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domingo, 20 de agosto de 2017

Alienação fiduciária de Bem Imóvel. Simplificação de procedimentos de intimação do fiduciante.



Da concentração do procedimento intimatório para purgação da mora no caso de múltiplas alienações fiduciárias de bem imóvel em garantia de dívida única

(*) Mauro Antônio Rocha

1. Neste ano, completam-se os primeiros vinte anos de existência da alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia.

Ingressada no ordenamento jurídico brasileiro por meio da Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, inicialmente como instrumento de garantia destinado a revigorar o mercado de crédito imobiliário, a alienação fiduciária foi, durante alguns anos, vista com desconfiança pelos investidores – que aguardaram passivamente por algum sinal positivo do Poder Judiciário e também pelos consumidores de crédito – apáticos e intimidados com a severidade dos procedimentos de execução extrajudicial propostos.

Foi somente a partir de 2002, quando já se prenunciavam anos de estabilidade econômica, crescimento do produto interno bruto, pleno emprego e reajustes reais de salários, fatores por si – independentemente do tipo de garantia adotado – suficientes para a redução dos riscos de crédito e de negócio, que as instituições financeiras aderiram efetivamente ao instituto, passando a conceder mútuo financeiro com a garantia fiduciária imóvel, que, ademais, já comprovara, em operações esporádicas e monitoradas, a simplicidade dos procedimentos de contratação e, quando necessário, a indubitável rapidez da execução extrajudicial adotada.

Além disso, a referida simplicidade na contratação e a celeridade na execução proporcionadas por mecanismos tramados sob medida para o mercado de financiamento imobiliário, que abriga transações rudimentares – compra e venda pura, com transferência do domínio do bem imóvel mediante o recebimento integral do preço, cumulada com mútuo concedido ao comprador com garantia fiduciária constituída sobre o próprio imóvel –, atraiu outras modalidades creditícias com garantia imobiliária e, a partir da promulgação da Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004, foi estendida também para outros empréstimos e obrigações em geral.

Obviamente, são essas outras operações extremamente mais complexas, enredando uma pluralidade de contratos, credores e devedores com interesses diferenciados, terceiros meramente garantidores, garantias reais e fidejussórias concomitantes, além da constituição de alienação fiduciária sobre múltiplos bens imóveis em garantia de uma só dívida, a exigir registros em diferentes circunscrições, em comarcas judiciais distintas ou, até mesmo, em estados diversos da federação etc.

Assim, ao mesmo tempo em que adotaram a alienação fiduciária de bem imóvel como garantia ideal por conta exatamente das características de simplicidade e celeridade, essas novas modalidades negociais passaram a demandar a conformação de tais características legais às condições específicas desses mercados.

Uma dessas condições específicas diz respeito aos procedimentos legais de intimação do fiduciante para a purgação da mora no caso de inadimplemento total ou parcial da obrigação pecuniária.