Em junho de 2017, no XLIV Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, realizado em Curitiba (PR) defendi que, embora crescente o interesse de terceiros – principalmente os condomínios edilícios – na expropriação judicial do Direito Real de Aquisição, de que trata o art. 1368-B do Código Civil, para posterior alienação e satisfação de quotas e obrigações não cumpridas, as consequências – patrimoniais, civis e registrais – da penhora e alienação forçada desse direito real não eram inteiramente conhecidas e careciam de ser esclarecidas.Minha exposição tinha a pretensão de discordar dos advogados, juízes e especialistas em alienação fiduciária de bem imóvel em garantia - bem como de boa parte dos Oficiais de Registros - que, naquele momento, entendiam (e ainda entendem) que o arrematante desse direito em leilão público assume, automaticamente, a posição que o devedor possuía no contrato principal, na condição de fiduciante e com a obrigação de honrar o saldo da dívida.
Para tanto, sustentei que:
"Parece claro que a penhora abrange o conteúdo jurídico e econômico do direito real de aquisição, mas não alcança e nem inclui a posse direta do imóvel e tampouco promove qualquer alteração nos negócios jurídicos antecedentes e vigentes, restando o arrematante titular de direitos que poderão ser exercidos no tempo e nas condições contratuais e legais.Foi com prazer que verifiquei - no Diário da Justiça de 17 de janeiro de 2019 - a publicação do extrato de sentença abaixo transcrito que reconhece e aplica a tese jurídica ali exposta, cuja íntegra poderá ser lida na referida Revista de Direito Imobiliário do IRIB - Edição 84, 2018.
Dessa forma, a assunção do débito e a consequente substituição do devedor fiduciante pelo arrematante somente ocorrerá se, e quando, o credor fiduciário concordar e dependerá, também, da anuência do próprio fiduciante – cedente das obrigações – que, apesar da constrição de direitos, não estará obrigado a ceder sua posição contratual.
[...]
Portanto, sua eventual arrematação insere um terceiro interessado na relação jurídica, de forma que:
(a) O credor fiduciário continua titular de seus créditos e da propriedade fiduciária do imóvel;
(b) O devedor fiduciante permanece obrigado a realizar a liquidação dos débitos contratados e, no caso de venda forçada, a ele será destinado o valor que sobejar aos créditos do fiduciário e do arrematante;
(c) Ao arrematante, a aquisição dos direitos reais de aquisição implicará – apenas e tão somente – na transmissão da titularidade de direitos, que somente poderão ser realizados quando da liquidação da dívida ou naquilo que sobejar à dívida em eventual venda do imóvel em leilão."
Data de Publicação:17/01/2019
Jornal: Diário da Justiça do Estado de SÃO PAULO
Página: 00168
Local: DJSP - CADERNO 3 JUDICIAL 1ª INSTÂNCIA CAPITAL. Fóruns Centrais. Fórum João Mendes Júnior
Vara: 10ª Vara Cível
Processo 1072435-19.2018.8.26.0100 - Execução de Titulo Extrajudicial - Condomínio em Edifício - Condomínio Absoluto - Vistos. Fl. 74: Indefiro o requerimento. O negocio fiduciário transmite a propriedade para o fiduciário ate que haja o adimplemento da obrigação estabelecida pelas partes, o que impede qualquer constrição do direito real de propriedade. Caso deseje o exequente a penhora do direito real de aquisição da propriedade plena (artigo 1.368-B da lei 10.406/02), devera providenciar a intimação do credor fiduciário, nos termos do artigo 799, inciso I da lei 13.105/15. Ademais fica desde já o exequente cientificado de que a divida garantida (R$ 370.400,00), resultou no debito de R$ 1.553.281,20, sendo certo que na fase de expropriação-satisfação, o Juízo se pronunciara a respeito das informações necessárias a publicização do ato expropriatório, para que terceiros que venham a dar lances não se tornem prejudicados. Isso pelo fato de que a alienação fiduciária não se confunde com o penhor e a hipoteca, que são garantias reais em coisa alheia, sendo aquela garantia real em coisa própria. Desse modo, entendo tal como o jurista MAURO ANTONIO ROCHA que o terceiro se insere na relação jurídica: "A) credor fiduciário continua a ser titular de seus créditos e da propriedade resolúvel; B) devedor ainda fiduciante - permanece obrigado a realizar a liquidação dos débitos contratados e, no caso de venda forcada, a ele sera destinado o valor que sobejar aos créditos do fiduciário e do arrematante; C) arrematante, a aquisição dos direitos reais de aquisição implicara - apenas e tao somente - na transmissão da titularidade de direitos, que somente poderão ser realizados quando da liquidação da divida ou naquilo que sobejar a divida em eventual venda do imóvel em leilão" (Revista de Direito Imobiliário do IRIB - Edição 84)." Trata-se de uma aquisição de risco sobre a qual, oportunamente, apos a manifestação do exequente, que devera ocorrer em 10 dias, manifestar-me-ei. Intime-se. - ADV: SEBASTIÃO ANTONIO DE CARVALHO (OAB 101857/SP), JOSE ANTONIO FERRARONI GONCALVES GOMES (OAB 87367/SP)
É de fundamental importância que o credor exequente esteja ciente de que a penhora de direito real de aquisição alcança exclusivamente o valor financeiro teórico daquele bem patrimonial e - principalmente - que o o eventual arrematante seja alertado que a arrematação desvinculada da sub-rogação de débitos ou créditos proporcionará apenas a titularidade de direito de valor indeterminado, cujo exercício se fará quando da liquidação da dívida, pela via normal – em concorrência com o fiduciante – ou pela execução extrajudicial no caso de inadimplência que justifique a consolidação da propriedade, limitado ao valor que sobejar a dívida.