADIN é impeditiva da operação imobiliária no âmbito do SFH?

    De acordo com o art. 888 do Decreto nº 3000/99, a existência de registro no Cadastro informativo de créditos não quitados do setor público federal – CADIN, há mais de trinta dias, é impeditivo para a realização de qualquer operação que envolva a utilização de recursos públicos pelos órgãos e entidades da administração pública federal, direta e indireta.

    136. Em que casos a inclusão no CADIN deixa de ser impeditiva?

    A inclusão no CADIN deixa de ser impeditiva desde que o devedor comprove que ajuizou ação, com o objetivo de discutir a natureza da obrigação ou o seu valor, com o oferecimento de garantia idônea e suficiente, ou comprove que a exigibilidade do crédito objeto do registro esteja suspensa, nos termos da lei.

    137. O que é administração pública direta?

    É o conjunto de órgãos ligados diretamente aos governos da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios.

    138. O que é administração pública indireta?

    São os órgãos dotados de personalidade jurídica própria e criados para a consecução de objetivo específico do Estado, como as autarquias, as fundações públicas, empresas públicas e as sociedades de economia mista.


    (c) Representação da Pessoa Jurídica

    139. Quem representa a pessoa jurídica?

    A representação da pessoa jurídica é feita na forma estipulada no estatuto ou contrato social, por seus diretores, conselheiros, gerentes, sócios-gerentes, síndicos etc ou através de mandato.


    140. A pessoa jurídica pode ser representada por procuração?

    A pessoa jurídica pode ser representada por procurador. Para tanto, requer-se a apresentação do mandato, com poderes suficientes para que o representante (mandatário) aja no lugar, em nome e por conta do representado (mandante).


    3. DIREITO IMOBILIÁRIO REGISTRAL



    141. Qual a origem da propriedade imobiliária no Brasil?

    A história da propriedade imobiliária no Brasil tem início em 1.500, com o apossamento do território nacional por Pedro Álvares Cabral, em nome do Rei de Portugal. Já em 1530 Martim Afonso de Souza foi autorizado pelo Rei a conceder sesmarias das terras que julgasse passíveis de aproveitamento. Entre 1534 e 1536, D. João III doou 14 capitanias, mediante a outorga de Cartas de Doação e Cartas Forais. A Carta de Doação representava o valor vitalício e hereditário da capitania, pela qual o donatário recebia a posse da terra e podia transmiti-la aos seus descendentes. A Carta Foral cuidava dos tributos devidos pelos colonos, da divisão dos bens entre a Coroa e o donatário e permitia a doação de sesmarias aos cristãos dispostos a tornarem-se colonos. Assim, a maior parte do território passou a constituir domínio privado (terras particulares). As áreas que permaneceram no domínio público (terras públicas) são hoje chamadas de bens da União.

    142. Como se prova o direito de propriedade da União sobre bens imóveis?

    De acordo com a doutrina jurídica, o direito de propriedade do poder público sobre os bens imóveis preexiste como regra geral, com a presunção ‘juris et de jure’, enquanto o direito de propriedade sobre os bens imóveis particulares constitui exceção à regra geral da dominialidade pública e deve ser provado, para que cesse aquela presunção.

    143. O que é bem imóvel?

    Segundo o art. 79 do Código Civil Brasileiro, “são bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente”. Segundo a definição de Clóvis Bevilácqua, são imóveis “as coisas que se não podem transportar, sem destruição, de um para outro lugar, observando que nela se compreendem: a) o solo com suas partes componentes; b) tudo o que o homem incorpora permanentemente ao solo, de modo a não poder desagregar-se dele sem destruição ou fratura”. São, também considerados imóveis para os efeitos legais “os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram” e “o direito à sucessão aberta” (art. 80 do CC). Além disso, não perdem o caráter de imóveis ”as edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade, forem removidas para outro local” e “os materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele se reempregarem” (art. 81 do CC).

    144. Qual a forma de aquisição da propriedade imobiliária?

    Dispõe o art. 1245 do Código Civil que a propriedade e os demais direitos reais sobre imóveis, só se adquirem ou se transmitem, entre vivos, com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. O § 1º do mesmo artigo dispõe que enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como o dono do imóvel.

    145. A partir de que momento o registro do título translativo da propriedade produz efeitos?

    O registro é eficaz e produz efeitos desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo (art. 1246 do Código Civil).

    146. Quem responde pelos custos da escritura e do registro da transação?

    O comprador responde pelas despesas com escritura e registro da transação, salvo cláusula contratual em contrário, conforme dispõe o artigo 490 do Código Civil.

    147. O que é cláusula de incomunicabilidade?

    A cláusula de incomunicabilidade significa que o objeto da doação é transmitido somente ao donatário, assim, qualquer que seja o regime de bens o objeto doado não se comunicará ao cônjuge ou futuro cônjuge.

    148. O que é cláusula de impenhorabilidade?

    A cláusula de impenhorabilidade implica que mesmo que o donatário tenha contraído dívidas anteriores à doação ou que venha posteriormente a contrai-las, o bem doado não poderá se penhorado pela Justiça, para garantia de pagamento futuro aos credores.

    149. O que é cláusula de inalienabilidade?

    Significa que o bem doado não poderá ser vendido, transmitido, hipotecado etc. A inalienabilidade poderá ser vitalícia e o donatário não poderá dispor do bem ou temporária, de forma que o donatário poderá, após o período determinado, alienar o bem recebido em doação.

    150. A cláusula de inalienabilidade se sobrepõe às outras duas?

    A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica também na impenhorabilidade e incomunicabilidade desses bens.

    151. O que é bem de família?

    Bem de família é a parte do patrimônio dos cônjuges, ou da entidade familiar, que não ultrapasse um terço do patrimônio líquido existente ao tempo de sua instituição, assim instituído por escritura pública ou testamento (Art. 1711 do Código Civil).

    152. Quais bens podem ser instituídos como bem de família?

    O prédio residencial urbano ou rural, destinado a domicílio familiar, com suas pertenças e acessórios, podendo abranger valores mobiliários, cuja renda será aplicada na conservação do imóvel e no sustento da família.

    153. Quem pode instituir o bem de família?

    Podem instituir bem de família mediante escritura ou testamento os cônjuges, a entidade familiar. Poderá ser instituído também por terceiro, mediante testamento ou doação, dependendo a eficácia do ato da aceitação expressa de todos os beneficiados.

    154. Como se constitui o bem de família?

    O bem de família instituído pelos cônjuges ou por terceiros constitui-se pelo registro de seu título no Registro de Imóveis (Art. 1714 do CC).

    155. Que proteção possui o bem de família?

    O patrimônio instituído como bem de família, devidamente registrado em cartório de imóveis, está isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, exceto tributos relatos ao prédio ou despesas de condomínio.

    156. A impenhorabilidade do bem de família protegido pela Lei nº 8.009/1990 depende de registro no Cartório de imóveis?

    O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável por determinação do art. 1º da Lei nº 8009/90 e compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.

    157. Que proteção possui o bem de família na forma da Lei nº 8.009/1990?

    A impenhorabilidade do imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é oponível em qualquer processo de execução de dívida civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, contraídas pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, ressalvados os casos específicos constantes na própria lei.

    158. Em quais casos o bem de família poderá ser penhorado?

    A impenhorabilidade do bem de família não poderá ser oposta em processo de execução movido (a) para a cobrança de créditos trabalhistas e previdenciários de trabalhadores da própria residência, (b) pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou aquisição do imóvel, (c) pelo credor de pensão alimentícia, para cobrança de tributos imobiliários e contribuições devidas em função do próprio imóvel, (d) para execução de hipoteca sobre o imóvel, (e) por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens; (f) por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

    159. Pode-se registrar a compra e venda de terreno e de prédio não averbado na matrícula imobiliária?

    Não. Para tanto é preciso que seja previamente averbada a construção, com a apresentação do habite-se expedido pela Prefeitura Municipal e a certidão negativa de contribuições sociais e do INSS, devida pela construção.

    3.1 Direitos Reais

    160. Quais são os direitos reais sobre imóveis?

    São direitos reais (Código Civil, art. 1225):
  • a propriedade;
  • a superfície;
  • as servidões;
  • o usufruto;
  • o uso;
  • a habitação;
  • o direito do promitente comprador do imóvel;
  • o penhor;
  • a hipoteca;
  • a anticrese;
  • a concessão de uso especial para fins de morada;
  • a concessão de direito real de uso;
  • a laje.

    161. Quais são os ônus reais sobre imóveis?

    Todos os direitos reais, exceto a propriedade, podem ser também considerados ônus reais, do ponto de vista do titular da propriedade.

    162. Quais são os direitos reais de garantia?

    Constituem direitos reais de garantia, o penhor, a hipoteca e a anticrese e a alienação fiduciária em garantia.

    163. O que é o direito real de garantia?

    O direito real de garantia é aquele conferido ao credor que pretende obter o pagamento de seu crédito com o valor do bem destinado exclusivamente à sua satisfação. Sua função é garantir ao credor o recebimento da dívida, por estar vinculando determinado bem ao seu pagamento. O direito do credor concentra-se sobre determinado elemento patrimonial do devedor. Os atributos de sequela e preferência determinam sua natureza real. O vínculo da garantia real não se desprende da coisa cujo valor está afetado ao pagamento da dívida. Na hipótese de transmissão da coisa onerada a outrem, ela continua onerada, transferindo-se, com ela, o gravame. Acompanha, segue a coisa, subsistindo, integro e ileso, seja qual for a modificação que sofra a titularidade do direito. O direito do credor tem, portanto, sequela.

    164. O que é hipoteca?

    A hipoteca é um direito real de garantia que vincula o imóvel sem a necessidade de transferência de sua posse ao credor. O devedor continua detentor da propriedade e da posse do imóvel que poderá ser expropriado pelo credor através de execução judicial ou extrajudicial. Dessa forma, o interessado, por exemplo, contrai uma dívida para adquirir determinado imóvel que é dado em garantia do pagamento e no caso de inadimplência, o credor pode executar a hipoteca e retomar o imóvel para si, em pagamento da dívida. O credor tem o direito de seqüela, ou seja, direito de perseguir e retomar o imóvel das mãos de quem quer que o detenha.

    165. O que é hipoteca convencional?

    Hipoteca convencional é aquela livremente constituída pelo proprietário, mediante contrato, firmado entre credor e devedor da obrigação principal.

    166. O que é hipoteca legal?

    É a hipoteca imposta por lei, conferida para a proteção de determinados credores, por se encontrarem em situação especial e seus bens confiados à administração alheia. O título para seu registro é o mandato judicial.

    167. O que é hipoteca judicial?

    A hipoteca judicial está prevista no Código Civil e no Código de Processo Civil. O art. 495 do CPC dispõe que “A decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária.”

    168. É possível a penhora de imóvel hipotecado?

    Não há impedimento legal para tanto, porém o direito de preferência subsiste no credor hipotecário.

    169. O cancelamento de uma hipoteca cancela automaticamente uma cédula hipotecária?

    Quando em uma matrícula existe o registro da hipoteca e em seguida a averbação da cédula hipotecária, por serem garantias distintas, seus cancelamentos dependem de autorização expressa; a hipoteca é um direito real de garantia de um bem imóvel, e a cédula é uma garantia complementar sobre o ônus hipotecário.

    170. O que é uma cédula hipotecária?

    A cédula hipotecária é um título de crédito emitido pelo credor, nominativo e endossável, para representar a hipoteca e permitir sua circulação nos casos de operações efetuadas no âmbito do SFH, instituições financeiras e companhias de seguros.

    171. A arrematação extingue outros ônus?

    Existe entendimento e jurisprudência de que a arrematação extingue qualquer ônus; após o registro da arrematação, faz-se uma averbação de cancelamento dos ônus. É necessário que esta autorização figure na própria carta de arrematação. Nos casos em que a arrematação se dá em favor do próprio credor, a averbação é feita de ofício.

    172. O que é usufruto?

    É o direito real conferido a uma pessoa durante certo tempo que a autoriza a usufruir coisa alheia, frutos e utilidades que ela produz. O proprietário não perde o direito de propriedade do bem para o usufrutuário, mantendo a nua-propriedade. O usufruto de imóveis, quando não resulta de direito de família, depende da inscrição no registro imobiliário.

    173. O que é nua-propriedade?

    Com a instituição do usufruto ocorre um destaque na propriedade do imóvel e surgem duas ordens de direito, os direitos do usufrutuário (posse, uso, administração e percepção dos frutos – Art. 1394 CC) e os direitos do proprietário. da coisa usufruída por outro. Assim, aquele que detinha a propriedade plena, passa a deter apenas a nua-propriedade, assim denominada por restar despida dos seus principais atributos, enquanto perdura o usufruto.

    174. O que é usufruto legal?

    Usufruto legal é aquele que decorre de determinação legal, independentemente da vontade das partes. O art. 1689 do CC, por exemplo, dispõe que o pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar, são usufrutuários legais dos bens dos filhos.

    175. O que é penhor?

    Direito real de garantia, quando o devedor entrega uma coisa móvel ou mobilizável ao credor, com a finalidade de garantir o pagamento da dívida. Por exemplo: quando uma pessoa compra um imóvel e não tem condições de arcar com o pagamento e, para saldar a dívida, entrega um bem ao credor (não necessariamente o bem que está sendo comprado).

    176. O que é anticrese?

    É um contrato pelo qual o devedor entrega ao credor um imóvel em garantia, dando-lhe o direito de receber os frutos e rendimentos como compensação da dívida. Esse contrato deve ser lavrado por escritura pública e transcrito no Registro de Imóveis.

    177. O que é aforamento?

    Aforamento é o contrato pelo qual o proprietário de um imóvel transfere o domínio útil e perpétuo deste, mediante o pagamento de um foro anual, certo e invariável.

    178. O que é o foro?

    É a taxa que o foreiro pago anualmente ao senhorio direto, também chamada de taxa de ocupação.

    179. Qual o valor do foro de terrenos da União?

    O foro, ou taxa de ocupação de terrenos da União, é 2% para as ocupações inscritas ou com inscrições requeridas ao Serviço do Patrimônio da União até 30 de setembro de 1988 e 5% para as requeridas ou promovidas após 1º de outubro de 1988, calculada sobre o valor anualmente atualizado do domínio pleno do terreno.

    180. O que é laudêmio?

    Laudêmio é o pagamento de prêmio ou compensação ao senhorio direto, quando da alienação da propriedade imobiliária usufruída em regime de enfiteuse (aforamento). Ao receber o laudêmio o senhorio direito renuncia ao direito de opção ou preferência na aquisição do domínio útil por venda ou dação em pagamento.

    181. Qual o valor do laudêmio de terrenos da União?

    O laudêmio é de 5% do valor atualizado do domínio pleno e das benfeitorias, que deve ser recolhido previamente à transferência onerosa, entre vivos, de domínio útil da União ou sobre direitos sobre benfeitorias neles construídas, bem como a cessão de direito a eles relativos (Art. 1º do Decreto-Lei nº 2.398/87, com redação dada pelo Decreto-Lei nº 2.422/88).

    182. A quem cabe fiscalizar o pagamento do laudêmio?

    É vedado o registro de escrituras relativas a bens imóveis de propriedade da União sem prova de pagamento do laudêmio, sob pena de responsabilidade do titular do ofício registral.

    183. O que é adjudicação?

    É o ato judicial em que o credor recebe a coisa penhorada em pagamento de seu crédito. Só cabe na praça ou leilão em que não houve nenhum licitante.

    184. O que é habite-se?

    Autorização do poder público municipal após vistoria de regularidade e conformidade com o projeto e aprovação dos órgãos competentes, obrigatória para a ocupação e utilização de imóvel novo ou reformado.

    185. A quem compete cobrar o ITBI?

    O art. 156 da Constituição Federal dispõe que compete ao município da situação do bem instituir e cobrar o imposto sobre a transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis.

    186. Qual a base de cálculo e alíquotas do ITBI?

    A base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, nunca inferior à base de cálculo do IPTU do exercício correspondente à transação, atualizada monetariamente até a data da ocorrência do ato. Nas transmissões compreendidas SFH a alíquota é de meio por cento sobre o valor efetivamente financiado, até o limite de R$ 88.715,00. Nas demais transações, inclusive sobre o valor que superar o limite do SFH, a alíquota é de dois por cento sobre a base de cálculo. Em alguns municípios, inclusive no município de São Paulo, a base de cálculo será o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência, fornecido pela Prefeitura de São Paulo, de acordo com o Decreto nº 51.627/2010 e a Lei nº 11.154/1991.

    187. O que é valor venal?

    Valor venal é o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado em condições normais de mercado para compra e venda à vista.

    188. O que é espólio?

    Espólio é o conjunto dos bens, direitos e obrigações que constitui a herança, desde a morte do ‘de cujus’ até a partilha.

    189. O que é certidão de objeto e pé?

    É a certidão elaborada pela secretaria do juízo a pedido da parte interessada que retrata o pedido formulado e o andamento do processo.

    190. Como se faz a contagem dos prazos?

    De acordo com o artigo 132 do Código Civil, salvo disposição legal ou convencional, computam-se os prazos, excluído o dia do começo, e incluído o do vencimento.

    3.2 Parcelamento do solo

    191. O que é gleba?

    Gleba é a área de terreno que ainda não foi objeto de parcelamento regular, isto é, aprovado e registrado. Após o registro do parcelamento a gleba deixa de existir juridicamente, dando lugar aos lotes e áreas públicas dele decorrentes.

    192. O que é parcelamento do solo?

    Parcelamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação.

    193. Como é regulamentado o parcelamento do solo urbano?

    O parcelamento do solo urbano está regido pela Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, com as modificações introduzidas pelas Leis nºs 9.785, de 29 de janeiro de 1999 e 10.932, de 02 de agosto de 2004, podendo Estados, Distrito Federal e Municípios estabelecer normas complementares adequadas às peculiaridades regionais e locais.

    194. O que é loteamento?

    Loteamento é o parcelamento de gleba com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou com prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

    195. O que é desmembramento?

    Desmembramento é o parcelamento de gleba com aproveitamento do sistema viário existente.

    196. O que é lote?

    Lote é cada um dos terrenos resultante do parcelamento (loteamento ou desmembramento), servido de infra-estrutura básica, com dimensões que atendam aos índices urbanísticos definidos pelo Plano Diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

    197. O que se considera infra-estrutura básica?

    Infra-estrutura básica é o conjunto dos equipamentos urbanos destinados ao escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de abastecimento de água potável e esgoto sanitário, e de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não.

    198. O que é plano diretor?

    Plano Diretor é o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana do Município, aprovado por lei municipal.

    199. O que é área urbana e de expansão urbana?

    Urbanas são as áreas caracterizadas pela ocupação e edificação contínua e de expansão urbana são as áreas não urbanizadas ou com ocupação rarefeita, contíguas ou próximas às áreas já urbanizadas, que apresentam condições favoráveis para a expansão da área urbana, principalmente quanto à acessibilidade e proximidade da infra-estrutura existente.

    200. O que é a incorporação imobiliária?

    Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas (art. 28 da Lei nº 4.591/1964), isto é a atividade que permite a alienação de bem imóvel antes ou durante sua construção.

    201. Quem pode ser incorporador?

    Incorporador é quem organiza uma incorporação e se compromete com cada um dos compradores a construir imóvel e entregar as unidades autônomas, dentro de prazo e condições determinadas(art. 29 da Lei nº 4.591/1964)

    202. O que é o memorial de incorporação?

    É o documento, previamente averbado na matrícula do imóvel, que descreve a obra e especifica a construção, conforme modelo ABNT.

    203. O que é conjunto habitacional?

    Entende-se como conjunto habitacional o empreendimento em que o parcelamento do imóvel urbano, com ou sem abertura de ruas, é feito para alienação de unidades já edificadas pelo próprio empreendedor.

    204. Como é feito o registro de transmissão de unidade de conjunto habitacional?

    O registro das transmissões das unidades habitacionais deve ser precedido da averbação da construção do conjunto na matrícula do imóvel parcelado, a ser aberta pelo cartório, se ainda não efetuada.

    205. O que é o Patrimônio de Afetação?

    Patrimônio de Afetação é o regime pelo qual o incorporador imobiliário aparta em seu patrimônio geral o terreno, as acessões e os demais bens e direitos vinculados à incorporação, destinando-os exclusivamente à construção do empreendimento. Os bens e direitos afetados respondem apenas pelas dívidas e obrigações da incorporação e não se comunicam com os demais direitos e obrigações do patrimônio do incorporador.

    206. Como se constitui o Patrimônio de Afetação?

    Considera-se constituído o patrimônio de afetação a partir da averbação do termo de opção devidamente firmado pelo incorporador e, se for o caso, pelos demais titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno, no Ofício de Registro de Imóveis competente, a qualquer tempo, desde a data do registro do memorial da incorporação até a data de averbação da conclusão da obra.

    207. Como se extingue o Patrimônio de Afetação?

    O patrimônio de afetação se extingue com (a) a conclusão e averbação da construção e o registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes; (b) pela revogação unilateral do regime de afetação, (c) mediante denúncia do incorporador, no prazo de carência da incorporação; (d) pela extinção das obrigações assumidas pelo incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; (e)pela liquidação deliberada na assembleia geral de adquirentes, no caso de decretação da falência ou insolvência civil do incorporador e, ainda, (f) pela deliberação de continuidade das obras, uma vez que, nesse caso, os adquirentes “ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver” de forma que, o patrimônio afetado e segregado no patrimônio comum do incorporador é efetivamente destacado para constituir um novo patrimônio - condominial, que poderá até mesmo prosseguir afetado, mas que será, de fato e de direito, um outro patrimônio que não se confunde com aquele inicialmente constituído.


    4. DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO



    208. O que é o SFH?

    O Sistema Financeiro da Habitação (SFH), criado pela Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964 para regular as condições de financiamento imobiliário, possibilitar a intervenção do Governo Federal no mercado de crédito imobiliário, disciplinando as taxas de juros, quotas, prazos etc. Abrange as operações que utilizam recursos do SBPE (Poupança) e do FGTS, inclusive no Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV).

    209. O que é o SFI?

    O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), criado pela Lei nº 9.514, de 20/11/97, é um conjunto de normas legais que regulam a participação de instituições financeiras (caixas econômicas, bancos comerciais, bancos de investimento, bancos com carteira de crédito imobiliário, sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimo e companhias hipotecárias) e não financeiras (companhias securitizadoras) na realização de operações de financiamento de imóveis residenciais e comerciais, com a efetiva garantia de retorno dos capitais emprestados.

    210. Qual a origem dos recursos do SFI?

    A principal fonte de recursos do SFI são os grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, não só no Brasil, como em outros países: fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras, bancos de investimento. Em nosso País, esses ativos somam bilhões de reais e têm de ser aplicados em investimentos que lhes proporcionem não só uma razoável lucratividade, mas sobretudo segurança efetiva para o retorno dos capitais investidos. Por sua vez, a securitizadora utilizará esses recursos para a compra de outros créditos imobiliários junto às entidades financiadoras, as quais, desse modo, serão estimuladas a incrementar a concessão de financiamentos para a aquisição ou a produção de imóveis residenciais ou comerciais.

    211. O que é a securitização de créditos imobiliários?

    A securitização é a operação pela qual os créditos imobiliários são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, denominados CRI - Certificados de Recebíveis Imobiliários, emitidos por companhia securitizadora, para colocação no mercado financeiro.

    212. O que são recebíveis imobiliários?

    A expressão "recebíveis imobiliários" corresponde aos créditos imobiliários das entidades financiadoras, junto a pessoas físicas e jurídicas, mutuarias dos empréstimos que lhes tenham sido concedidos para aquisição ou produção de imóveis.

    213. O que é propriedade fiduciária?

    É a propriedade de caráter temporário transferida pelo devedor ao credor, com a finalidade de garantir uma dívida. A propriedade fiduciária está condicionada ao pagamento da dívida, de modo que, uma vez quitado o empréstimo, opera-se automaticamente a revogação da fidúcia, com a conseqüente consolidação da propriedade plena em nome do devedor/fiduciante, sendo que quando ocorre o inadimplemento contratual por parte do devedor/fiduciante, opera-se a consolidação da propriedade plena em nome do credor/fiduciário.

    214. O que é regime fiduciário?

    É o regime instituído sobre créditos imobiliários, unilateralmente pela companhia securitizadora. Por esse regime, tais créditos são excluídos do patrimônio comum da companhia, passando a constituir patrimônio separado e não sendo alcançados no caso de falência.

    215. O que é alienação fiduciária em garantia?

    É o negócio jurídico pelo qual o devedor transfere, temporariamente, a propriedade do bem imóvel ao credor em garantia ao financiamento. Assim, o comprador conserva a posse direta do bem alienado até a liquidação da dívida, quando, então, pela quitação, readquire o direito de propriedade do imóvel.

    216. O que é consórcio imobiliário?

    Consórcio imobiliário é a reunião de pessoas físicas ou jurídicas, promovida por uma administradora, com prazo de duração previamente estabelecido e com a finalidade de proporcionar a seus integrantes a aquisição de bens imóveis, por meio de autofinanciamento.

    217. Qual a garantia da operação de consórcio?

    O imóvel adquirido pelo consorciado é mantido como garantia da operação, por meio de alienação fiduciária que poderá ser executada pela administradora após atraso de pagamento superior a 30 dias.

    218. Como funciona o parcelamento de preços no sistema de consórcio?

    O consorciado paga prestações mensais cujo valor é resultado da divisão do montante do crédito contratado pelo número de meses previsto para a duração do grupo. Esse valor é destinado ao fundo comum para pagamentos dos bens. Além disso, ao valor da prestação são acrescidos valores relativos aos seguros, ao fundo de reserva e a taxa de administração, que é a remuneração da administradora.

    219. Como se adquire o bem imóvel na operação de consórcio?

    Há duas formas de contemplação: sorteio e lance. Os critérios para participar dos sorteios e para oferecer lance estão previstos no contrato. Ao ser contemplado, os recursos para a aquisição são aqueles advindos dos pagamentos das mensalidades realizados por todos os participantes do seu grupo, de forma que deve a administradora analisar a situação econômico-financeira e a capacidade de endividamento dos interessados em compor o grupo, evitando problemas com a inadimplência.

    220. Existem outras formas de utilização do crédito pelo titular da cota consorcial?

    A finalidade do consórcio é propiciar a aquisição do bem imóvel por todos os consorciados agrupados, mas é possível receber o crédito em espécie 180 dias após a contemplação, desde que todas as obrigações para com o grupo tenham sido cumpridas. Também é possível receber em espécie após a distribuição de todos os créditos do seu grupo, no prazo de 60 dias. Se, ao final, houver saldos nas contas do grupo a administradora, em até 60 dias após a contemplação de todos os consorciados do grupo, deverá colocá-lo à disposição dos consorciados e comunicar aos que não tenham utilizado o crédito e aos demais consorciados que ainda tenham dinheiro a receber.

    [1] Art. 204, Lei nº 6015/73.
    [2] RJTJESP-LEX 125/50, RT 655/81 e RT 666/150.+