ASPECTOS JURÍDICOS DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS.
© Mauro Antônio Rocha.
Todos os direitos reservados.
Trabalho protegido pela legislação autoral.
Permitida a reprodução desde que citada a fonte e autoria.
São Paulo, março de 2.007.
INTRODUÇÃO
O objetivo do presente trabalho é oferecer os conhecimentos jurídicos básicos e necessários ao desempenho de funções relacionadas às operações e contratos imobiliários. Exclusivamente por conveniência didática o assunto foi dividido em sete módulos:
Módulo 1 – Análise da conformidade jurídica das operações;
Módulo 2 – Análise da titularidade e situação dominial do imóvel;
Módulo 3 – Análise da garantia da operação;
Módulo 4 – Análise de situações mais complexas;
Módulo 5 – Prevenção contra fraudes financeiras e tributárias;
Módulo 6 – Prevenção de fraudes contra o FGTS;
Módulo 7 – Prevenção de crimes de lavagem de dinheiro.
Esse objetivo terá sido alcançado quando, ao final, o participante demonstrar que recebeu e assimilou informações suficientes para determinar a capacidade civil e a qualificação das partes contratantes; para reconhecer a matrícula imobiliária, identificar e analisar eventuais ônus, gravames ou constrições incidentes sobre o imóvel oferecido para garantir a operação; para tratar as restrições cadastrais e fiscais apontadas nas pesquisas e compreender os riscos delas decorrentes; bem como para identificar a intenção da realização de fraudes ou lavagem de dinheiro.
Como foi elaborado para oferecer uma visão abrangente sobre os aspectos da análise jurídica das operações imobiliárias para público não especializado o caráter didático foi privilegiado, ainda que em prejuízo da técnica.
O Autor.
MÓDULO 1
ANÁLISE DA CONFORMIDADE DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
© Mauro Antônio Rocha.
Todos os direitos reservados.
Trabalho protegido pela legislação autoral.
Permitida a reprodução desde que citada a fonte e autoria.
São Paulo, março de 2.007.
INTRODUÇÃO
O objetivo do presente trabalho é oferecer os conhecimentos jurídicos básicos e necessários ao desempenho de funções relacionadas às operações e contratos imobiliários. Exclusivamente por conveniência didática o assunto foi dividido em sete módulos:
Módulo 1 – Análise da conformidade jurídica das operações;
Módulo 2 – Análise da titularidade e situação dominial do imóvel;
Módulo 3 – Análise da garantia da operação;
Módulo 4 – Análise de situações mais complexas;
Módulo 5 – Prevenção contra fraudes financeiras e tributárias;
Módulo 6 – Prevenção de fraudes contra o FGTS;
Módulo 7 – Prevenção de crimes de lavagem de dinheiro.
Esse objetivo terá sido alcançado quando, ao final, o participante demonstrar que recebeu e assimilou informações suficientes para determinar a capacidade civil e a qualificação das partes contratantes; para reconhecer a matrícula imobiliária, identificar e analisar eventuais ônus, gravames ou constrições incidentes sobre o imóvel oferecido para garantir a operação; para tratar as restrições cadastrais e fiscais apontadas nas pesquisas e compreender os riscos delas decorrentes; bem como para identificar a intenção da realização de fraudes ou lavagem de dinheiro.
Como foi elaborado para oferecer uma visão abrangente sobre os aspectos da análise jurídica das operações imobiliárias para público não especializado o caráter didático foi privilegiado, ainda que em prejuízo da técnica.
O Autor.
MÓDULO 1
ANÁLISE DA CONFORMIDADE DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
1.1 CONTRATO
O contrato imobiliário é um negócio jurídico que resulta da vontade manifestada por duas ou mais pessoas, para entre si, constituir, modificar ou extinguir relação jurídica de natureza patrimonial disponível, para a aquisição, transferência, modificação ou extinção de direitos sobre determinado bem imóvel.
A validade do negócio jurídico e, portanto, também do contrato imobiliário, requer (art. 104, CC):
(a) Capacidade do agente;
(b) Objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
(c) Forma prescrita ou não proibida em lei;
(d) Livre manifestação de vontade.
O contrato imobiliário é um negócio jurídico que resulta da vontade manifestada por duas ou mais pessoas, para entre si, constituir, modificar ou extinguir relação jurídica de natureza patrimonial disponível, para a aquisição, transferência, modificação ou extinção de direitos sobre determinado bem imóvel.
A validade do negócio jurídico e, portanto, também do contrato imobiliário, requer (art. 104, CC):
(a) Capacidade do agente;
(b) Objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
(c) Forma prescrita ou não proibida em lei;
(d) Livre manifestação de vontade.
1.2 CAPACIDADE DO AGENTE
1.2.1 - Personalidade civil
Toda pessoa é capaz de direitos e deveres na ordem civil (art. 1º CC).
A personalidade civil da pessoa natural começa do nascimento com vida; mas os direitos do nascituro estão legalmente protegidos desde a sua concepção (art. 2º CC) e termina com a morte, ainda que presumida, quanto aos ausentes, nos casos previstos na lei (art. 6º CC).
1.2.2 - Patrimônio
O patrimônio é um atributo da personalidade, formado pelo conjunto de bens (ativo) e das dívidas (passivo) da pessoa física ou jurídica, é único e permanece unido à pessoa durante toda a sua existência.
A unidade do patrimônio não impede que determinados bens sejam afetados para certas finalidades, nem a alienação de parcela individualizada.
1.2.3 - Capacidade civil
São absolutamente incapazes os (art. 3º, CC):
· Menores de dezesseis anos;
· Enfermos ou deficientes mentais sem discernimento para o ato;
· Aqueles que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade.
São incapazes relativamente a certos atos os (art. 4º CC):
· Maiores de dezesseis e menores de dezoito anos;
· Ébrios habituais, viciados em tóxicos e aqueles que, por deficiência mental, tenham o discernimento reduzido;
· Excepcionais, sem desenvolvimento mental completo;
· Pródigos.
1.2.1 - Personalidade civil
Toda pessoa é capaz de direitos e deveres na ordem civil (art. 1º CC).
A personalidade civil da pessoa natural começa do nascimento com vida; mas os direitos do nascituro estão legalmente protegidos desde a sua concepção (art. 2º CC) e termina com a morte, ainda que presumida, quanto aos ausentes, nos casos previstos na lei (art. 6º CC).
1.2.2 - Patrimônio
O patrimônio é um atributo da personalidade, formado pelo conjunto de bens (ativo) e das dívidas (passivo) da pessoa física ou jurídica, é único e permanece unido à pessoa durante toda a sua existência.
A unidade do patrimônio não impede que determinados bens sejam afetados para certas finalidades, nem a alienação de parcela individualizada.
1.2.3 - Capacidade civil
São absolutamente incapazes os (art. 3º, CC):
· Menores de dezesseis anos;
· Enfermos ou deficientes mentais sem discernimento para o ato;
· Aqueles que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade.
São incapazes relativamente a certos atos os (art. 4º CC):
· Maiores de dezesseis e menores de dezoito anos;
· Ébrios habituais, viciados em tóxicos e aqueles que, por deficiência mental, tenham o discernimento reduzido;
· Excepcionais, sem desenvolvimento mental completo;
· Pródigos.
Cessa a incapacidade do menor aos dezesseis anos completos (art. 5º, § único, CC):
· Pela emancipação, mediante instrumento público ou sentença do juiz;
· Pelo casamento;
· Pela colação de grau em curso de ensino superior;
· Pelo exercício de emprego público efetivo ou pelo estabelecimento civil, comercial ou emprego, que dê ao menor economia própria.
A menoridade cessa aos dezoito anos completos, ficando a pessoa habilitada para os atos da vida civil (art. 5º CC).
É nulo o negócio jurídico celebrado por pessoa absolutamente incapaz (art. 166, CC) e anulável o negócio celebrado por agente relativamente incapaz (art. 171, CC).
1.3 REPRESENTAÇÃO
Ocorre a representação quando alguém exerce um direito ou pratica um ato em lugar de outra pessoa. O poder de representação é conferido por lei (representação legal) ou pelo interessado (representação por mandato).
1.3.1 - Representação legal
Exercem a representação legal:
· Da União, Estados, Distrito Federal, Territórios – seus Procuradores;
· Do município - o Prefeito;
· Da pessoa jurídica - quem o estatuto ou contrato social designar;
· Da massa falida - o administrador judicial;
· Do condomínio - o síndico;
· Do espólio - o inventariante;
· Do menor de 16 anos - os pais, e na falta de um deles o outro, até os 16 anos (após os 16 anos o menor é assistido pelos pais até completar a maioridade ou ser emancipado).
· Do menor de 16 anos com pais falecidos, ausentes, ou decaídos do poder familiar - o tutor (após os 16 anos é assistido pelo tutor até completar a maioridade ou ser emancipado).
· Do interditado e do ausente – o curador.
Interdição é o ato judicial que declara a incapacidade de pessoa maior para a prática de certos atos da vida civil, na regência de si mesma e de seus bens, por:
· Enfermidade ou deficiência mental;
· Causa duradoura, que o impeça de exprimir sua vontade;
· Embriaguez habitual ou vício em tóxico;
· Excepcionalidade sem o completo desenvolvimento mental;
· Prodigalidade.
Ausência é o desaparecimento da pessoa de seu domicílio, sem que dela se saiba notícia e sem que tenha deixado representante ou procurador para administrar-lhe os bens.
1.3.2 - Representação por mandato
O mandato é o contrato pelo qual o mandatário recebe poderes do mandante para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Por ser contrato, deve conter os mesmos requisitos de validade do negócio jurídico: partes capazes, objeto lícito e forma prescrita em lei.
Partes capazes
Qualquer pessoa capaz é apta para outorgar ou receber procuração.
O maior de dezesseis e menor de dezoito anos pode ser mandatário, mas o mandante só tem ação contra ele de acordo com as regras aplicáveis às obrigações contraídas por menores.
Forma prescrita em lei
O mandato está sujeito à forma exigida por lei para o ato a ser praticado e pode ser:
· Expresso (explícito, categórico, formal);
· Tácito;
· Verbal;
· Escrito.
O mandato escrito pode ter forma:
· Pública - Instrumento de procuração lavrado por Notário Público, em livro próprio, com fé pública. Somente o traslado é entregue ao mandante.
· Particular - Instrumento lavrado pelos próprios interessados, contendo a qualificação das partes, local, data, objetivo da outorga, a designação, a extensão dos poderes conferidos e firmas reconhecidas.
O instrumento de mandato lavrado no exterior pelo Consulado Brasileiro tem caráter de instrumento público.
O instrumento de mandato lavrado no exterior por Notário Público, em língua estrangeira, deverá ser legalizado pelo Consulado Brasileiro, traduzido no Brasil por tradutor público juramentado e registrado em cartório para assumir caráter de instrumento público.
Características do mandato
· Revogabilidade
· Execução no interesse do mandante
· Prestação de contas obrigatória
Se o mandato contiver a cláusula de irrevogabilidade o mandante responderá perdas e danos, se o revogar. Se essa cláusula for condição de negócio bilateral, ou tiver sido estipulada no exclusivo interesse do mandatário, a revogação do mandato será ineficaz.
Características do mandato em causa própria
· Irrevogabilidade;
· Execução no interesse do mandatário;
· Sem prestação de contas;
· Obrigatoriedade de recolhimento do ITBI.
1.3.3 – Substabelecimento
O substabelecimento é o ato pelo qual o mandatário, expressamente autorizado, transmite a terceiro, os poderes recebidos, com ou sem reserva de iguais. Havendo proibição expressa, os atos praticados pelo substabelecido somente obrigam o mandante mediante ratificação expressa, retroativa à data do ato. Sendo omissa a procuração, o procurador será responsável se o substabelecido proceder culposamente.
1.3.4 – Causas de extinção do mandato
· Revogação
A procuração é revogada da mesma forma como foi outorgada. Quando outorgada por instrumento público deve ser revogada mediante escritura pública lavrada pelo Tabelião de Notas.
Se a revogação for notificada apenas ao mandatário, não se pode opor aos terceiros de boa-fé, garantidas ao mandante as ações cabíveis contra o procurador. Considera-se revogado o mandato, assim que o mandatário for comunicado da nomeação de outro.
· Pela emancipação, mediante instrumento público ou sentença do juiz;
· Pelo casamento;
· Pela colação de grau em curso de ensino superior;
· Pelo exercício de emprego público efetivo ou pelo estabelecimento civil, comercial ou emprego, que dê ao menor economia própria.
A menoridade cessa aos dezoito anos completos, ficando a pessoa habilitada para os atos da vida civil (art. 5º CC).
É nulo o negócio jurídico celebrado por pessoa absolutamente incapaz (art. 166, CC) e anulável o negócio celebrado por agente relativamente incapaz (art. 171, CC).
1.3 REPRESENTAÇÃO
Ocorre a representação quando alguém exerce um direito ou pratica um ato em lugar de outra pessoa. O poder de representação é conferido por lei (representação legal) ou pelo interessado (representação por mandato).
1.3.1 - Representação legal
Exercem a representação legal:
· Da União, Estados, Distrito Federal, Territórios – seus Procuradores;
· Do município - o Prefeito;
· Da pessoa jurídica - quem o estatuto ou contrato social designar;
· Da massa falida - o administrador judicial;
· Do condomínio - o síndico;
· Do espólio - o inventariante;
· Do menor de 16 anos - os pais, e na falta de um deles o outro, até os 16 anos (após os 16 anos o menor é assistido pelos pais até completar a maioridade ou ser emancipado).
· Do menor de 16 anos com pais falecidos, ausentes, ou decaídos do poder familiar - o tutor (após os 16 anos é assistido pelo tutor até completar a maioridade ou ser emancipado).
· Do interditado e do ausente – o curador.
Interdição é o ato judicial que declara a incapacidade de pessoa maior para a prática de certos atos da vida civil, na regência de si mesma e de seus bens, por:
· Enfermidade ou deficiência mental;
· Causa duradoura, que o impeça de exprimir sua vontade;
· Embriaguez habitual ou vício em tóxico;
· Excepcionalidade sem o completo desenvolvimento mental;
· Prodigalidade.
Ausência é o desaparecimento da pessoa de seu domicílio, sem que dela se saiba notícia e sem que tenha deixado representante ou procurador para administrar-lhe os bens.
1.3.2 - Representação por mandato
O mandato é o contrato pelo qual o mandatário recebe poderes do mandante para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Por ser contrato, deve conter os mesmos requisitos de validade do negócio jurídico: partes capazes, objeto lícito e forma prescrita em lei.
Partes capazes
Qualquer pessoa capaz é apta para outorgar ou receber procuração.
O maior de dezesseis e menor de dezoito anos pode ser mandatário, mas o mandante só tem ação contra ele de acordo com as regras aplicáveis às obrigações contraídas por menores.
Forma prescrita em lei
O mandato está sujeito à forma exigida por lei para o ato a ser praticado e pode ser:
· Expresso (explícito, categórico, formal);
· Tácito;
· Verbal;
· Escrito.
O mandato escrito pode ter forma:
· Pública - Instrumento de procuração lavrado por Notário Público, em livro próprio, com fé pública. Somente o traslado é entregue ao mandante.
· Particular - Instrumento lavrado pelos próprios interessados, contendo a qualificação das partes, local, data, objetivo da outorga, a designação, a extensão dos poderes conferidos e firmas reconhecidas.
O instrumento de mandato lavrado no exterior pelo Consulado Brasileiro tem caráter de instrumento público.
O instrumento de mandato lavrado no exterior por Notário Público, em língua estrangeira, deverá ser legalizado pelo Consulado Brasileiro, traduzido no Brasil por tradutor público juramentado e registrado em cartório para assumir caráter de instrumento público.
Características do mandato
· Revogabilidade
· Execução no interesse do mandante
· Prestação de contas obrigatória
Se o mandato contiver a cláusula de irrevogabilidade o mandante responderá perdas e danos, se o revogar. Se essa cláusula for condição de negócio bilateral, ou tiver sido estipulada no exclusivo interesse do mandatário, a revogação do mandato será ineficaz.
Características do mandato em causa própria
· Irrevogabilidade;
· Execução no interesse do mandatário;
· Sem prestação de contas;
· Obrigatoriedade de recolhimento do ITBI.
1.3.3 – Substabelecimento
O substabelecimento é o ato pelo qual o mandatário, expressamente autorizado, transmite a terceiro, os poderes recebidos, com ou sem reserva de iguais. Havendo proibição expressa, os atos praticados pelo substabelecido somente obrigam o mandante mediante ratificação expressa, retroativa à data do ato. Sendo omissa a procuração, o procurador será responsável se o substabelecido proceder culposamente.
1.3.4 – Causas de extinção do mandato
· Revogação
A procuração é revogada da mesma forma como foi outorgada. Quando outorgada por instrumento público deve ser revogada mediante escritura pública lavrada pelo Tabelião de Notas.
Se a revogação for notificada apenas ao mandatário, não se pode opor aos terceiros de boa-fé, garantidas ao mandante as ações cabíveis contra o procurador. Considera-se revogado o mandato, assim que o mandatário for comunicado da nomeação de outro.
· Renúncia
A renúncia ao mandato deve ser comunicada ao mandante, que, se for prejudicado pela sua inoportunidade, ou falta de tempo para substituir o procurador, será indenizado pelo mandatário, salvo se este provar que não podia continuar no mandato sem prejuízo considerável, e que não lhe era dado substabelecer.
· Mudança de Estado
Toda mudança de estado, inclusive a interdição, o casamento, separação, divórcio (salvo o caso de regime de separação absoluta de bens) que inabilite o mandante a conferir ou o mandatário para exercer os poderes;
· Término do prazo
· Conclusão do negócio
· Morte do mandante
São válidos, quantos aos contratantes de boa-fé, os atos praticados pelo mandatário enquanto ignorar a morte do mandante.
· Morte do mandatário
Se o mandatário falecer, seus herdeiros avisarão o mandante, e providenciarão a bem dele, o que as circunstâncias exigirem.
1.3.5 – Conseqüências do mandato
Os atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem poderes suficientes, são ineficazes quanto ao mandante, salvo expressa ratificação retroagindo a data de sua prática.
O mandante é o único responsável pelos negócios estipulados em seu nome pelo mandatário.
A manifestação de vontade pelo representante, nos limites de seus poderes, produz efeitos em relação ao representado.
1.3.6 – Cuidados essenciais com o mandato
· Os poderes para alienar e para hipotecar bem imóvel devem ser especiais e expressos e não podem ser deduzidos;
· Nas transmissões imobiliárias o cônjuge deve participar da procuração com outorga de poderes;
· Não aceitar o “quem pode mais, pode menos”;
· Verificar se há prazo determinado de vigência;
· A outorga deve ser recente (menos de um ano);
· Instrumento com mais de ano deve ser atualizada por certidão do mandato;
· Confirmar se o mandante continua vivo e capaz;
· Analfabetos e pessoas impedidas fisicamente de escrever devem outorgar mandato por instrumento público;
· Não confundir “receber e dar quitação” com “dar e receber quitação”.
A prova de vida e capacidade do outorgante se faz com a apresentação da certidão de nascimento atualizada.
Dispõe a Lei dos Registros Públicos (arts. 106 a 108) que o óbito será anotado nos assentos de casamento e nascimento e o casamento no do nascimento, no prazo de cinco dias. A emancipação, a interdição, a ausência, a mudança do nome por casamento ou dissolução da sociedade conjugal, por nulidade ou anulação do casamento, separação judicial ou divórcio e o restabelecimento serão anotadas nos assentos de nascimento e casamento.
É do Oficial a responsabilidade civil, criminal e administrativa pela omissão ou atraso na comunicação do assento ao cartório em que estiver o registro primitivo.
Compete ao representante comprovar a qualidade e a extensão de seus poderes.
“Entretanto, nos afigura de bom alvitre considerar que o prazo máximo de 90 (noventa) dias para procurações atende aos princípios da segurança e da razoabilidade, não determinando um maior sacrifício ao usuário.” (Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo - Processo nº 000.04.075678-5 - Dr. Venício Antonio de Paula Salles).
A renúncia ao mandato deve ser comunicada ao mandante, que, se for prejudicado pela sua inoportunidade, ou falta de tempo para substituir o procurador, será indenizado pelo mandatário, salvo se este provar que não podia continuar no mandato sem prejuízo considerável, e que não lhe era dado substabelecer.
· Mudança de Estado
Toda mudança de estado, inclusive a interdição, o casamento, separação, divórcio (salvo o caso de regime de separação absoluta de bens) que inabilite o mandante a conferir ou o mandatário para exercer os poderes;
· Término do prazo
· Conclusão do negócio
· Morte do mandante
São válidos, quantos aos contratantes de boa-fé, os atos praticados pelo mandatário enquanto ignorar a morte do mandante.
· Morte do mandatário
Se o mandatário falecer, seus herdeiros avisarão o mandante, e providenciarão a bem dele, o que as circunstâncias exigirem.
1.3.5 – Conseqüências do mandato
Os atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem poderes suficientes, são ineficazes quanto ao mandante, salvo expressa ratificação retroagindo a data de sua prática.
O mandante é o único responsável pelos negócios estipulados em seu nome pelo mandatário.
A manifestação de vontade pelo representante, nos limites de seus poderes, produz efeitos em relação ao representado.
1.3.6 – Cuidados essenciais com o mandato
· Os poderes para alienar e para hipotecar bem imóvel devem ser especiais e expressos e não podem ser deduzidos;
· Nas transmissões imobiliárias o cônjuge deve participar da procuração com outorga de poderes;
· Não aceitar o “quem pode mais, pode menos”;
· Verificar se há prazo determinado de vigência;
· A outorga deve ser recente (menos de um ano);
· Instrumento com mais de ano deve ser atualizada por certidão do mandato;
· Confirmar se o mandante continua vivo e capaz;
· Analfabetos e pessoas impedidas fisicamente de escrever devem outorgar mandato por instrumento público;
· Não confundir “receber e dar quitação” com “dar e receber quitação”.
A prova de vida e capacidade do outorgante se faz com a apresentação da certidão de nascimento atualizada.
Dispõe a Lei dos Registros Públicos (arts. 106 a 108) que o óbito será anotado nos assentos de casamento e nascimento e o casamento no do nascimento, no prazo de cinco dias. A emancipação, a interdição, a ausência, a mudança do nome por casamento ou dissolução da sociedade conjugal, por nulidade ou anulação do casamento, separação judicial ou divórcio e o restabelecimento serão anotadas nos assentos de nascimento e casamento.
É do Oficial a responsabilidade civil, criminal e administrativa pela omissão ou atraso na comunicação do assento ao cartório em que estiver o registro primitivo.
Compete ao representante comprovar a qualidade e a extensão de seus poderes.
“Entretanto, nos afigura de bom alvitre considerar que o prazo máximo de 90 (noventa) dias para procurações atende aos princípios da segurança e da razoabilidade, não determinando um maior sacrifício ao usuário.” (Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo - Processo nº 000.04.075678-5 - Dr. Venício Antonio de Paula Salles).
1.4 IDENTIFICAÇÃO E QUALIFICAÇÃO
“23 E o mesmo Jesus começava a ser de quase trinta anos, sendo (como se cuidava) filho de José, e José de Heli, 24 e Heli de Matã, e Matã de Levi, e Levi de Melqui, e Melqui de Janai, e Janai de José, 25 e José de Matatias, e Matatias de Amós, e Amós de Naum, e Naum de Esli, e Esli de Nagaí, 26 e Nagaí de Máate, e Máate de Matatias, e Matatias de Semei, e Semei de José, e José de Jodá, 17 e Jodá de Joanã, e Joanã de Resá, e Resá de Zorobabel, e Zorobabel de Salatiel, e Salatiel de Neri, 28 e Neri de Melqui, e Melqui de Adi, e Adi de Cosã, e Cosã de Elmadã, e Elmadã de Er, 29 e Er de Josué, e Josué de Eliezér, e Eliezer de Jorim, e Jorim de Matã, e Matã de Levi, 30 e Levi de Simeão, e Simeão de Judá, e Judá de José, e José de Jonã, e Jonã de Eliaquim, 31 e Eliaquim de Meleá, e Meleá de Mená, e Mená de Matatá, e Matatá de Natã, e Natã de Davi, 32 e Davi de Jessé, e Jessé de Obede, e Obede de Boaz, e Boaz de Salá, e Salá de Naassom, 33 e Naassom de Aminadabe, e Aminadabe de Arão, e Arão de Esrom, e Esrom de Perez, e Perez de Judá, 34 e Judá de Jacó, e Jacó de Isque, e Isque de Abraão, e Abraão de Terá, e Terá de Nacor, 35 e Nacor de Seruque, e Seruque de Ragaú, e Ragaú de Fáleque, e Fáleque de Éber, e Eber de Salá, 36 e Sailá de Cainã, e Cainã de Arfaxade, e Arfaxade de Sem, e Sem de Noé, e Noé de Lameque, 37 e Lameque de Matusalém, e Matusalém de Enoque, e Enoque de Jarete, e Jarete de Maleleel, e Maleleel de Cainã, 38 e Cainã de Enos, e Enos de Sete, e Sete de Adão, e Adão de Deus.” (Lucas, 3,4).
1.4.1 - Da Pessoa Natural
A qualificação da pessoa natural deve conter:
· Nome;
· Nacionalidade;
· Profissão;
· Domicílio e/ou residência;
· Estado civil;
· Sendo casado, o nome do cônjuge, regime de bens e data do casamento;
· Havendo pacto antenupcial, o número de registro no Cartório de Imóveis;
· Número do Registro Geral da cédula de identidade;
· Número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas.
Nome
O nome identifica a pessoa na vida em sociedade, mediante registro no órgão competente. Compreende o prenome, peculiar ao indivíduo em seu trato cotidiano, e o patronímico, que é o nome de família.
Quando o nome civil – expresso na certidão de nascimento ou de casamento se apresenta diverso do nome consignado no documento de identidade, CPF ou outro documento qualquer, inclusive a matrícula imobiliária, pode ser utilizada a fórmula -Fulano de Tal que se também se assina Fulano de Tal e Tal.
Nacionalidade
É o vínculo jurídico que liga o indivíduo ao Estado, em razão do local de nascimento, da ascendência paterna ou da manifestação da vontade do interessado.
Profissão
A comprovação do exercício de profissão, quando de interesse do processo, se faz pela verificação da Carteira de trabalho. A profissão regulamentada com a carteira de identidade profissional emitida pelo órgão controlador respectivo.
Domicílio e Residência
O domicílio da pessoa natural é o lugar onde ela estabelece a sua residência com ânimo definitivo ou onde exerce a sua profissão. A pessoa pode residir num lugar e trabalhar em outro onde mantém domicílio. Aquele que não tem residência habitual terá considerado seu domicílio o lugar onde for encontrado.
Estado civil
A correta consignação do estado civil é de grande importância pelas repercussões patrimoniais, principalmente quando as partes são ou foram casadas.
A lei dispõe sobre os seguintes estados civis:
· Solteiro. O estado de solteiro se comprova com a apresentação de certidão de nascimento, com menos de 90 (noventa) dias de expedida e declaração de que “não estabeleceu convivência duradoura, pública e contínua, com o objetivo de constituição de família”.
· Casado. O estado de casado se comprova mediante a apresentação de certidão do casamento, com menos de 90 (noventa) dias de expedida. O casamento de brasileiro no exterior se prova com a certidão de registro do casamento no cartório do respectivo domicílio ou no 1º Ofício da capital do estado em que passou a residir após sua volta ao Brasil.
· Separado judicialmente. O estado de separado se comprova mediante a apresentação de certidão de casamento com a anotação da separação, com menos de 90 (noventa) dias de expedida, e declaração de não estabelecimento de convivência.
· Divorciado. O estado de divorciado se comprova com a apresentação de certidão de casamento com a anotação do divórcio, com menos de 90 (noventa) dias de expedida, e declaração de não estabelecimento de convivência.
· Viúvo. O estado de viuvez se comprova com a apresentação de certidão de casamento com a anotação do óbito do cônjuge, com menos de 90 dias de expedida e declaração de não estabelecimento de convivência.
União Estável
É reconhecida como entidade familiar a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição e família (art. 1.723, CC). Na união estável, salvo contrato escrito, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime de comunhão parcial de bens (art. 1.725, CC).
· Convivente ou companheiro. A união estável pode ser comprovada mediante declaração, sob as penas da lei, de que “estabeleceram convivência duradoura, pública e contínua com o objetivo de constituição de família”.
Regime de bens
São admitidos os seguintes regimes de bens:
· Comunhão parcial de bens, pelo qual se comunicam os bens que sobrevierem ao casal, na constância do casamento, com as exceções previstas em lei.
· Comunhão universal de bens, importa na comunicação de todos os bens e dívidas presentes e futuros, com as exceções previstas na lei.
· Separação de bens, os bens ficam sob a administração exclusiva de cada um dos cônjuges, que os poderá livremente alienar ou gravar de ônus real.
· Separação obrigatória de bens, pessoas maiores de 60 anos; pessoas que dependam de suprimento judicial ou no caso de casamento com a inobservância das causas suspensivas.
· Participação final nos aqüestos, cada cônjuge mantém o patrimônio que possuía ao casar e os que forem por eles adquiridos, a qualquer título, na constância do casamento, cabendo a meação, na dissolução da sociedade conjugal, dos bens adquiridos pelo casal a título oneroso.
Pacto Antenupcial
Todos os regimes voluntários exigem pacto antenupcial, que é um acordo de vontades sobre o regime de bens a ser adotado no casamento, válido somente para regulamentar direitos patrimoniais, lavrado por escritura pública antes do casamento e registrado em livro especial, pelo Oficial do Registro de Imóveis do domicílio dos cônjuges.
· Antes do casamento. O pacto antenupcial deve ser lavrado pelo notário público e não produzirá qualquer efeito legal até que efetive o matrimônio. Cópia da escritura será entregue ao Registro Civil responsável pelo assento do matrimônio que anotará nos livros e na certidão de casamento, o regime de bens escolhido com os dados de identificação (cartório, livro, folhas etc.).
· Depois do casamento os interessados deverão providenciar o imediato registro da escritura no cartório de registro de imóveis da jurisdição de seu primeiro domicílio conjugal e averbação no cartório do lugar da situação dos imóveis de propriedade dos cônjuges, ou dos que forem adquiridos e sujeitos a regime diverso do comum.
Não havendo pacto antenupcial, ou sendo ele nulo ou ineficaz, vigorará, quanto aos bens entre os cônjuges, o regime da comunhão parcial.
Documento de identidade
São documentos de identificação civil:
· Carteira de identidade e registro geral emitida pelos órgãos de identificação dos Estados, Distrito Federal e Territórios, nos termos do art. 1º da Lei 7.116/83;
· Carteira de trabalho – CTPS;
· Certidão de nascimento, atualizada;
· Certidão de casamento, atualizada;
· Carteira de identidade emitida por órgão controlador do exercício profissional, criado por lei federal (Art. 1º da Lei 6.206/75);
· Carteira nacional de habilitação (CNH) emitida em modelo único e de acordo com as especificações do CONTRAN (Art. 129 da Lei 9.503/97);
· Carteira de identidade militar, expedida pelas Forças Armadas ou forças auxiliares para seus membros ou dependentes;
· Carteira de identidade funcional, expedida por órgão integrante da União ou dos Estados mediante autorização legal;
· Certificado de Reservista.
Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo - Capítulo XIV, seção VII, item 60:
“É obrigatória a apresentação do original de documento de identidade (Registro Geral; Carteira Nacional de Habilitação, modelo atual, instituído pela Lei número 9.5603;97, com o prazo de validade em vigor; carteira de exercício profissional, expedida pelos entes criados por Lei Federal, nos termos da Lei nº 6.206/75 ou passaporte que, na hipótese de estrangeiro, deverá estar com prazo do visto não expirado, para a abertura de ficha-padrão, vedada a apresentação destes documentos replastificados.”
Inscrição no CPF
Estão obrigadas à inscrição no CPF, as pessoas físicas, brasileiras ou estrangeiras, residentes ou não residentes, que possuam bens e direitos sujeitos ao registro público, inclusive:
· Imóveis;
· Veículos, embarcações;
· Aeronaves;
· Contas-correntes bancárias;
· Aplicações em mercado financeiro e em mercado de capital.
Comprovam a inscrição no CPF, além do cartão de contribuinte, a carteira de identidade, a CNH, cartão de crédito, cartão magnético e talonário de cheque de conta bancária, entre outros, desde que mencionem o número de inscrição no cadastro.
A inscrição no CPF poderá ser confirmada na página da Secretaria da Receita Federal e aquelas em situação cancelada ou suspensa deverão ser regularizadas.
De acordo com o art. 33, V, do Decreto nº 3.000/99, estão obrigados à inscrição no CPF, todos os participantes de operações imobiliárias, inclusive constituição de garantia real sobre imóvel. E, de acordo com o artigo 34, V, do mesmo diploma legal, o número de inscrição será mencionado obrigatoriamente nos instrumentos públicos relativos a operações imobiliárias.
CPF é a sigla do próprio Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda e CIC designa o ‘Cartão de Inscrição do Contribuinte’ no CPF.
Opcionalmente, os dependentes de contribuintes poderão utilizar o número de inscrição destes, citando sua condição de dependência (Decreto nº 3.000/99, art.34, § 1º).
No caso de falecido, o inventariante não poderá cancelar o CPF, que se "transformará" no CPF do espólio, até que o inventário finalize e até que a situação fiscal do falecido esteja regularizada.
Identificação do estrangeiro
Residente no Brasil:
· Cédula de identidade de estrangeiro (RNE), emitida pelo Serviço de Registro de Estrangeiros da Polícia Federal e CPF.
Estão dispensados da substituição da Cédula de Identidade de Estrangeiro os portadores de visto permanente que tenham participado de recadastramento anterior e que tenham sessenta anos de idade, até a data do vencimento da carteira ou que sejam deficientes físicos.
O estrangeiro permanente que se ausentar por mais de dois anos ininterruptos do território nacional perde a permanência.
Residente no Exterior:
· Passaporte com prazo de visto não expirado e CPF.
A comprovação de estado civil do estrangeiro se faz mediante a apresentação de certidão atualizada e traduzida por tradutor juramentado, ou, se for o caso, por certidão ou declaração emitida pelo Consulado do País de origem.
1.4.2 - Da Pessoa Jurídica
A qualificação da pessoa jurídica deve conter:
. Nome empresarial;
. Endereço e domicílio;
. Número de inscrição no CNPJ;
. Número e data do registro do estatuto social na Junta Comercial;
. Nome, qualificação e artigo do estatuto ou contrato social que delega a representação legal;
. Assembléia que elegeu a diretoria e autorização para a prática do ato;
. Identificação do instrumento de procuração, se for o caso.
Nome Empresarial
Nome empresarial é gênero do qual são espécies a denominação social (geralmente a soma de uma expressão de fantasia, da atividade preponderante e do tipo societário - Caixa Seguros S/A.) e a razão social (geralmente composta dos sobrenomes dos sócios e tipo societário - Santos & Queirós Ltda., por exemplo).
Endereço e domicílio
O domicílio da pessoa jurídica é o lugar onde funciona a respectivas diretoria e administração, ou o lugar eleito domicílio especial no seu estatuto ou atos constitutivos. Tendo a pessoa jurídica estabelecimentos em lugares diferentes, cada um deles será considerado domicílio para os atos nele praticados.
Se a administração ou diretoria tiver a sede no estrangeiro, considerar-se-à como domicílio da pessoa jurídica, quanto à obrigação contraída no Brasil, o lugar do estabelecimento a que esta corresponder.
Inscrição no CNPJ
Estão obrigadas à inscrição no CNPJ todas as pessoas jurídicas, inclusive as equiparadas e as entidades não caracterizadas como pessoa jurídica, tais como, os condomínios edilícios, os consórcios de sociedades; os clubes de investimentos registrados em Bolsa de Valores, os fundos mútuos de investimentos mobiliários, as representações diplomáticas e consulares, no Brasil, de governos estrangeiros, as representações diplomáticas, os serviços notariais e de registro (cartórios), fundos públicos de natureza meramente contábil, unidade autônoma de incorporadora optante pelo Regime Especial de Tributação (RET) do patrimônio de afetação etc.
A inscrição e regularidade da empresa no CNPJ se comprovam mediante consulta ao cadastro da Secretaria da Receita Federal, que deve ser feita no site da SRF, com a impressão e guarda do documento gerado pela consulta. Os cartões de identificação da pessoa jurídica – CNPJ foram extintos pela Secretaria da Receita Federal - SRF, independentemente do prazo de validade neles consignado.
Número e data de registro na Junta Comercial
A comprovação da existência e regularidade comercial da pessoa jurídica requer a apresentação dos Estatutos (para as sociedades anônimas, fundações, cooperativas etc.) ou Contrato Social (para as sociedades limitadas) e das alterações posteriores (ou da última consolidação realizada), devidamente registrados e arquivados na Junta Comercial ou cartório de registro de pessoas jurídicas, se for o caso, onde constem todos os dados de qualificação da empresa e da representação legal, acompanhados de certidão simplificada ou de breve relato emitida pelo órgão de registro.
Certidão simplificada ou breve relato da Junta Comercial
A certidão simplificada da Junta Comercial (ou do cartório de registro de pessoas jurídicas, se for o caso) deve ser exigida e tem por objetivo assegurar que os atos sociais apresentados refletem a real situação jurídica da sociedade, quanto à identificação, capital, objetivo social, composição societária, representação legal e outras ocorrências societárias, tais como fusão, cisão, dissolução parcial, liquidação etc. não reportadas e que podem constituir-se em risco à operação e à garantia.
A certidão simplificada pode ser substituída pela Ficha de Breve Relato que relacione pelos menos os cinco últimos documentos arquivados ou registrados.
Representação legal
A representação da pessoa jurídica se faz na forma estipulada no estatuto ou contrato social, por seus sócios-gerentes, diretores, conselheiros, gerentes, síndicos, procuradores etc.
A qualificação desses representantes obedece aos mesmos critérios de qualificação das pessoas naturais.
Artigo ou cláusula do estatuto que delega a representação
É indispensável que, além dos dados pessoais dos representantes, seja mencionado, o dispositivo estatutário ou contratual que determina a forma de representação.
Assembléia que elegeu a Diretoria
Obrigatório para as sociedades anônimas, fundações, cooperativas, a menção da data e número de registro da Assembléia ou Reunião de Conselho ou de quotistas que elegeu a Diretoria.
Autorização para a prática do ato
Quando o estatuto ou contrato social da empresa exigir autorização da Assembléia Geral, do Conselho Administrativo ou da Reunião de Quotistas para a prática de certos atos, é obrigatória a menção do documento de autorização, da data e do número de registro e/ou arquivamento na Junta ou cartório.
MÓDULO 2
ANÁLISE DA TITULARIDADE E SITUAÇÃO DOMINIAL DO IMÓVEL
2.1 SISTEMA DAS TRANSCRIÇÕES E INSCRIÇÕES
Até 31 de dezembro de 1975 o sistema de registro consistia no lançamento das transmissões de propriedade ou posse, hipotecas e demais ônus reais em livros específicos mantidos pelos Cartórios de Registro de Imóveis, através de transcrições e inscrições.
A transmissão (venda, partilha, doação etc.) era transcrita no chamado livro 3, a hipoteca inscrita no livro 2 e os demais ônus (servidões, locações, penhoras, compromissos etc.) inscritos no livro 4.
As certidões de propriedade extraídas desses livros relatavam as transcrições (transmissões de propriedade e/ou posse) e, quando existentes, as inscrições (de hipotecas e demais ônus) lançadas em determinado período, em geral de vinte ou trinta anos. Na ausência de hipotecas ou outros ônus, a certidão de propriedade declarava a inexistência das inscrições, surgindo daí a expressão certidão de propriedade e negativa de ônus.
Nesses casos, exige-se, para análise da titularidade, a apresentação de certidão vintenária de propriedade e negativa de hipotecas e ônus reais.
2.2 Matrícula imobiliária
Após 1º de janeiro de 1976 entrou em vigor o atual sistema de matrículas imobiliárias instituído pela Lei nº 6.015/73.
Todos os imóveis recebem um número de identificação denominado Matrícula, aberta por ocasião do primeiro registro; quando não houver espaço para averbação no livro anterior, a requerimento do proprietário, ou, de ofício, no interesse do serviço.
2.2.1 – Requisitos da matrícula imobiliária
· Número da ordem, que seguirá ao infinito;
· Data;
· Identificação e a caracterização do imóvel;
· Nome e a qualificação do proprietário;
· Número e a data do registro anterior ou, em se tratando de imóvel oriundo de loteamento, o número do registro ou inscrição do loteamento.
A matrícula individualiza o imóvel. Nela são lançados, numerados em seqüência ordinal, todos os atos obrigatórios de registro (translativos ou declaratórios da propriedade imóvel e os constitutivos de direitos reais) e de averbação (alterações e extinções do ato de registro, alterações do registro e da própria matrícula).
2.2.2 – São obrigatoriamente registrados no Registro de Imóveis
· Compra e venda pura e condicional;
· Incorporação, instituição e convenção de condomínio;
· Compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cessão e promessa de cessão deste, com ou sem cláusula de arrependimento;
· Contrato de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidade autônoma condominial, incorporada ou instituída em condomínio na vigência da Lei 4.591/1964;
· Contrato de promessa de compra e venda de terreno loteado na forma do DL nº 58/37, sua cessão e promessa de cessão;
· A instituição de bem de família;
· A hipoteca legal, judicial e convencional;
· O contrato de locação com cláusula de vigência na alienação;
· A penhora, arresto e seqüestro de imóvel;
· As servidões em geral;
· Usufruto, uso e habitação, exceto direito de família;
· Rendas constituídas por disposição de última vontade;
· Enfiteuse e Anticrese;
· Convenção antenupcial e Dote;
· Empréstimo por obrigações ao portador ou debêntures;
· Loteamentos urbanos e rurais;
· Citação de ação real/pessoal reipersecutória, relativa imóvel;
· Julgados e atos jurídicos intervivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;
· Sentença que adjudicar bens de raiz em pagamento das dívidas da herança, nos inventários, arrolamentos e partilhas;
· Atos de entrega de legados de imóveis, formais de partilha e sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha;
· Arrematação e adjudicação em hasta pública;
· Sentença declaratória de usucapião e termo administrativo ou sentença declaratória da concessão de uso especial para fim de moradia independente da regularidade do parcelamento do solo ou da edificação;
· Permuta;
· Dação em pagamento;
· Doação entre vivos;
· Transferência de imóvel a sociedade, quando integrar capital;
· Desapropriação amigável e sentenças que fixarem o valor da indenização, em processo de desapropriação;
· Alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel;
· Imissão provisória na posse, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando concedido à União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, para a execução de parcelamento popular, com finalidade urbana, destinado às classes de menor renda.
2.2.3 – São obrigatoriamente averbados no Registro de Imóveis
· Convenções antenupciais e regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos após o casamento;
· Extinção dos ônus e direitos reais, por cancelamento;
· Contratos de promessa de compra e venda, cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58/37, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência da Lei dos Registros Públicos;
· Mudança de denominação e de numeração dos prédios, edificação, reconstrução, demolição, desmembramento e loteamento de imóveis;
· Alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, outras circunstâncias que tenham influência do registro ou nas pessoas nele interessadas, inclusive restabelecimento da sociedade conjugal;
· Atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência da Lei dos Registros Públicos;
· Cédulas hipotecárias;
· Caução, e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;
· Sentenças de separação de dote;
· Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade;
· Constituição de fideicomisso;
· Decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto os atos ou títulos registrados ou averbados;
· "Ex-offício", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público;
· Sentenças de separação, divórcio, nulidade ou anulação de casamento, quando nas partilhas existem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;
· Rerratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros;
· Contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência;
· Termo de securitização de crédito imobiliário, quando submetido a regime fiduciário;
· Notificação de parcelamento, edificação ou utilização compulsória de imóvel urbano;
· Extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
· Extinção do direito de superfície do imóvel urbano.
2.2.4 – Certidão da matrícula imobiliária
A certidão de inteiro teor da matrícula imobiliária fornecida pelo Ofício de Registro de Imóveis é suficiente para determinar a titularidade e a situação dominial do imóvel e traz os registros e as averbações relativas a eventuais ônus, ações reais e reipersecutórias e quaisquer outros gravames incidentes sobre o imóvel.
A certidão reproduz integralmente a matrícula, com as formalidades legais de validação e autenticação, suficientes para garantir a licitude da transação e é sempre positiva dos atos relativos ao imóvel e seu prazo de validade para o fim de lavratura de escrituras públicas é de 30 (trinta) dias.
· A certidão de matrícula deve ser analisada em sua forma (consistência e seqüência dos lançamentos) e conteúdo (identificação do imóvel, do proprietário, lançamento de ônus e seu cancelamento).
· A certidão de matrícula é válida e produz efeitos por 30 dias da data de sua expedição.
· Todo ônus, gravame ou constrição lançado deve estar cancelado.
· A hipoteca é um direito real de garantia sobre bem imóvel, e a cédula de crédito hipotecário é uma garantia complementar sobre o ônus hipotecário, portanto, o cancelamento da hipoteca não implica no cancelamento da cédula que, por serem garantias distintas, dependem de autorização expressa.
· A liquidação total ou parcial da hipoteca sobre a qual tenha sido emitida cédula hipotecária prova-se pela restituição da mesma cédula quitada ou, na falta, pela declaração de quitação do emitente ou endossante.
2.2.5 – Análise da Certidão de Matrícula
Análise formal
A análise formal tem por objetivo verificar a:
· Identificação do Ofício e do Oficial certificante;
· Certidão de existência da matrícula em seus livros;
· Ausência de espaços em branco entre os lançamentos;
· Certidão de autenticidade e integralidade da reprodução.
Análise do conteúdo
A análise do conteúdo da certidão tem por objetivo verificar a:
· Identificação e caracterização do imóvel, que compreendem:
. Localização e nome do logradouro para o qual faz frente;
. Número, quando se tratar de prédio; ou, sendo terreno, lado par ou ímpar do logradouro, quadra e distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima; ou número do lote e da quadra, se houver;
. Designação cadastral se houver;
. Se rural, o código do imóvel e os dados constantes do CCIR, a localização e denominação e distrito em que se situa o imóvel;
. Área do imóvel e confrontações, com menção correta do lado em que se situam, inadmitidas expressões genéricas, tais como "com quem de direito", ou "com sucessores" de determinadas pessoas;
· Titularidade do imóvel:
§ A qualificação do proprietário pessoa física trará nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio, CPF ou RG ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515/77.
§ Havendo pacto antenupcial, deverá ser mencionado o número de seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.
§ Quando se tratar de pessoa jurídica, será mencionada a sede social e o número de inscrição no CNPJ do Ministério da Fazenda.
· Existência de ônus reais incidentes sobre o imóvel;
São direitos reais:
§ Propriedade;
§ Superfície;
§ Servidão;
§ Usufruto;
§ Uso;
§ Habitação;
§ Direito do promitente comprador;
§ Hipoteca;
§ Anticrese.
· Existência de direitos reais de garantia constituídos sobre o imóvel.
São direitos reais de garantia:
§ Hipoteca;
§ Anticrese;
§ Propriedade fiduciária;
§ Cédula de Crédito Hipotecário.
Gravames
São encargos instituídos sobre o imóvel, como as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade, o usufruto etc.
Constrições
São constrangimentos lançados na matrícula imobiliária com a intenção de conferir publicidade, como a penhora judicial, a declaração judicial de indisponibilidade etc.
2.3 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
2.3.1 – Conceito legal
A incorporação imobiliária é:
· O exercício de uma atividade;
· Com o intuito de promover e realizar a construção;
· De edificações ou conjunto de edificações;
· Compostas de unidades autônomas;
· Para alienação total ou parcial.
2.3.2 - Modalidades de incorporação
A incorporação pode ser efetuada sob as seguintes modalidades:
· Preço fixo;
· Preço de custo;
· Empreitada.
Incorporação a preço fixo
Na incorporação a preço fixo o incorporador:
· É o proprietário, promotor e vendedor do empreendimento;
· É quem assume todos os riscos do negócio;
· Compromete-se a entregar a unidade autônoma a preço e prazo certos;
· O contrato de incorporação a preço fixo não admite revisão do preço de venda, somente reajustes.
Incorporação a preço de custo
Na incorporação a preço de custo ou por administração:
· A construção é paga pelos adquirentes das unidades autônomas através de rateios mensais dos gastos feitos pelo incorporador ou construtor;
· Não há apuração de lucro na incorporação;
· A remuneração do incorporador se dá pela aplicação de percentual sobre os gastos para a consecução da obra.
Incorporação por empreitada
Na incorporação por empreitada o empreiteiro:
· Poderá contribuir para a obra com trabalho e também com materiais;
· Ao fornecer materiais assume os riscos até a entrega da obra a contento; ao fornecer apenas mão-de-obra assume os riscos em que houver culpa;
· Responde, pelo prazo de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, em razão dos materiais e do solo.
2.3.3 - Fases da incorporação
A incorporação é feita geralmente em quatro diferentes etapas:
· Incorporação;
· Especificação;
· Construção;
· Instituição do condomínio.
Incorporação
· Aquisição do terreno;
· Projetos;
· Orçamentos.
“23 E o mesmo Jesus começava a ser de quase trinta anos, sendo (como se cuidava) filho de José, e José de Heli, 24 e Heli de Matã, e Matã de Levi, e Levi de Melqui, e Melqui de Janai, e Janai de José, 25 e José de Matatias, e Matatias de Amós, e Amós de Naum, e Naum de Esli, e Esli de Nagaí, 26 e Nagaí de Máate, e Máate de Matatias, e Matatias de Semei, e Semei de José, e José de Jodá, 17 e Jodá de Joanã, e Joanã de Resá, e Resá de Zorobabel, e Zorobabel de Salatiel, e Salatiel de Neri, 28 e Neri de Melqui, e Melqui de Adi, e Adi de Cosã, e Cosã de Elmadã, e Elmadã de Er, 29 e Er de Josué, e Josué de Eliezér, e Eliezer de Jorim, e Jorim de Matã, e Matã de Levi, 30 e Levi de Simeão, e Simeão de Judá, e Judá de José, e José de Jonã, e Jonã de Eliaquim, 31 e Eliaquim de Meleá, e Meleá de Mená, e Mená de Matatá, e Matatá de Natã, e Natã de Davi, 32 e Davi de Jessé, e Jessé de Obede, e Obede de Boaz, e Boaz de Salá, e Salá de Naassom, 33 e Naassom de Aminadabe, e Aminadabe de Arão, e Arão de Esrom, e Esrom de Perez, e Perez de Judá, 34 e Judá de Jacó, e Jacó de Isque, e Isque de Abraão, e Abraão de Terá, e Terá de Nacor, 35 e Nacor de Seruque, e Seruque de Ragaú, e Ragaú de Fáleque, e Fáleque de Éber, e Eber de Salá, 36 e Sailá de Cainã, e Cainã de Arfaxade, e Arfaxade de Sem, e Sem de Noé, e Noé de Lameque, 37 e Lameque de Matusalém, e Matusalém de Enoque, e Enoque de Jarete, e Jarete de Maleleel, e Maleleel de Cainã, 38 e Cainã de Enos, e Enos de Sete, e Sete de Adão, e Adão de Deus.” (Lucas, 3,4).
1.4.1 - Da Pessoa Natural
A qualificação da pessoa natural deve conter:
· Nome;
· Nacionalidade;
· Profissão;
· Domicílio e/ou residência;
· Estado civil;
· Sendo casado, o nome do cônjuge, regime de bens e data do casamento;
· Havendo pacto antenupcial, o número de registro no Cartório de Imóveis;
· Número do Registro Geral da cédula de identidade;
· Número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas.
Nome
O nome identifica a pessoa na vida em sociedade, mediante registro no órgão competente. Compreende o prenome, peculiar ao indivíduo em seu trato cotidiano, e o patronímico, que é o nome de família.
Quando o nome civil – expresso na certidão de nascimento ou de casamento se apresenta diverso do nome consignado no documento de identidade, CPF ou outro documento qualquer, inclusive a matrícula imobiliária, pode ser utilizada a fórmula -Fulano de Tal que se também se assina Fulano de Tal e Tal.
Nacionalidade
É o vínculo jurídico que liga o indivíduo ao Estado, em razão do local de nascimento, da ascendência paterna ou da manifestação da vontade do interessado.
Profissão
A comprovação do exercício de profissão, quando de interesse do processo, se faz pela verificação da Carteira de trabalho. A profissão regulamentada com a carteira de identidade profissional emitida pelo órgão controlador respectivo.
Domicílio e Residência
O domicílio da pessoa natural é o lugar onde ela estabelece a sua residência com ânimo definitivo ou onde exerce a sua profissão. A pessoa pode residir num lugar e trabalhar em outro onde mantém domicílio. Aquele que não tem residência habitual terá considerado seu domicílio o lugar onde for encontrado.
Estado civil
A correta consignação do estado civil é de grande importância pelas repercussões patrimoniais, principalmente quando as partes são ou foram casadas.
A lei dispõe sobre os seguintes estados civis:
· Solteiro. O estado de solteiro se comprova com a apresentação de certidão de nascimento, com menos de 90 (noventa) dias de expedida e declaração de que “não estabeleceu convivência duradoura, pública e contínua, com o objetivo de constituição de família”.
· Casado. O estado de casado se comprova mediante a apresentação de certidão do casamento, com menos de 90 (noventa) dias de expedida. O casamento de brasileiro no exterior se prova com a certidão de registro do casamento no cartório do respectivo domicílio ou no 1º Ofício da capital do estado em que passou a residir após sua volta ao Brasil.
· Separado judicialmente. O estado de separado se comprova mediante a apresentação de certidão de casamento com a anotação da separação, com menos de 90 (noventa) dias de expedida, e declaração de não estabelecimento de convivência.
· Divorciado. O estado de divorciado se comprova com a apresentação de certidão de casamento com a anotação do divórcio, com menos de 90 (noventa) dias de expedida, e declaração de não estabelecimento de convivência.
· Viúvo. O estado de viuvez se comprova com a apresentação de certidão de casamento com a anotação do óbito do cônjuge, com menos de 90 dias de expedida e declaração de não estabelecimento de convivência.
União Estável
É reconhecida como entidade familiar a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição e família (art. 1.723, CC). Na união estável, salvo contrato escrito, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime de comunhão parcial de bens (art. 1.725, CC).
· Convivente ou companheiro. A união estável pode ser comprovada mediante declaração, sob as penas da lei, de que “estabeleceram convivência duradoura, pública e contínua com o objetivo de constituição de família”.
Regime de bens
São admitidos os seguintes regimes de bens:
· Comunhão parcial de bens, pelo qual se comunicam os bens que sobrevierem ao casal, na constância do casamento, com as exceções previstas em lei.
· Comunhão universal de bens, importa na comunicação de todos os bens e dívidas presentes e futuros, com as exceções previstas na lei.
· Separação de bens, os bens ficam sob a administração exclusiva de cada um dos cônjuges, que os poderá livremente alienar ou gravar de ônus real.
· Separação obrigatória de bens, pessoas maiores de 60 anos; pessoas que dependam de suprimento judicial ou no caso de casamento com a inobservância das causas suspensivas.
· Participação final nos aqüestos, cada cônjuge mantém o patrimônio que possuía ao casar e os que forem por eles adquiridos, a qualquer título, na constância do casamento, cabendo a meação, na dissolução da sociedade conjugal, dos bens adquiridos pelo casal a título oneroso.
Pacto Antenupcial
Todos os regimes voluntários exigem pacto antenupcial, que é um acordo de vontades sobre o regime de bens a ser adotado no casamento, válido somente para regulamentar direitos patrimoniais, lavrado por escritura pública antes do casamento e registrado em livro especial, pelo Oficial do Registro de Imóveis do domicílio dos cônjuges.
· Antes do casamento. O pacto antenupcial deve ser lavrado pelo notário público e não produzirá qualquer efeito legal até que efetive o matrimônio. Cópia da escritura será entregue ao Registro Civil responsável pelo assento do matrimônio que anotará nos livros e na certidão de casamento, o regime de bens escolhido com os dados de identificação (cartório, livro, folhas etc.).
· Depois do casamento os interessados deverão providenciar o imediato registro da escritura no cartório de registro de imóveis da jurisdição de seu primeiro domicílio conjugal e averbação no cartório do lugar da situação dos imóveis de propriedade dos cônjuges, ou dos que forem adquiridos e sujeitos a regime diverso do comum.
Não havendo pacto antenupcial, ou sendo ele nulo ou ineficaz, vigorará, quanto aos bens entre os cônjuges, o regime da comunhão parcial.
Documento de identidade
São documentos de identificação civil:
· Carteira de identidade e registro geral emitida pelos órgãos de identificação dos Estados, Distrito Federal e Territórios, nos termos do art. 1º da Lei 7.116/83;
· Carteira de trabalho – CTPS;
· Certidão de nascimento, atualizada;
· Certidão de casamento, atualizada;
· Carteira de identidade emitida por órgão controlador do exercício profissional, criado por lei federal (Art. 1º da Lei 6.206/75);
· Carteira nacional de habilitação (CNH) emitida em modelo único e de acordo com as especificações do CONTRAN (Art. 129 da Lei 9.503/97);
· Carteira de identidade militar, expedida pelas Forças Armadas ou forças auxiliares para seus membros ou dependentes;
· Carteira de identidade funcional, expedida por órgão integrante da União ou dos Estados mediante autorização legal;
· Certificado de Reservista.
Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo - Capítulo XIV, seção VII, item 60:
“É obrigatória a apresentação do original de documento de identidade (Registro Geral; Carteira Nacional de Habilitação, modelo atual, instituído pela Lei número 9.5603;97, com o prazo de validade em vigor; carteira de exercício profissional, expedida pelos entes criados por Lei Federal, nos termos da Lei nº 6.206/75 ou passaporte que, na hipótese de estrangeiro, deverá estar com prazo do visto não expirado, para a abertura de ficha-padrão, vedada a apresentação destes documentos replastificados.”
Inscrição no CPF
Estão obrigadas à inscrição no CPF, as pessoas físicas, brasileiras ou estrangeiras, residentes ou não residentes, que possuam bens e direitos sujeitos ao registro público, inclusive:
· Imóveis;
· Veículos, embarcações;
· Aeronaves;
· Contas-correntes bancárias;
· Aplicações em mercado financeiro e em mercado de capital.
Comprovam a inscrição no CPF, além do cartão de contribuinte, a carteira de identidade, a CNH, cartão de crédito, cartão magnético e talonário de cheque de conta bancária, entre outros, desde que mencionem o número de inscrição no cadastro.
A inscrição no CPF poderá ser confirmada na página da Secretaria da Receita Federal e aquelas em situação cancelada ou suspensa deverão ser regularizadas.
De acordo com o art. 33, V, do Decreto nº 3.000/99, estão obrigados à inscrição no CPF, todos os participantes de operações imobiliárias, inclusive constituição de garantia real sobre imóvel. E, de acordo com o artigo 34, V, do mesmo diploma legal, o número de inscrição será mencionado obrigatoriamente nos instrumentos públicos relativos a operações imobiliárias.
CPF é a sigla do próprio Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda e CIC designa o ‘Cartão de Inscrição do Contribuinte’ no CPF.
Opcionalmente, os dependentes de contribuintes poderão utilizar o número de inscrição destes, citando sua condição de dependência (Decreto nº 3.000/99, art.34, § 1º).
No caso de falecido, o inventariante não poderá cancelar o CPF, que se "transformará" no CPF do espólio, até que o inventário finalize e até que a situação fiscal do falecido esteja regularizada.
Identificação do estrangeiro
Residente no Brasil:
· Cédula de identidade de estrangeiro (RNE), emitida pelo Serviço de Registro de Estrangeiros da Polícia Federal e CPF.
Estão dispensados da substituição da Cédula de Identidade de Estrangeiro os portadores de visto permanente que tenham participado de recadastramento anterior e que tenham sessenta anos de idade, até a data do vencimento da carteira ou que sejam deficientes físicos.
O estrangeiro permanente que se ausentar por mais de dois anos ininterruptos do território nacional perde a permanência.
Residente no Exterior:
· Passaporte com prazo de visto não expirado e CPF.
A comprovação de estado civil do estrangeiro se faz mediante a apresentação de certidão atualizada e traduzida por tradutor juramentado, ou, se for o caso, por certidão ou declaração emitida pelo Consulado do País de origem.
1.4.2 - Da Pessoa Jurídica
A qualificação da pessoa jurídica deve conter:
. Nome empresarial;
. Endereço e domicílio;
. Número de inscrição no CNPJ;
. Número e data do registro do estatuto social na Junta Comercial;
. Nome, qualificação e artigo do estatuto ou contrato social que delega a representação legal;
. Assembléia que elegeu a diretoria e autorização para a prática do ato;
. Identificação do instrumento de procuração, se for o caso.
Nome Empresarial
Nome empresarial é gênero do qual são espécies a denominação social (geralmente a soma de uma expressão de fantasia, da atividade preponderante e do tipo societário - Caixa Seguros S/A.) e a razão social (geralmente composta dos sobrenomes dos sócios e tipo societário - Santos & Queirós Ltda., por exemplo).
Endereço e domicílio
O domicílio da pessoa jurídica é o lugar onde funciona a respectivas diretoria e administração, ou o lugar eleito domicílio especial no seu estatuto ou atos constitutivos. Tendo a pessoa jurídica estabelecimentos em lugares diferentes, cada um deles será considerado domicílio para os atos nele praticados.
Se a administração ou diretoria tiver a sede no estrangeiro, considerar-se-à como domicílio da pessoa jurídica, quanto à obrigação contraída no Brasil, o lugar do estabelecimento a que esta corresponder.
Inscrição no CNPJ
Estão obrigadas à inscrição no CNPJ todas as pessoas jurídicas, inclusive as equiparadas e as entidades não caracterizadas como pessoa jurídica, tais como, os condomínios edilícios, os consórcios de sociedades; os clubes de investimentos registrados em Bolsa de Valores, os fundos mútuos de investimentos mobiliários, as representações diplomáticas e consulares, no Brasil, de governos estrangeiros, as representações diplomáticas, os serviços notariais e de registro (cartórios), fundos públicos de natureza meramente contábil, unidade autônoma de incorporadora optante pelo Regime Especial de Tributação (RET) do patrimônio de afetação etc.
A inscrição e regularidade da empresa no CNPJ se comprovam mediante consulta ao cadastro da Secretaria da Receita Federal, que deve ser feita no site da SRF, com a impressão e guarda do documento gerado pela consulta. Os cartões de identificação da pessoa jurídica – CNPJ foram extintos pela Secretaria da Receita Federal - SRF, independentemente do prazo de validade neles consignado.
Número e data de registro na Junta Comercial
A comprovação da existência e regularidade comercial da pessoa jurídica requer a apresentação dos Estatutos (para as sociedades anônimas, fundações, cooperativas etc.) ou Contrato Social (para as sociedades limitadas) e das alterações posteriores (ou da última consolidação realizada), devidamente registrados e arquivados na Junta Comercial ou cartório de registro de pessoas jurídicas, se for o caso, onde constem todos os dados de qualificação da empresa e da representação legal, acompanhados de certidão simplificada ou de breve relato emitida pelo órgão de registro.
Certidão simplificada ou breve relato da Junta Comercial
A certidão simplificada da Junta Comercial (ou do cartório de registro de pessoas jurídicas, se for o caso) deve ser exigida e tem por objetivo assegurar que os atos sociais apresentados refletem a real situação jurídica da sociedade, quanto à identificação, capital, objetivo social, composição societária, representação legal e outras ocorrências societárias, tais como fusão, cisão, dissolução parcial, liquidação etc. não reportadas e que podem constituir-se em risco à operação e à garantia.
A certidão simplificada pode ser substituída pela Ficha de Breve Relato que relacione pelos menos os cinco últimos documentos arquivados ou registrados.
Representação legal
A representação da pessoa jurídica se faz na forma estipulada no estatuto ou contrato social, por seus sócios-gerentes, diretores, conselheiros, gerentes, síndicos, procuradores etc.
A qualificação desses representantes obedece aos mesmos critérios de qualificação das pessoas naturais.
Artigo ou cláusula do estatuto que delega a representação
É indispensável que, além dos dados pessoais dos representantes, seja mencionado, o dispositivo estatutário ou contratual que determina a forma de representação.
Assembléia que elegeu a Diretoria
Obrigatório para as sociedades anônimas, fundações, cooperativas, a menção da data e número de registro da Assembléia ou Reunião de Conselho ou de quotistas que elegeu a Diretoria.
Autorização para a prática do ato
Quando o estatuto ou contrato social da empresa exigir autorização da Assembléia Geral, do Conselho Administrativo ou da Reunião de Quotistas para a prática de certos atos, é obrigatória a menção do documento de autorização, da data e do número de registro e/ou arquivamento na Junta ou cartório.
MÓDULO 2
ANÁLISE DA TITULARIDADE E SITUAÇÃO DOMINIAL DO IMÓVEL
2.1 SISTEMA DAS TRANSCRIÇÕES E INSCRIÇÕES
Até 31 de dezembro de 1975 o sistema de registro consistia no lançamento das transmissões de propriedade ou posse, hipotecas e demais ônus reais em livros específicos mantidos pelos Cartórios de Registro de Imóveis, através de transcrições e inscrições.
A transmissão (venda, partilha, doação etc.) era transcrita no chamado livro 3, a hipoteca inscrita no livro 2 e os demais ônus (servidões, locações, penhoras, compromissos etc.) inscritos no livro 4.
As certidões de propriedade extraídas desses livros relatavam as transcrições (transmissões de propriedade e/ou posse) e, quando existentes, as inscrições (de hipotecas e demais ônus) lançadas em determinado período, em geral de vinte ou trinta anos. Na ausência de hipotecas ou outros ônus, a certidão de propriedade declarava a inexistência das inscrições, surgindo daí a expressão certidão de propriedade e negativa de ônus.
Nesses casos, exige-se, para análise da titularidade, a apresentação de certidão vintenária de propriedade e negativa de hipotecas e ônus reais.
2.2 Matrícula imobiliária
Após 1º de janeiro de 1976 entrou em vigor o atual sistema de matrículas imobiliárias instituído pela Lei nº 6.015/73.
Todos os imóveis recebem um número de identificação denominado Matrícula, aberta por ocasião do primeiro registro; quando não houver espaço para averbação no livro anterior, a requerimento do proprietário, ou, de ofício, no interesse do serviço.
2.2.1 – Requisitos da matrícula imobiliária
· Número da ordem, que seguirá ao infinito;
· Data;
· Identificação e a caracterização do imóvel;
· Nome e a qualificação do proprietário;
· Número e a data do registro anterior ou, em se tratando de imóvel oriundo de loteamento, o número do registro ou inscrição do loteamento.
A matrícula individualiza o imóvel. Nela são lançados, numerados em seqüência ordinal, todos os atos obrigatórios de registro (translativos ou declaratórios da propriedade imóvel e os constitutivos de direitos reais) e de averbação (alterações e extinções do ato de registro, alterações do registro e da própria matrícula).
2.2.2 – São obrigatoriamente registrados no Registro de Imóveis
· Compra e venda pura e condicional;
· Incorporação, instituição e convenção de condomínio;
· Compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cessão e promessa de cessão deste, com ou sem cláusula de arrependimento;
· Contrato de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidade autônoma condominial, incorporada ou instituída em condomínio na vigência da Lei 4.591/1964;
· Contrato de promessa de compra e venda de terreno loteado na forma do DL nº 58/37, sua cessão e promessa de cessão;
· A instituição de bem de família;
· A hipoteca legal, judicial e convencional;
· O contrato de locação com cláusula de vigência na alienação;
· A penhora, arresto e seqüestro de imóvel;
· As servidões em geral;
· Usufruto, uso e habitação, exceto direito de família;
· Rendas constituídas por disposição de última vontade;
· Enfiteuse e Anticrese;
· Convenção antenupcial e Dote;
· Empréstimo por obrigações ao portador ou debêntures;
· Loteamentos urbanos e rurais;
· Citação de ação real/pessoal reipersecutória, relativa imóvel;
· Julgados e atos jurídicos intervivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;
· Sentença que adjudicar bens de raiz em pagamento das dívidas da herança, nos inventários, arrolamentos e partilhas;
· Atos de entrega de legados de imóveis, formais de partilha e sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha;
· Arrematação e adjudicação em hasta pública;
· Sentença declaratória de usucapião e termo administrativo ou sentença declaratória da concessão de uso especial para fim de moradia independente da regularidade do parcelamento do solo ou da edificação;
· Permuta;
· Dação em pagamento;
· Doação entre vivos;
· Transferência de imóvel a sociedade, quando integrar capital;
· Desapropriação amigável e sentenças que fixarem o valor da indenização, em processo de desapropriação;
· Alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel;
· Imissão provisória na posse, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando concedido à União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, para a execução de parcelamento popular, com finalidade urbana, destinado às classes de menor renda.
2.2.3 – São obrigatoriamente averbados no Registro de Imóveis
· Convenções antenupciais e regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos após o casamento;
· Extinção dos ônus e direitos reais, por cancelamento;
· Contratos de promessa de compra e venda, cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58/37, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência da Lei dos Registros Públicos;
· Mudança de denominação e de numeração dos prédios, edificação, reconstrução, demolição, desmembramento e loteamento de imóveis;
· Alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, outras circunstâncias que tenham influência do registro ou nas pessoas nele interessadas, inclusive restabelecimento da sociedade conjugal;
· Atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência da Lei dos Registros Públicos;
· Cédulas hipotecárias;
· Caução, e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;
· Sentenças de separação de dote;
· Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade;
· Constituição de fideicomisso;
· Decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto os atos ou títulos registrados ou averbados;
· "Ex-offício", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público;
· Sentenças de separação, divórcio, nulidade ou anulação de casamento, quando nas partilhas existem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;
· Rerratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros;
· Contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência;
· Termo de securitização de crédito imobiliário, quando submetido a regime fiduciário;
· Notificação de parcelamento, edificação ou utilização compulsória de imóvel urbano;
· Extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
· Extinção do direito de superfície do imóvel urbano.
2.2.4 – Certidão da matrícula imobiliária
A certidão de inteiro teor da matrícula imobiliária fornecida pelo Ofício de Registro de Imóveis é suficiente para determinar a titularidade e a situação dominial do imóvel e traz os registros e as averbações relativas a eventuais ônus, ações reais e reipersecutórias e quaisquer outros gravames incidentes sobre o imóvel.
A certidão reproduz integralmente a matrícula, com as formalidades legais de validação e autenticação, suficientes para garantir a licitude da transação e é sempre positiva dos atos relativos ao imóvel e seu prazo de validade para o fim de lavratura de escrituras públicas é de 30 (trinta) dias.
· A certidão de matrícula deve ser analisada em sua forma (consistência e seqüência dos lançamentos) e conteúdo (identificação do imóvel, do proprietário, lançamento de ônus e seu cancelamento).
· A certidão de matrícula é válida e produz efeitos por 30 dias da data de sua expedição.
· Todo ônus, gravame ou constrição lançado deve estar cancelado.
· A hipoteca é um direito real de garantia sobre bem imóvel, e a cédula de crédito hipotecário é uma garantia complementar sobre o ônus hipotecário, portanto, o cancelamento da hipoteca não implica no cancelamento da cédula que, por serem garantias distintas, dependem de autorização expressa.
· A liquidação total ou parcial da hipoteca sobre a qual tenha sido emitida cédula hipotecária prova-se pela restituição da mesma cédula quitada ou, na falta, pela declaração de quitação do emitente ou endossante.
2.2.5 – Análise da Certidão de Matrícula
Análise formal
A análise formal tem por objetivo verificar a:
· Identificação do Ofício e do Oficial certificante;
· Certidão de existência da matrícula em seus livros;
· Ausência de espaços em branco entre os lançamentos;
· Certidão de autenticidade e integralidade da reprodução.
Análise do conteúdo
A análise do conteúdo da certidão tem por objetivo verificar a:
· Identificação e caracterização do imóvel, que compreendem:
. Localização e nome do logradouro para o qual faz frente;
. Número, quando se tratar de prédio; ou, sendo terreno, lado par ou ímpar do logradouro, quadra e distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima; ou número do lote e da quadra, se houver;
. Designação cadastral se houver;
. Se rural, o código do imóvel e os dados constantes do CCIR, a localização e denominação e distrito em que se situa o imóvel;
. Área do imóvel e confrontações, com menção correta do lado em que se situam, inadmitidas expressões genéricas, tais como "com quem de direito", ou "com sucessores" de determinadas pessoas;
· Titularidade do imóvel:
§ A qualificação do proprietário pessoa física trará nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio, CPF ou RG ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515/77.
§ Havendo pacto antenupcial, deverá ser mencionado o número de seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.
§ Quando se tratar de pessoa jurídica, será mencionada a sede social e o número de inscrição no CNPJ do Ministério da Fazenda.
· Existência de ônus reais incidentes sobre o imóvel;
São direitos reais:
§ Propriedade;
§ Superfície;
§ Servidão;
§ Usufruto;
§ Uso;
§ Habitação;
§ Direito do promitente comprador;
§ Hipoteca;
§ Anticrese.
· Existência de direitos reais de garantia constituídos sobre o imóvel.
São direitos reais de garantia:
§ Hipoteca;
§ Anticrese;
§ Propriedade fiduciária;
§ Cédula de Crédito Hipotecário.
Gravames
São encargos instituídos sobre o imóvel, como as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade, o usufruto etc.
Constrições
São constrangimentos lançados na matrícula imobiliária com a intenção de conferir publicidade, como a penhora judicial, a declaração judicial de indisponibilidade etc.
2.3 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
2.3.1 – Conceito legal
A incorporação imobiliária é:
· O exercício de uma atividade;
· Com o intuito de promover e realizar a construção;
· De edificações ou conjunto de edificações;
· Compostas de unidades autônomas;
· Para alienação total ou parcial.
2.3.2 - Modalidades de incorporação
A incorporação pode ser efetuada sob as seguintes modalidades:
· Preço fixo;
· Preço de custo;
· Empreitada.
Incorporação a preço fixo
Na incorporação a preço fixo o incorporador:
· É o proprietário, promotor e vendedor do empreendimento;
· É quem assume todos os riscos do negócio;
· Compromete-se a entregar a unidade autônoma a preço e prazo certos;
· O contrato de incorporação a preço fixo não admite revisão do preço de venda, somente reajustes.
Incorporação a preço de custo
Na incorporação a preço de custo ou por administração:
· A construção é paga pelos adquirentes das unidades autônomas através de rateios mensais dos gastos feitos pelo incorporador ou construtor;
· Não há apuração de lucro na incorporação;
· A remuneração do incorporador se dá pela aplicação de percentual sobre os gastos para a consecução da obra.
Incorporação por empreitada
Na incorporação por empreitada o empreiteiro:
· Poderá contribuir para a obra com trabalho e também com materiais;
· Ao fornecer materiais assume os riscos até a entrega da obra a contento; ao fornecer apenas mão-de-obra assume os riscos em que houver culpa;
· Responde, pelo prazo de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, em razão dos materiais e do solo.
2.3.3 - Fases da incorporação
A incorporação é feita geralmente em quatro diferentes etapas:
· Incorporação;
· Especificação;
· Construção;
· Instituição do condomínio.
Incorporação
· Aquisição do terreno;
· Projetos;
· Orçamentos.
Especificação
· Registro da incorporação;
· Memorial de incorporação;
· Oferta pública de venda das unidades autônomas.
Construção
· Início das obras;
· Eleição da Comissão de Representantes;
· Conclusão das obras.
A execução de qualquer obra de construção, reconstrução, reparos, demolição e reforma depende de licença prévia denominada Alvará para Construção.
A conclusão da obra se comprova com o Certificado de Conclusão (habite-se) expedido pela Prefeitura Municipal após a apresentação dos documentos de aprovação e autorização da construção e regularidade de tributos municipais.
Instituição do condomínio
· Averbação da construção:
O registro da transmissão de unidade habitacional deve ser precedido da averbação da construção na matrícula do imóvel parcelado, mediante depósito dos documentos relativos ao empreendimento, comprovante de inexistência de débito com o INSS relativamente à obra e certificado de conclusão ou vistoria (habite-se).
· Instituição do condomínio
· Especificação definitiva do condomínio
· Convenção condominial definitiva
A convenção condominial é registrada no Livro 3 que deverá referir expressamente o número do registro da especificação do condomínio feito na matrícula do imóvel.
· Entrega das unidades autônomas.
· Registro da incorporação;
· Memorial de incorporação;
· Oferta pública de venda das unidades autônomas.
Construção
· Início das obras;
· Eleição da Comissão de Representantes;
· Conclusão das obras.
A execução de qualquer obra de construção, reconstrução, reparos, demolição e reforma depende de licença prévia denominada Alvará para Construção.
A conclusão da obra se comprova com o Certificado de Conclusão (habite-se) expedido pela Prefeitura Municipal após a apresentação dos documentos de aprovação e autorização da construção e regularidade de tributos municipais.
Instituição do condomínio
· Averbação da construção:
O registro da transmissão de unidade habitacional deve ser precedido da averbação da construção na matrícula do imóvel parcelado, mediante depósito dos documentos relativos ao empreendimento, comprovante de inexistência de débito com o INSS relativamente à obra e certificado de conclusão ou vistoria (habite-se).
· Instituição do condomínio
· Especificação definitiva do condomínio
· Convenção condominial definitiva
A convenção condominial é registrada no Livro 3 que deverá referir expressamente o número do registro da especificação do condomínio feito na matrícula do imóvel.
· Entrega das unidades autônomas.
MÓDULO 3
ANÁLISE DA GARANTIA DA OPERAÇÃO
3.1 GARANTIAS ADOTADAS
3.1.1 – Hipoteca
A hipoteca é um direito real de garantia que vincula o imóvel sem a necessidade de transferência de sua posse ao credor. O devedor continua detentor da propriedade e da posse do imóvel que poderá ser tomado pelo credor através de execução judicial ou extrajudicial.
Dessa forma, o interessado contrai uma dívida para adquirir determinado imóvel que é dado em garantia do pagamento daquela mesma dívida. Em caso de inadimplência, o credor pode executar a hipoteca e retomar o imóvel para si, em pagamento da dívida. O credor tem o direito de seqüela, ou seja, direito de perseguir e retomar o imóvel das mãos de quem quer que o detenha.
3.1.2 – Alienação Fiduciária
Alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) transfere a propriedade resolúvel do bem imóvel ao credor (fiduciário), com o objetivo de constituir a garantia do financiamento contratado para sua aquisição. Assim, o comprador conserva a posse direta do bem alienado até a liquidação da dívida, quando, então, pela quitação, readquire o direito de propriedade do imóvel.
A alienação fiduciária tem como características principais a resolubilidade e a restrição da propriedade. Contratada a alienação fiduciária a propriedade é transferida ao fiduciário de forma resolúvel somente para a garantia da dívida. Adimplida a obrigação, o fiduciante recobra automaticamente a propriedade plena do imóvel. De outra forma a propriedade fiduciária importa exclusivamente em garantia da dívida, não sendo lícito ao credor pretender o imóvel para si de forma plena e definitiva e os efeitos do adimplemento da obrigação pelo devedor são retroativos à data da contratação.
3.2 CONDIÇÕES DE ACEITAÇÃO DA GARANTIA NO SFH
3.2.1 – Requisitos básicos
O imóvel a ser adquirido ou construído no âmbito do SFH, com ou sem utilização dos recursos do FGTS, deve atender às condições exigidas para enquadramento no sistema, entre outras:
· Ser residencial e urbano (a utilização do FGTS para aquisição de imóvel misto está limitada ao pagamento da fração correspondente à unidade residencial);
· Estar matriculado no Cartório de Registro de Imóveis de sua circunscrição;
· Apresentar plenas condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção;
· Não ter sido objeto de utilização do FGTS em aquisição anterior ou liberação da última parcela de construção, há menos de 03 (três) anos;
· Enquadrar-se nos limites estabelecido pelo BACEN para a avaliação nas operações do SFH, na data da contratação da utilização do FGTS.
ANÁLISE DA GARANTIA DA OPERAÇÃO
3.1 GARANTIAS ADOTADAS
3.1.1 – Hipoteca
A hipoteca é um direito real de garantia que vincula o imóvel sem a necessidade de transferência de sua posse ao credor. O devedor continua detentor da propriedade e da posse do imóvel que poderá ser tomado pelo credor através de execução judicial ou extrajudicial.
Dessa forma, o interessado contrai uma dívida para adquirir determinado imóvel que é dado em garantia do pagamento daquela mesma dívida. Em caso de inadimplência, o credor pode executar a hipoteca e retomar o imóvel para si, em pagamento da dívida. O credor tem o direito de seqüela, ou seja, direito de perseguir e retomar o imóvel das mãos de quem quer que o detenha.
3.1.2 – Alienação Fiduciária
Alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) transfere a propriedade resolúvel do bem imóvel ao credor (fiduciário), com o objetivo de constituir a garantia do financiamento contratado para sua aquisição. Assim, o comprador conserva a posse direta do bem alienado até a liquidação da dívida, quando, então, pela quitação, readquire o direito de propriedade do imóvel.
A alienação fiduciária tem como características principais a resolubilidade e a restrição da propriedade. Contratada a alienação fiduciária a propriedade é transferida ao fiduciário de forma resolúvel somente para a garantia da dívida. Adimplida a obrigação, o fiduciante recobra automaticamente a propriedade plena do imóvel. De outra forma a propriedade fiduciária importa exclusivamente em garantia da dívida, não sendo lícito ao credor pretender o imóvel para si de forma plena e definitiva e os efeitos do adimplemento da obrigação pelo devedor são retroativos à data da contratação.
3.2 CONDIÇÕES DE ACEITAÇÃO DA GARANTIA NO SFH
3.2.1 – Requisitos básicos
O imóvel a ser adquirido ou construído no âmbito do SFH, com ou sem utilização dos recursos do FGTS, deve atender às condições exigidas para enquadramento no sistema, entre outras:
· Ser residencial e urbano (a utilização do FGTS para aquisição de imóvel misto está limitada ao pagamento da fração correspondente à unidade residencial);
· Estar matriculado no Cartório de Registro de Imóveis de sua circunscrição;
· Apresentar plenas condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção;
· Não ter sido objeto de utilização do FGTS em aquisição anterior ou liberação da última parcela de construção, há menos de 03 (três) anos;
· Enquadrar-se nos limites estabelecido pelo BACEN para a avaliação nas operações do SFH, na data da contratação da utilização do FGTS.
MÓDULO 4
ANÁLISE DE CASOS MAIS COMPLEXOS
4.1 – Venda por Espólio
Espólio é o conjunto de bens, direitos e obrigações que constitui a herança, desde a morte até a efetiva partilha. É obrigação de o inventariante manter a regularidade fiscal e o CPF do espólio até a final partilha
A representação do espólio compete ao inventariante, que comprovará essa condição com o termo de compromisso e nomeação judicial.
A alienação de bens pelo Espólio requer autorização (alvará) expedida nos autos do processo de inventário ou arrolamento. O inventariante deve comparecer pessoalmente ao contrato, não se admitindo representação por mandato.
4.2 – Alvará judicial
Alvará é o documento emitido pela autoridade judiciária, a favor de alguém, contendo ordem ou autorização para a prática de determinado ato.
O alvará deve identificar o representante legal (inventariante, tutor, curador etc.) especializar o imóvel e informar as condições da venda, de recebimento e quitação do preço.
“Analisando melhor os autos temos que, o alvará é mera autorização judicial para que se pratique um ato jurídico. O alvará não obriga, mas apenas faculta. No âmbito da jurisdição voluntária, para que o alvará surta efeitos é mister a concordância e participação de todos os interessados. Não é meio apto, por conseguinte, a compelir à pratica de um ato, contra a vontade ou em desacordo da outra parte.” (Processo nº 99/091013-0.)
4.3 – Partilhas
Encerrado o inventário ou arrolamento dos bens e homologada a partilha, os beneficiários devem registrar o formal de partilha e efetuar a venda em nome próprio e, nesse caso, o alvará expedido durante o trâmite do processo não se presta para a alienação do imóvel.
4.4 – Usufruto
O usufruto é um direito real temporário, limitado ao tempo de vida do usufrutuário, oponível erga omnes, de desfrutar um bem alheio como se fosse próprio.
Com a instituição do usufruto, ocorre um destaque na propriedade, que remanesce como nua-propriedade, assim chamada por restar despida de seus principais atributos – a posse, uso, administração e percepção dos frutos.
Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso, admite-se a hipótese de venda quando feita diretamente ao nu-proprietário para a consolidação da propriedade.
A renúncia ao usufruto se faz por escritura pública e não é operação abrangida pelo SFH. Assim, a operação de venda e compra deverá ser precedida da renúncia ao direito, mediante instrumento público devidamente registrado no ofício de registro de imóveis.
4.5 – Cláusulas restritivas da propriedade
4.5.1 – Cláusula de incomunicabilidade
A cláusula de incomunicabilidade informa que o imóvel foi transmitido apenas ao proprietário, assim, qualquer que seja o regime de bens o objeto doado não se comunica com o patrimônio do cônjuge ou futuro cônjuge.
Não há impedimento legal à transmissão da propriedade ou constituição de garantias reais sobre imóvel gravado com essa cláusula.
4.5.2 – Cláusula de impenhorabilidade
A cláusula de impenhorabilidade informa que o imóvel não poderá ser objeto de penhora em processo de cobrança judicial, portanto não se presta à garantia de quaisquer dívidas anteriores ou posteriores à doação.
O imóvel gravado com a cláusula de impenhorabilidade pode ser objeto de transmissão da propriedade, mas não pode ser aceito como garantia real.
4.5.3 – Cláusula de inalienabilidade
Com a cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens recebidos por ato de liberalidade, o titular do domínio fica despojado do poder de livre disposição do bem, que não poderá ser vendido, transmitido, hipotecado etc. e, dessa forma, não pode ser aceito como garantia real de operação.
A inalienabilidade pode ser vitalícia ou temporária, nesse caso o proprietário somente poderá alienar o imóvel após o período determinado.
A cláusula de inalienabilidade implica também na impenhorabilidade e incomunicabilidade e deve ser cancelada anteriormente à apresentação da proposta de venda e compra.
4.6 – Transmissão de domínio útil
O domínio útil e perpétuo do imóvel se adquire por contrato de aforamento, permanecendo o domínio direto com o senhorio enfiteuta.
4.6.1 – Foro
Para a manutenção do domínio útil o foreiro deve efetuar o pagamento de uma taxa anual ao senhorio direto, chamada foro ou taxa de ocupação.
4.6.2 – Laudêmio
Para a alienação da propriedade imobiliária usufruída em regime de enfiteuse (aforamento) o foreiro deve pagar o laudêmio, que implica na renuncia do senhorio ao direito de opção ou preferência na aquisição do domínio útil por venda ou dação em pagamento.
4.7 – Venda para descendente
A venda de imóvel de ascendente para descendente (bisavós, avós, pais) para descendentes (bisneto, neto, filho) é legal desde que haja a concordância expressa do cônjuge do alienante, demais descendentes e respectivos cônjuges.
A anuência deverá constar sempre que possível do próprio instrumento de venda e compra.
Sem prejuízo do comparecimento de todos ao contrato, serão exigidas as declarações dos vendedores identificando todos os descendentes e destes com seus respectivos cônjuges consentindo com a operação.
4.8 - Arrematação e Adjudicação
4.8.1 – Arrematação
É a compra ou venda de bem em leilão ou hasta pública por lance. Nos casos em que a arrematação se dá em favor do próprio credor, a averbação é feita de ofício.
4.8.2 – Adjudicação
É o ato judicial pelo qual o credor recebe a coisa penhorada em pagamento de seu crédito. Só cabe na praça ou leilão em que não houve nenhum licitante.
MÓDULO 5
PREVENÇÃO CONTRA FRAUDES FINANCEIRAS E TRIBUTÁRIAS
5.1 FRAUDE CONTRA CREDORES
São considerados fraudulentos os atos praticados pelo devedor, capazes de reduzir o seu patrimônio, tornando-o insolvente e incapaz de cumprir as obrigações financeiras assumidas com seus credores.
Presume-se fraudatória dos direitos dos credores (arts. 158 a 165, CC):
· A transmissão gratuita de bens (doação) ou remissão (liberação, perdão, renúncia) de dívida praticada por devedor insolvente;
· Os contratos onerosos firmados quando a insolvência for notória ou conhecida pelo outro contratante;
· As garantias de dívidas e a atribuição de preferências, mediante hipoteca, penhor ou anticrese.
De maneira geral, caracterizam a ilicitude ou constituem riscos à transação o apontamento de:
· Ações ordinárias cíveis contra vendedores e ex-proprietários, em trâmite à época da transmissão do imóvel.
ANÁLISE DE CASOS MAIS COMPLEXOS
4.1 – Venda por Espólio
Espólio é o conjunto de bens, direitos e obrigações que constitui a herança, desde a morte até a efetiva partilha. É obrigação de o inventariante manter a regularidade fiscal e o CPF do espólio até a final partilha
A representação do espólio compete ao inventariante, que comprovará essa condição com o termo de compromisso e nomeação judicial.
A alienação de bens pelo Espólio requer autorização (alvará) expedida nos autos do processo de inventário ou arrolamento. O inventariante deve comparecer pessoalmente ao contrato, não se admitindo representação por mandato.
4.2 – Alvará judicial
Alvará é o documento emitido pela autoridade judiciária, a favor de alguém, contendo ordem ou autorização para a prática de determinado ato.
O alvará deve identificar o representante legal (inventariante, tutor, curador etc.) especializar o imóvel e informar as condições da venda, de recebimento e quitação do preço.
“Analisando melhor os autos temos que, o alvará é mera autorização judicial para que se pratique um ato jurídico. O alvará não obriga, mas apenas faculta. No âmbito da jurisdição voluntária, para que o alvará surta efeitos é mister a concordância e participação de todos os interessados. Não é meio apto, por conseguinte, a compelir à pratica de um ato, contra a vontade ou em desacordo da outra parte.” (Processo nº 99/091013-0.)
4.3 – Partilhas
Encerrado o inventário ou arrolamento dos bens e homologada a partilha, os beneficiários devem registrar o formal de partilha e efetuar a venda em nome próprio e, nesse caso, o alvará expedido durante o trâmite do processo não se presta para a alienação do imóvel.
4.4 – Usufruto
O usufruto é um direito real temporário, limitado ao tempo de vida do usufrutuário, oponível erga omnes, de desfrutar um bem alheio como se fosse próprio.
Com a instituição do usufruto, ocorre um destaque na propriedade, que remanesce como nua-propriedade, assim chamada por restar despida de seus principais atributos – a posse, uso, administração e percepção dos frutos.
Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso, admite-se a hipótese de venda quando feita diretamente ao nu-proprietário para a consolidação da propriedade.
A renúncia ao usufruto se faz por escritura pública e não é operação abrangida pelo SFH. Assim, a operação de venda e compra deverá ser precedida da renúncia ao direito, mediante instrumento público devidamente registrado no ofício de registro de imóveis.
4.5 – Cláusulas restritivas da propriedade
4.5.1 – Cláusula de incomunicabilidade
A cláusula de incomunicabilidade informa que o imóvel foi transmitido apenas ao proprietário, assim, qualquer que seja o regime de bens o objeto doado não se comunica com o patrimônio do cônjuge ou futuro cônjuge.
Não há impedimento legal à transmissão da propriedade ou constituição de garantias reais sobre imóvel gravado com essa cláusula.
4.5.2 – Cláusula de impenhorabilidade
A cláusula de impenhorabilidade informa que o imóvel não poderá ser objeto de penhora em processo de cobrança judicial, portanto não se presta à garantia de quaisquer dívidas anteriores ou posteriores à doação.
O imóvel gravado com a cláusula de impenhorabilidade pode ser objeto de transmissão da propriedade, mas não pode ser aceito como garantia real.
4.5.3 – Cláusula de inalienabilidade
Com a cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens recebidos por ato de liberalidade, o titular do domínio fica despojado do poder de livre disposição do bem, que não poderá ser vendido, transmitido, hipotecado etc. e, dessa forma, não pode ser aceito como garantia real de operação.
A inalienabilidade pode ser vitalícia ou temporária, nesse caso o proprietário somente poderá alienar o imóvel após o período determinado.
A cláusula de inalienabilidade implica também na impenhorabilidade e incomunicabilidade e deve ser cancelada anteriormente à apresentação da proposta de venda e compra.
4.6 – Transmissão de domínio útil
O domínio útil e perpétuo do imóvel se adquire por contrato de aforamento, permanecendo o domínio direto com o senhorio enfiteuta.
4.6.1 – Foro
Para a manutenção do domínio útil o foreiro deve efetuar o pagamento de uma taxa anual ao senhorio direto, chamada foro ou taxa de ocupação.
4.6.2 – Laudêmio
Para a alienação da propriedade imobiliária usufruída em regime de enfiteuse (aforamento) o foreiro deve pagar o laudêmio, que implica na renuncia do senhorio ao direito de opção ou preferência na aquisição do domínio útil por venda ou dação em pagamento.
4.7 – Venda para descendente
A venda de imóvel de ascendente para descendente (bisavós, avós, pais) para descendentes (bisneto, neto, filho) é legal desde que haja a concordância expressa do cônjuge do alienante, demais descendentes e respectivos cônjuges.
A anuência deverá constar sempre que possível do próprio instrumento de venda e compra.
Sem prejuízo do comparecimento de todos ao contrato, serão exigidas as declarações dos vendedores identificando todos os descendentes e destes com seus respectivos cônjuges consentindo com a operação.
4.8 - Arrematação e Adjudicação
4.8.1 – Arrematação
É a compra ou venda de bem em leilão ou hasta pública por lance. Nos casos em que a arrematação se dá em favor do próprio credor, a averbação é feita de ofício.
4.8.2 – Adjudicação
É o ato judicial pelo qual o credor recebe a coisa penhorada em pagamento de seu crédito. Só cabe na praça ou leilão em que não houve nenhum licitante.
MÓDULO 5
PREVENÇÃO CONTRA FRAUDES FINANCEIRAS E TRIBUTÁRIAS
5.1 FRAUDE CONTRA CREDORES
São considerados fraudulentos os atos praticados pelo devedor, capazes de reduzir o seu patrimônio, tornando-o insolvente e incapaz de cumprir as obrigações financeiras assumidas com seus credores.
Presume-se fraudatória dos direitos dos credores (arts. 158 a 165, CC):
· A transmissão gratuita de bens (doação) ou remissão (liberação, perdão, renúncia) de dívida praticada por devedor insolvente;
· Os contratos onerosos firmados quando a insolvência for notória ou conhecida pelo outro contratante;
· As garantias de dívidas e a atribuição de preferências, mediante hipoteca, penhor ou anticrese.
De maneira geral, caracterizam a ilicitude ou constituem riscos à transação o apontamento de:
· Ações ordinárias cíveis contra vendedores e ex-proprietários, em trâmite à época da transmissão do imóvel.
A sentença condenatória constitui título judicial suficiente para a execução forçada do devedor. Assim, até que seja oferecido bem determinado à penhora e garantia do Juízo, todo o patrimônio do devedor está afetado pela constrição.
· Pendências comerciais e/ou financeiras, contra vendedores e ex-proprietários, em trâmite à época da transmissão do imóvel;
· Títulos protestados contra vendedores e ex-proprietários, à época da transmissão do imóvel.
O protesto é o ato formal pelo qual se torna pública a inadimplência de obrigação pelo devedor, não podendo o comprador alegar desconhecimento sobre a possível situação de insolvência do vendedor e, dessa forma, a transação poderá ser considerada fraudulenta e passível de anulação.
5.2 Fraude à execução
Constitui fraude à execução a alienação ou oneração de bens quando sobre eles pender ação fundada em direito real; quando ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência, quando houver averbação de ajuizamento de execução na matrícula imobiliária e, ainda, nos demais casos previstos em lei (Art. 593 do CPC).
Configura a fraude a existência de processo de execução de títulos judiciais (sentenças judiciais condenatórias transitadas em julgado) ou extrajudiciais (cheques, duplicatas, notas promissórias, entre outros), com o objetivo de expropriar bens do patrimônio, presente e futuro, do vendedor, para a satisfação do direito do credor, em trâmite à época da transmissão do imóvel.
“O nome do instituto – fraude de execução – pode levar o intérprete a confusões. Não é apenas no processo de execução que pode haver fraude de execução. Como o ato fraudulento é atentatório à dignidade da justiça, é suficiente que haja litispendência em ação judicial, qualquer que seja ela (de conhecimento – declaratória, constitutiva ou condenatória – cautelar ou de execução), em qualquer juízo (comum – federal ou estadual – trabalhista - eleitoral ou militar), desde que tenha aptidão para levar o devedor à insolvência”. (Nelson Nery Jr. e Rosa Maria de Andrade Nery, CPC comentado, São Paulo: RT, 9ª ed. 2006, p. 850).
5.3 Fraude Tributária
Dispõe o Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/66), em seu artigo 184, que: “sem prejuízo dos privilégios especiais sobre determinados bens, que sejam previstos em lei, responde pelo pagamento do crédito tributário a totalidade dos bens e das rendas, de qualquer origem ou natureza, do sujeito passivo, seu espólio ou sua massa falida, inclusive os gravados por ônus real ou cláusula de inalienabilidade ou impenhorabilidade, seja qual for a data da constituição do ônus ou a cláusula, excetuados unicamente os bens e rendas que a lei declare absolutamente impenhoráveis”.
Prossegue o art. 185 afirmando “presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa em fase de execução”.
Módulo 6
PREVENÇÃO DE FRAUDES CONTRA O FGTS
6.1 Condições básicas
Condições básicas para utilização do FGTS na aquisição da moradia própria:
· O mutuário deverá contar com o mínimo de 3 (três) anos de trabalho sob o regime do FGTS;
· Seja a operação financiável nas condições vigentes para o SFH.
A conta vinculada do trabalhador poderá ser movimentada para pagamento total ou parcial do preço da aquisição de moradia própria, observadas as seguintes condições:
· O direito de adquirir moradia própria com recursos do FGTS só poderá ser exercido para um único imóvel.
“Imóvel para moradia própria é aquele em que o pretendente instalará a sua residência e domicílio com ânimo definitivo” (Resolução CCFGTS Nº 66, de 24 de fevereiro de 1992).
· O imóvel objeto de utilização do FGTS somente poderá ser objeto de outra transação com recursos do fundo “depois de decorridos, no mínimo, três anos da última transação” (Resolução Nº 163 de 13/12/1994).
6.2 Fraude contra o FGTS - Estelionato
“O uso de meio fraudulento para liberar valores dos recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) se amolda perfeitamente ao tipo penal do estelionato, tendo em vista o prejuízo ocasionado a toda coletividade."
(Entendimento unânime da 5ª Turma do Superior Tribunal de Justiça - STJ - Recurso Especial 508878 - STJ)
6.2.1 – Exemplos de operações freqüentes realizadas mediante simulação:
· Incorporação de imóvel residencial ao capital de sociedade constituída exclusivamente para fraudar as limitações de movimentação dos recursos do Fundo;
· Doação de imóvel residencial para filhos menores.
· Doação parcial de imóvel aos pais, irmãos, filhos etc. para adaptar a propriedade ao limite máximo de participação de 40% para liberação de recursos do Fundo, com cláusula de posterior retorno da fração ideal para o patrimônio da própria doadora.
· Aquisição de imóvel residencial com recursos de sua conta vinculada do FGTS, em operação amparada pela lei e imediata revenda do imóvel para terceiros (utilizando os recursos liberados pelo Fundo para outras finalidades não previstas em lei).
6.3 Análise de situações de fraudes
6.3.1 – Situação 1 – Advogado condenado por fraude contra o FGTS
Advogado promovia a transferência fictícia de propriedades e em seguida fazia a retrovenda do imóvel para o antigo proprietário apenas para justificar a retirada do fundo de garantia por seus clientes, mediante recebimento de uma percentagem do valor levantado.
· Pendências comerciais e/ou financeiras, contra vendedores e ex-proprietários, em trâmite à época da transmissão do imóvel;
· Títulos protestados contra vendedores e ex-proprietários, à época da transmissão do imóvel.
O protesto é o ato formal pelo qual se torna pública a inadimplência de obrigação pelo devedor, não podendo o comprador alegar desconhecimento sobre a possível situação de insolvência do vendedor e, dessa forma, a transação poderá ser considerada fraudulenta e passível de anulação.
5.2 Fraude à execução
Constitui fraude à execução a alienação ou oneração de bens quando sobre eles pender ação fundada em direito real; quando ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência, quando houver averbação de ajuizamento de execução na matrícula imobiliária e, ainda, nos demais casos previstos em lei (Art. 593 do CPC).
Configura a fraude a existência de processo de execução de títulos judiciais (sentenças judiciais condenatórias transitadas em julgado) ou extrajudiciais (cheques, duplicatas, notas promissórias, entre outros), com o objetivo de expropriar bens do patrimônio, presente e futuro, do vendedor, para a satisfação do direito do credor, em trâmite à época da transmissão do imóvel.
“O nome do instituto – fraude de execução – pode levar o intérprete a confusões. Não é apenas no processo de execução que pode haver fraude de execução. Como o ato fraudulento é atentatório à dignidade da justiça, é suficiente que haja litispendência em ação judicial, qualquer que seja ela (de conhecimento – declaratória, constitutiva ou condenatória – cautelar ou de execução), em qualquer juízo (comum – federal ou estadual – trabalhista - eleitoral ou militar), desde que tenha aptidão para levar o devedor à insolvência”. (Nelson Nery Jr. e Rosa Maria de Andrade Nery, CPC comentado, São Paulo: RT, 9ª ed. 2006, p. 850).
5.3 Fraude Tributária
Dispõe o Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/66), em seu artigo 184, que: “sem prejuízo dos privilégios especiais sobre determinados bens, que sejam previstos em lei, responde pelo pagamento do crédito tributário a totalidade dos bens e das rendas, de qualquer origem ou natureza, do sujeito passivo, seu espólio ou sua massa falida, inclusive os gravados por ônus real ou cláusula de inalienabilidade ou impenhorabilidade, seja qual for a data da constituição do ônus ou a cláusula, excetuados unicamente os bens e rendas que a lei declare absolutamente impenhoráveis”.
Prossegue o art. 185 afirmando “presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa em fase de execução”.
Módulo 6
PREVENÇÃO DE FRAUDES CONTRA O FGTS
6.1 Condições básicas
Condições básicas para utilização do FGTS na aquisição da moradia própria:
· O mutuário deverá contar com o mínimo de 3 (três) anos de trabalho sob o regime do FGTS;
· Seja a operação financiável nas condições vigentes para o SFH.
A conta vinculada do trabalhador poderá ser movimentada para pagamento total ou parcial do preço da aquisição de moradia própria, observadas as seguintes condições:
· O direito de adquirir moradia própria com recursos do FGTS só poderá ser exercido para um único imóvel.
“Imóvel para moradia própria é aquele em que o pretendente instalará a sua residência e domicílio com ânimo definitivo” (Resolução CCFGTS Nº 66, de 24 de fevereiro de 1992).
· O imóvel objeto de utilização do FGTS somente poderá ser objeto de outra transação com recursos do fundo “depois de decorridos, no mínimo, três anos da última transação” (Resolução Nº 163 de 13/12/1994).
6.2 Fraude contra o FGTS - Estelionato
“O uso de meio fraudulento para liberar valores dos recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) se amolda perfeitamente ao tipo penal do estelionato, tendo em vista o prejuízo ocasionado a toda coletividade."
(Entendimento unânime da 5ª Turma do Superior Tribunal de Justiça - STJ - Recurso Especial 508878 - STJ)
6.2.1 – Exemplos de operações freqüentes realizadas mediante simulação:
· Incorporação de imóvel residencial ao capital de sociedade constituída exclusivamente para fraudar as limitações de movimentação dos recursos do Fundo;
· Doação de imóvel residencial para filhos menores.
· Doação parcial de imóvel aos pais, irmãos, filhos etc. para adaptar a propriedade ao limite máximo de participação de 40% para liberação de recursos do Fundo, com cláusula de posterior retorno da fração ideal para o patrimônio da própria doadora.
· Aquisição de imóvel residencial com recursos de sua conta vinculada do FGTS, em operação amparada pela lei e imediata revenda do imóvel para terceiros (utilizando os recursos liberados pelo Fundo para outras finalidades não previstas em lei).
6.3 Análise de situações de fraudes
6.3.1 – Situação 1 – Advogado condenado por fraude contra o FGTS
Advogado promovia a transferência fictícia de propriedades e em seguida fazia a retrovenda do imóvel para o antigo proprietário apenas para justificar a retirada do fundo de garantia por seus clientes, mediante recebimento de uma percentagem do valor levantado.
Acusação: Estelionato.
Defesa: Alegou o advogado que não houve prejuízo a terceiro, pois os valores do FGTS pertencem ao trabalhador e não à Caixa Econômica Federal, que seria apenas gestora do fundo.
Acórdão (relatório do desembargador Luiz Fernando W. Penteado):
O réu teve uma "atuação ardilosa", destinada a burlar as regras do FGTS, podendo comprometer a efetividade operacional do fundo.
"O saque efetuado com fraude à legalidade - a exemplo da retrovenda de imóveis negociados - caracteriza crime de estelionato".
Pena: Dois anos e cinco meses de serviços à comunidade, além de multa de 7,5 salários mínimos, por patrocinar esquema de fraude contra o FGTS. (8ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região - Processo: ACR 2003.71.02.008748-7/RS)
6.3.2 – Situação 2 – Contrato fraudulento de compra e venda de imóvel
JH e PC foram denunciados sob a acusação de obter vantagem ilícita, por intermédio de simulação fraudulenta de contrato de aquisição de bem imóvel em prejuízo do FGTS.
Acusação: Estelionato.
Sentença:
"Verificada a simulação de contrato de compra e venda, com retrovenda, com o único fim de movimentar os valores do fundo, correta a condenação por estelionato".
Pena: um ano de reclusão e ao pagamento de 20 dias-multa como incursos no artigo 171 do Código Penal (estelionato: "Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento")
Razões de recurso:
Sustentaram os condenados que a conduta praticada não se enquadra no tipo penal do estelionato, já que se exige no dispositivo que a obtenção da vantagem ilícita se dê em prejuízo alheio.
Acórdão:
“Embora revestida de aparente legalidade, a operação foi aperfeiçoada com o intuito de obter vantagem indevida, lesando o FGTS, desgarrando-se dessa forma de legalidade e fraudando o espírito da legislação” (Relatório da Ministra Laurita Vaz, no STJ).
Quanto à alegação dos acusados de ser necessária a obtenção da vantagem ilícita em prejuízo alheio para se caracterizar o tipo descrito no artigo 171, Laurita Vaz entendeu que os valores das contas vinculadas ao FGTS pertencem aos trabalhadores e que o movimento desses valores somente pode ser realizado nas situações previstas na legislação específica.
"Dessa forma, utilizar-se de meio fraudulento para liberar valores dos recursos do FGTS, adequa-se perfeitamente ao tipo penal do estelionato, tendo em vista o prejuízo ocasionado a toda coletividade" (Recurso Especial 508878 - STJ).
6.4 Conclusão
Os recursos depositados em conta vinculada do FGTS enquanto não ocorrida qualquer das situações previstas na legislação específica pertencem à coletividade dos trabalhadores e seu saque indevido compromete a efetividade operacional do Fundo.
MÓDULO 7
Defesa: Alegou o advogado que não houve prejuízo a terceiro, pois os valores do FGTS pertencem ao trabalhador e não à Caixa Econômica Federal, que seria apenas gestora do fundo.
Acórdão (relatório do desembargador Luiz Fernando W. Penteado):
O réu teve uma "atuação ardilosa", destinada a burlar as regras do FGTS, podendo comprometer a efetividade operacional do fundo.
"O saque efetuado com fraude à legalidade - a exemplo da retrovenda de imóveis negociados - caracteriza crime de estelionato".
Pena: Dois anos e cinco meses de serviços à comunidade, além de multa de 7,5 salários mínimos, por patrocinar esquema de fraude contra o FGTS. (8ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região - Processo: ACR 2003.71.02.008748-7/RS)
6.3.2 – Situação 2 – Contrato fraudulento de compra e venda de imóvel
JH e PC foram denunciados sob a acusação de obter vantagem ilícita, por intermédio de simulação fraudulenta de contrato de aquisição de bem imóvel em prejuízo do FGTS.
Acusação: Estelionato.
Sentença:
"Verificada a simulação de contrato de compra e venda, com retrovenda, com o único fim de movimentar os valores do fundo, correta a condenação por estelionato".
Pena: um ano de reclusão e ao pagamento de 20 dias-multa como incursos no artigo 171 do Código Penal (estelionato: "Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento")
Razões de recurso:
Sustentaram os condenados que a conduta praticada não se enquadra no tipo penal do estelionato, já que se exige no dispositivo que a obtenção da vantagem ilícita se dê em prejuízo alheio.
Acórdão:
“Embora revestida de aparente legalidade, a operação foi aperfeiçoada com o intuito de obter vantagem indevida, lesando o FGTS, desgarrando-se dessa forma de legalidade e fraudando o espírito da legislação” (Relatório da Ministra Laurita Vaz, no STJ).
Quanto à alegação dos acusados de ser necessária a obtenção da vantagem ilícita em prejuízo alheio para se caracterizar o tipo descrito no artigo 171, Laurita Vaz entendeu que os valores das contas vinculadas ao FGTS pertencem aos trabalhadores e que o movimento desses valores somente pode ser realizado nas situações previstas na legislação específica.
"Dessa forma, utilizar-se de meio fraudulento para liberar valores dos recursos do FGTS, adequa-se perfeitamente ao tipo penal do estelionato, tendo em vista o prejuízo ocasionado a toda coletividade" (Recurso Especial 508878 - STJ).
6.4 Conclusão
Os recursos depositados em conta vinculada do FGTS enquanto não ocorrida qualquer das situações previstas na legislação específica pertencem à coletividade dos trabalhadores e seu saque indevido compromete a efetividade operacional do Fundo.
MÓDULO 7
PREVENÇÃO CONTRA CRIMES DE LAVAGEM
DE DINHEIRO
7.1 Caracterização do crime
O crime de lavagem de dinheiro caracteriza-se por um conjunto de operações comerciais ou financeiras que buscam a incorporação na economia do País, de modo transitório ou permanente, de recursos, bens e valores de origem ilícita e que se desenvolvem por meio de um processo dinâmico que envolve três fases independentes que, com freqüência, ocorrem simultaneamente:
· Colocação - a primeira etapa do processo é a colocação do dinheiro no sistema econômico. A colocação se efetua por meio de depósitos, compra de instrumentos negociáveis ou compra de bens. Para dificultar a identificação da procedência do dinheiro, os criminosos aplicam técnicas sofisticadas e dinâmicas, tais como o fracionamento dos valores que transitam pelo sistema financeiro e a utilização de estabelecimentos comerciais que usualmente trabalham com dinheiro em espécie.
· Ocultação – a segunda etapa do processo consiste em dificultar o rastreamento contábil dos recursos ilícitos. O objetivo é quebrar a cadeia de evidências ante a possibilidade da realização de investigações sobre a origem do dinheiro. Os criminosos buscam movimentá-lo de forma eletrônica, transferindo os ativos para contas anônimas – preferencialmente, em países amparados por lei de sigilo bancário –ou realizando depósitos em contas "fantasmas".
· Integração – nesta última etapa, os ativos são incorporados formalmente ao sistema econômico. As organizações criminosas buscam investir em empreendimentos que facilitem suas atividades – podendo tais sociedades prestarem serviços entre si. Uma vez formada a cadeia, torna-se cada vez mais fácil legitimar o dinheiro ilegal.
Atendendo aos compromissos internacionais assumidos a partir da assinatura da Convenção de Viena de 1988, o Brasil aprovou em 1988 a Lei nº 9.613 (alterada pela Lei nº 10.467/02) tipificando o crime de lavagem de dinheiro ou ocultação de bens, direitos e valores, no que se refere a atos com propósito de legalização de recursos provenientes dos crimesantecedentes previstos na mesma.
A lei supracitada definiu e atribuiu obrigações e responsabilidades a pessoas jurídicas de diversos setores econômico-financeiros na identificação e comunicação de operações suspeitas, fixando penas severas pela omissão ou descumprimento dessas obrigações.
A mesma lei criou o Conselho de Controle de Atividades Financeiras - COAF, no âmbito do Ministério da Fazenda, com a finalidade de disciplinar, aplicar penas administrativas, receber, examinar e identificar as ocorrências suspeitas de atividades ilícitas previstas na Lei, bem como coordenar e propor mecanismos de cooperação e de troca de informações que viabilizem ações rápidas e eficientes no combate à ocultação ou dissimulação de bens, direitos e valores.
7.2 Lavagem de dinheiro na operação imobiliária
Pode configurar crime de lavagem de dinheiro a operação em que o comprador ou vendedor:
· Aparente não possuir condições financeiras para a operação, configurando a possibilidade de se tratar de testa de ferro ou “laranja”, pessoas que emprestam seus nomes para operações escusas;
· Proponha a realização de superfaturamento ou subfaturamento do imóvel;
· Promova sucessivas transações imobiliárias, pessoalmente ou por intermédio de terceiros.
DE DINHEIRO
7.1 Caracterização do crime
O crime de lavagem de dinheiro caracteriza-se por um conjunto de operações comerciais ou financeiras que buscam a incorporação na economia do País, de modo transitório ou permanente, de recursos, bens e valores de origem ilícita e que se desenvolvem por meio de um processo dinâmico que envolve três fases independentes que, com freqüência, ocorrem simultaneamente:
· Colocação - a primeira etapa do processo é a colocação do dinheiro no sistema econômico. A colocação se efetua por meio de depósitos, compra de instrumentos negociáveis ou compra de bens. Para dificultar a identificação da procedência do dinheiro, os criminosos aplicam técnicas sofisticadas e dinâmicas, tais como o fracionamento dos valores que transitam pelo sistema financeiro e a utilização de estabelecimentos comerciais que usualmente trabalham com dinheiro em espécie.
· Ocultação – a segunda etapa do processo consiste em dificultar o rastreamento contábil dos recursos ilícitos. O objetivo é quebrar a cadeia de evidências ante a possibilidade da realização de investigações sobre a origem do dinheiro. Os criminosos buscam movimentá-lo de forma eletrônica, transferindo os ativos para contas anônimas – preferencialmente, em países amparados por lei de sigilo bancário –ou realizando depósitos em contas "fantasmas".
· Integração – nesta última etapa, os ativos são incorporados formalmente ao sistema econômico. As organizações criminosas buscam investir em empreendimentos que facilitem suas atividades – podendo tais sociedades prestarem serviços entre si. Uma vez formada a cadeia, torna-se cada vez mais fácil legitimar o dinheiro ilegal.
Atendendo aos compromissos internacionais assumidos a partir da assinatura da Convenção de Viena de 1988, o Brasil aprovou em 1988 a Lei nº 9.613 (alterada pela Lei nº 10.467/02) tipificando o crime de lavagem de dinheiro ou ocultação de bens, direitos e valores, no que se refere a atos com propósito de legalização de recursos provenientes dos crimesantecedentes previstos na mesma.
A lei supracitada definiu e atribuiu obrigações e responsabilidades a pessoas jurídicas de diversos setores econômico-financeiros na identificação e comunicação de operações suspeitas, fixando penas severas pela omissão ou descumprimento dessas obrigações.
A mesma lei criou o Conselho de Controle de Atividades Financeiras - COAF, no âmbito do Ministério da Fazenda, com a finalidade de disciplinar, aplicar penas administrativas, receber, examinar e identificar as ocorrências suspeitas de atividades ilícitas previstas na Lei, bem como coordenar e propor mecanismos de cooperação e de troca de informações que viabilizem ações rápidas e eficientes no combate à ocultação ou dissimulação de bens, direitos e valores.
7.2 Lavagem de dinheiro na operação imobiliária
Pode configurar crime de lavagem de dinheiro a operação em que o comprador ou vendedor:
· Aparente não possuir condições financeiras para a operação, configurando a possibilidade de se tratar de testa de ferro ou “laranja”, pessoas que emprestam seus nomes para operações escusas;
· Proponha a realização de superfaturamento ou subfaturamento do imóvel;
· Promova sucessivas transações imobiliárias, pessoalmente ou por intermédio de terceiros.
7.3 Subfaturamento do imóvel
Ao dispor sobre os procedimentos obrigatórios para as pessoas jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis o Conselho de Controle de Atividades Financeiras - COAF, através da Resolução nº 14/2006, determinou a comunicação, no prazo de vinte e quatro horas, de todas as transações com valor igual ou superior a R$ 100.000,00, realizadas nas condições acima, e incluiu expressamente no item 8 do anexo “as transações imobiliárias com aparente superfaturamento ou subfaturamento do valor do imóvel”.
REFERÊNCIAS
ROCHA, M. A., Noções de Direito Registral e Imobiliário, Apostila JURIR/SP, Outubro/2004.
_____________, A (im) possibilidade de concessão de financiamento para a construção de imóvel residencial em condomínio loteado, no âmbito do SFH e do SFI. Boletim Eletrônico IRIB nº 1.620, 16/03/2005.
_____________, O Ato de registro como meio de impedir a fraude à lei do FGTS, Boletim Eletrônico IRIB nº 1.828, 04/07/2005.
______________, O regime da afetação patrimonial na incorporação imobiliária. Uma visão crítica da lei, Revista de Direito Imobiliário, nº 59, julho/dez 2006, Ed. Revista dos Tribunais.
______________, Da regularização do condomínio horizontal constituído em fraude à Lei de parcelamento do solo e da averbação de construção excedente e diversa do projeto original, Revista de Direito da Advocef nº 3, agosto/2006.
Ao dispor sobre os procedimentos obrigatórios para as pessoas jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis o Conselho de Controle de Atividades Financeiras - COAF, através da Resolução nº 14/2006, determinou a comunicação, no prazo de vinte e quatro horas, de todas as transações com valor igual ou superior a R$ 100.000,00, realizadas nas condições acima, e incluiu expressamente no item 8 do anexo “as transações imobiliárias com aparente superfaturamento ou subfaturamento do valor do imóvel”.
REFERÊNCIAS
ROCHA, M. A., Noções de Direito Registral e Imobiliário, Apostila JURIR/SP, Outubro/2004.
_____________, A (im) possibilidade de concessão de financiamento para a construção de imóvel residencial em condomínio loteado, no âmbito do SFH e do SFI. Boletim Eletrônico IRIB nº 1.620, 16/03/2005.
_____________, O Ato de registro como meio de impedir a fraude à lei do FGTS, Boletim Eletrônico IRIB nº 1.828, 04/07/2005.
______________, O regime da afetação patrimonial na incorporação imobiliária. Uma visão crítica da lei, Revista de Direito Imobiliário, nº 59, julho/dez 2006, Ed. Revista dos Tribunais.
______________, Da regularização do condomínio horizontal constituído em fraude à Lei de parcelamento do solo e da averbação de construção excedente e diversa do projeto original, Revista de Direito da Advocef nº 3, agosto/2006.