XX Congresso Brasileiro de Direito Notarial e de Registro - ANOREG BR

Recebi o honroso convite para participar do XX Congresso Brasileiro de Direito Notarial e de Registro, promovido pela Associação dos Notários e Registradores do Brasil - Anoreg-BR e Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo - Anoreg-SP, nos dias 12 a 14 de novembro de 2018, no Hotel Tivoli Mofarrej, na cidade de São Paulo.

Convite aceito, estarei presente, aproveitando a oportunidade de compartilhar informações e aproximações, trocar experiências com os demais participantes e focado - principalmente - no aprendizado e aprofundamento do tema principal "Inteligência artificial - A era da tecnologia nos cartórios brasileiros".

Conferência Internacional da Latin American Real State Society - LARES/2018

Transcrição da palestra sobre "Aspectos jurídicos imobiliários: DISTRATOS proferida pelo Dr. Mauro Antônio Rocha na Sessão Plenária 3 da Conferência Internacional da Latin American Real State Society - LARES/2018, no Auditório Millenium, na sede do SECOVI (SP), no dia 28/09 p.p.

Bom dia a todos.
Cumprimento aos integrantes desta mesa.

1. A questão da resolução dos contratos de aquisição de unidade imobiliária é monitorada pelos setores jurídicos da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL desde o final do ano de 2013, com um tanto de preocupação e muita atenção, através da participação em grupos de estudos e mesas de debates, bem como do acompanhamento das proposições legais provindas dos Poderes Legislativo e Executivo, assim como das entidades representativas das incorporadoras, construtoras, dos adquirentes e consumidores. É fato que algum nível de desistência de adquirentes de unidades imobiliárias em construção – ainda que firmados sob cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade - sempre existiu e pode ser considerada normal, face às características de um contrato de médio prazo e desembolsos constantes e pode ser admitido e acomodado pelas incorporadoras e construtoras, bem como pelo Poder Judiciário, desde que contida em percentual ou montante não prejudicial à consecução dos empreendimentos. Ainda assim, já naqueles momentos, o desfazimento do negócio não se mostrava amigável e consensual com relação à devolução dos valores pagos pelos adquirentes durante a vigência contratual.

2. Evidentemente, não se pode comparar a situação descrita, de desistência esperada e controlada, com a situação enfrentada a partir do primeiro semestre de 2014, em que a pretensão de resolução contratual manifestada pelos adquirentes disparou percentualmente, atingindo níveis absurdamente altos, tendo chegado quase à metade dos contratos firmados. A partir de então – para além da ausência de motivação aceitável e de se mostrar fundada exclusivamente no desencanto dos adquirentes com relação à perspectiva de lucro imaginada quando da contratação – essa despropositada demanda passou a ser acompanhada da exigência de devolução integral – imediata e atualizada – dos pagamentos efetuados, obrigando as sociedades credoras a repelir a possibilidade de resolução amigável e a impelir os descontentes à busca de solução judicial das demandas.

3. Dessa forma, a disputa foi direcionada ao Poder Judiciário nos mesmos termos em que estava sendo travada anteriormente – isto é, com vistas APENAS à determinação do quantum de retenção possível pelas incorporadoras e de prazo razoável para a devolução dos valores, resultando em decisões heterogêneas e disparatadas que fixaram retenções que oscilavam entre 5% a 30% e ordenaram reembolsos à vista, em prazos limitados ou, em alguns casos, no mesmo número de parcelas do recebimento. Parece ter faltado – e não vai aqui nenhuma crítica aos colegas que trabalharam nessas ações – a elaboração de uma tese jurídica, fundada na responsabilidade civil objetiva, que vinculasse os adquirentes de forma mais consistente ao próprio projeto de negócio.

4. De fato, a aquisição de uma unidade imobiliária em empreendimento em construção não pode ser resumida a um mero contrato de venda e compra. O adquirente, nestas condições, adere, de forma irrevogável e irretratável, a um negócio de interesse coletivo cuja consecução não poderá prescindir das contribuições financeiras contratadas. Sua desistência, portanto, implicará na impossibilidade de conclusão do empreendimento, no atraso do cronograma de obras, ou, no mínimo, na necessidade de esforços redobrados dos demais participantes e resultará, em qualquer desses casos, em perdas e danos, pelas quais deveria responder o adquirente desistente. Mal comparando – e já me desculpando pela comparação – é como se um pai desistisse da paternidade durante a gestação da criança. É evidente que – dotado de livre arbítrio – ele poderá abandonar os planos de casamento, de constituição de família etc., mas a gestação prosseguirá, independentemente de sua vontade, assim como suas responsabilidades com relação à criança e delas o pai desistente haverá de dar conta, espontaneamente ou por força de determinação judicial.

5. Porém, ainda que o momento mais tenso já tenha passado, há um enorme estoque de ações em andamento, aguardando sentença e faz-se necessário regrar essa situação para que não mais se repita a crise dos “distratos”. Para tanto, vários projetos de lei se destacam pela fase adiantada de avaliação no Congresso Nacional, como se destaca também o chamado “Pacto Global” firmado no Rio de Janeiro, mas ainda não aprovado pelas entidades representativas interessadas. Nenhum deles parece, no entanto, resolver de forma institucional e definitiva a questão discutida. São pálidos ao sugerir que o retorno do imóvel ao estoque do incorporador seja suficiente ao equilíbrio das contas, desconsiderando que a negociação desse imóvel exigirá novos esforços de divulgação, venda e contratação, não sendo lícito pretender a compensação de eventual lucro obtido nesse novo negócio com os resultados decorrentes da transação originária.

6. Para tanto, é preciso que se negociem normas que estabeleçam o justo equilíbrio entre o direito e a necessidade do adquirente a desistir do negócio jurídico e a recuperar parte dos valores pagos, MAS que reconheçam o direito do incorporador a (i) impor penalizações ao comprador que adere à incorporação, inclusive com a retenção da parte dos valores pagos correspondentes às despesas não recuperáveis e aos prejuízos causados pela desistência; (II) que permita que a devolução do devido se efetue em prazos compatíveis com o fluxo de caixa do empreendimento e (III) que também reconheça que a pretensão de lucro do incorporador integra o contrato originário e não pode ser desprezada, reduzida ou substituída por eventual resultado positivo obtido em novo negócio ajustado para a alienação do imóvel retornado.

É o que tinha a dizer, agradeço a atenção.

Obrigado.

NOÇÕES DE DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO

Trabalho protegido pela legislação autoral.
Todos os direitos reservados.
Permitida a reprodução desde que citada a fonte e a autoria.
(c) Mauro Antônio Rocha.

INTRODUÇÃO

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A primeira publicação deste trabalho ocorreu no dia 25 de março de 2007, neste site.
Durante esses dez anos e pouco - com centenas de reproduções em outros sites, feitas com e sem autorização prévia do autor, algumas com citação expressa da fonte e autoria, muitas outras sem esse cuidado - os conceitos foram sendo atualizados, porém de forma pontual e nem sempre tempestiva.
Hoje, temos a satisfação de oferecer esta versão totalmente revisada e atualizada, com 220 questões devidamente respondidas e justificadas, mantendo o caráter de simplicidade do texto e facilitação do entendimento, privilegiando o conhecimento médio dos leitores, nem sempre profissionais do direito.
Fiquem à vontade para a consulta, transcrição, reprodução, porém, não esqueçam de citar a fonte e autoria.
São Paulo, 1º de setembro de 2018
Mauro Antônio Rocha


CONCEITO

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Direito Registral Imobiliário

Direito Registral Imobiliário, Direito Imobiliário Registral, Direito Registral são expressões utilizadas para titular “a parte do direito que regula o procedimento de inscrição de títulos relativos a imóveis e disciplina a forma e os efeitos da publicidade das situações jurídicas imobiliárias”. Em nosso entender, a expressão que melhor define a matéria é “Direito Registral Imobiliário”.
Parece-nos claro que a melhor denominação para “a parte do direito que regula o procedimento de inscrição” é Direito Registral e, por cuidar da “inscrição de títulos relativos a imóveis” e a disciplinar “a forma e os efeitos da publicidade das situações jurídicas imobiliárias” a essa denominação agregar-se-ia a expressão adjetiva imobiliário, resultando, portanto, na denominação “Direito Registral Imobiliário”, que se apresenta suficiente, também, para expandir a denominação “Direito Registral”, rejeitada por parte dos estudiosos por abranger todas as demais espécies de registros públicos.

Para atender ao escopo deste trabalho foram abordados, além de temas do Direito Registral Imobiliário, outras questões de interesse imediato relativas ao Direito Imobiliário, Crédito Imobiliário e aos Contratos Imobiliários.


1. DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

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1.1 Das atribuições do Registro de Imóveis

1. Quais são as atribuições do Ofício de Registro de Imóveis?

São atribuições do Registro de Imóveis proceder à matrícula imobiliária, ao registro e à averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis, reconhecidos em lei, inter vivos ou 'mortis causa' quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para sua disponibilidade.

2. Como é feita a escrituração no Registro de Imóveis?

Para o cumprimento de suas atribuições o Ofício de Registro de Imóveis mantém e escritura os seguintes livros:

Livro nº 1 – Protocolo, destinado a apontar todos os títulos apresentados diariamente, em ordem rigorosa de apresentação que determinará a prioridade do título e a preferência dos direitos reais.

Livro nº 2 - Registro Geral, destinado à matrícula dos imóveis e ao registro e averbação dos atos a eles relativos.

Livro nº 3 - Registro Auxiliar, é destinado ao registro de atos que não digam respeito diretamente ao imóvel matriculado legalmente atribuídos ao Registro de Imóveis.

Livro nº 4 - Indicador Real, é o indicador de todos os imóveis que figurarem nos demais livros.

Livro nº 5 - Indicador Pessoal, é o indicador de nomes de todas as pessoas que, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurarem nos demais livros.

3. Qual a diferença entre registro e averbação?

O registro tem por finalidade escriturar os atos translativos ou declaratórios da propriedade imóvel e os constitutivos de direitos reais. A averbação tem por finalidade escriturar as alterações e extinções do ato de registro e da própria matrícula.

4. Quem pode requerer o registro e/ou averbação?

Qualquer pessoa poderá requerer ou provocar o registro e a averbação na matrícula do imóvel, incumbindo-lhes as despesas respectivas.

5. Quais os documentos registráveis no Registro de Imóveis?

Serão obrigatoriamente registrados no Registro de Imóveis:

Compra e venda pura e condicional;

Incorporação, instituição e convenção de condomínio;

Contrato de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento;

Contrato de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidade autônoma condominial, incorporada ou instituída em condomínio na vigência da Lei nº 4.591/1964;

Contrato de promessa de compra e venda de terreno loteado na forma do DL nº 58/1937, sua cessão e promessa de cessão;

A instituição de bem de família;

A hipoteca legal, judicial e convencional;

O contrato de locação com cláusula de vigência na alienação;

A penhora, arresto e seqüestro de imóvel;

As servidões em geral;

Usufruto, uso e habitação, exceto direito de família;

Rendas constituídas por disposição de última vontade;

Enfiteuse;

Anticrese;

Convenção antenupcial e Dote;

Empréstimo por obrigações ao portador ou debêntures;

Loteamentos urbanos e rurais;

Citação de ação real/pessoal reipersecutória, relativa imóvel;

Julgados e atos jurídicos inter vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;

Sentença que adjudicar bens de raiz em pagamento das dívidas da herança, nos inventários, arrolamentos e partilhas;

Atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha;

Arrematação e adjudicação em hasta pública;

Sentença declaratória de usucapião e termo administrativo ou sentença declaratória da concessão de uso especial para fim de moradia independente da regularidade do parcelamento do solo ou da edificação;

Permuta;

Dação em pagamento;

Doação entre vivos;

Transferência de imóvel a sociedade, quando integrar capital;

Desapropriação amigável e sentenças que fixarem o valor da indenização, em processo de desapropriação;

Alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel;

Imissão provisória na posse, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando concedido à União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, para a execução de parcelamento popular, com finalidade urbana, destinado às classes de menor renda. da constituição do direito de superfície de imóvel urbano;

do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;

do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público;

da legitimação de posse;

da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei nº 11.977/2009;

da Certidão de Regularização Fundiária (CRF);

da legitimação fundiária.

6. Quais os documentos averbáveis no Registro de Imóveis?

Serão obrigatoriamente averbados no Registro de Imóveis:

As convenções antenupciais e regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos após o casamento;

Cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;

Contratos de promessa de compra e venda, cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58/1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei;

Mudança de denominação e de numeração dos prédios, edificação, reconstrução, demolição, desmembramento e loteamento de imóveis;

Alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, outras circunstâncias que tenham influência do registro ou nas pessoas nele interessadas, inclusive restabelecimento da sociedade conjugal;

Atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591/1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;

Cédulas hipotecárias;

Caução, e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;

Sentenças de separação de dote;

Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade impostas a imóveis;

Constituição de fideicomisso;

Decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto os atos ou títulos registrados ou averbados;

"Ex-offício", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público;

Sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;

Rerratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importante elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros;

Contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência;

Termo de securitização de crédito imobiliário, quando submetidos a regime fiduciário;

Notificação de parcelamento, edificação ou utilização compulsória de imóvel urbano;

Extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;

Extinção do direito de superfície do imóvel urbano;

da cessão de crédito imobiliário;

da reserva legal;

da servidão ambiental;

do destaque de imóvel de gleba pública originária;

do auto de demarcação urbanística;

da extinção da legitimação de posse;

da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;

a extinção da concessão de direito real de uso.

7. Podem ser averbados outros documentos não relacionados acima?

A averbação tem por objetivo a publicidade do documento ou fato, não havendo impedimento legal à averbação, para que se de publicidade, de documento ou informação não relacionado expressamente na lei.

1.2 Da retificação administrativa do registro ou averbação

8. O Oficial pode retificar administrativamente o registro ou averbação?

Quando o registro ou averbação for omisso, impreciso ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro, por meio de procedimento administrativo, facultado ao interessado o processo judicial. (Art. 212 da LRP, com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004).

9. E quando se tratar de retificação de erro evidente?

Quando se tratar de erro evidente, poderá ser efetuada diretamente pelo próprio oficial. Se o erro decorrer do título, indispensável sua prévia retificação, para ensejar a do registro.

10. E no caso de retificação de erro relativo a medidas?

A retificação de registro relativo a medida perimetral, com a anuência dos confrontantes, será feita pelo Oficial do Registro por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213 da LRP. Havendo impugnação de qualquer confrontante a retificação se fará por processo judicial. (Com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004).

(Tecle no link para continuar lendo)

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL

A partilha de bens alienados fiduciariamente na escritura pública de divórcio consensual*

Mauro Antônio Rocha

A promoção do divórcio consensual extrajudicial conferiu agilidade e celeridade ao ato, propiciando o redirecionamento do empenho do Poder Judiciário ao deslinde das demandas efetivamente litigiosas. Dez anos depois da Lei nº 11.441/2007 – objetivos plenamente atingidos – já não há quem se incline a processar o rompimento do vínculo conjugal pela via judiciária.

É preciso, no entanto, cuidar para que a simplificação e prontidão do procedimento não se confundam com desatenção e atecnia, notadamente com relação aos bens imóveis e direitos a eles relativos listados para divisão.

Ocorre ser bastante comum que os outorgantes elaborem plano de partilha arrolando bens imóveis no patrimônio comum sem consignar a existência de alienação fiduciária e de dívida a ser quitada, ou, ainda, acordando sobre venda ou doação de partes ideais, com a intenção de que o outorgado assuma a responsabilidade pelo pagamento das parcelas contratuais vincendas, sem prévia anuência do credor fiduciário.
É evidente que esses ajustes equivocados não produzirão qualquer efeito em relação ao credor fiduciário que só os acatará se – e quando – confirmada a manutenção das condições tais que justificaram a concessão do crédito na origem.

Manda o art. 33 da Resolução CNJ nº 35/2007 que para a lavratura da escritura pública de divórcio consensual deverão ser apresentadas as certidões de propriedade de bens imóveis e direitos a eles relativos. Observada a norma administrativa, o simples cotejo das certidões fornecidas com o inventário de bens parece suficiente para que o notário vislumbre e corrija os desacertos, não se justificando a transcrição para o instrumento público de pacto não consentâneo com as titularidades certificadas, desvelando a responsabilidade do tabelião.

Destarte, os outorgantes que tiverem a condição de devedores fiduciantes revelada na certidão de matrícula somente poderão compor – gratuita ou onerosamente – acerca do direito real de aquisição (da propriedade plena após quitação da dívida) de que são titulares, cujo valor será por eles atribuído ou resultará de operação matemática simples (saldo da dívida subtraído do valor de mercado ou do valor venal do imóvel), ressaltando, ainda que pareça redundante, que eventual cessão de direitos não poderá exceder a participação percentual de cada um e que os direitos à posse direta e livre utilização do imóvel não integram o rol de ativos. Caso o ajuste alcance direitos fiduciários abrigados no patrimônio comum, os outorgantes partilharão – na condição de credores fiduciários – os correspondentes créditos juntamente com a propriedade fiduciária a eles vinculadas, nos termos do art. 28 da Lei nº 9.514/1997.

Finalmente, cabe ao notário, quando for o caso, ressalvar na escritura pública que o plano de partilha apresentado foi transcrito tão somente para referir o quanto acordado entre os outorgantes, com a indicação de não constituir, nessa hipótese, título hábil para o registro imobiliário.

*Artigo publicado no "Jornal do Notário", do Colégio Notarial do Brasil, edição de agosto/2018

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. Da intimação para a purgação da mora e do arbítrio do Oficial de Registro de Imóveis

Artigo publicado nos sites do IRIB - Instituto de Registro Imobiliário do Brasil e cartorios.org (Observatório do Registro - Kollemata), nesta data, cuida de uma das questões que tem acirrado os ânimos entre instituições financeiras e registradores de imóveis: pode o credor determinar ao Registrador de Imóveis formas ou prazos para a intimação do devedor na Alienação Fiduciária de bem imóvel?


ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL
Da intimação para a purgação da mora e do arbítrio do Oficial de Registro de Imóveis

Mauro Antônio Rocha

1. A intimação é requisito essencial para que o devedor fiduciante purgue a mora no prazo legal ou, se for o caso, para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e, dessa forma, para a validade da execução extrajudicial até que o bem objeto da garantia seja alienado em leilão público, propiciando a liquidação do crédito.

Dispõe o § 1º do art. 26, da Lei nº 9.514/1997 que o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

Completando, o § 3º do mesmo artigo dispõe expressamente que: a intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. Resta claro dos dispositivos citados que a lei outorgou expressamente ao oficial de Registro de Imóveis a presidência e o controle do procedimento de execução extrajudicial e dispôs de forma minuciosa sobre a realização do ato intimatório e demais procedimentos executivos, exigindo, ainda, sua reprodução em cláusula específica do instrumento contratual, de forma a não deixar margem para a introdução de tratos divergentes ou diferenciados.

2. Os objetivos da intimação de que trata o art. 26 da lei de regência são, de um lado, notificar o fiduciante da mora constituída, do prazo legal deferido para a purgação e da consolidação da propriedade em nome do fiduciário caso não efetuado o pagamento; de outro lado, comprovar a ciência inequívoca do fiduciante do quanto notificado, estabelecer termo inicial para o cômputo do prazo de purgação e certificar o termo final e decurso do prazo concedido.

Assim, segundo os dispositivos legais referidos, a intimação é realizada pelo oficial do competente Registro de Imóveis, isto é, pela serventia imobiliária com atribuição sobre a circunscrição territorial onde situado o imóvel e titular da competência para constituir e cancelar a garantia fiduciária, podendo ser promovida, a juízo daquele oficial, pelo correio, com aviso de recebimento ou, preferencialmente, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebe-la.

Quando o insucesso da intimação assomar deliberada ocultação, reza o § 3º-A do citado art. 26 que, após procurar por, no mínimo, duas vezes o intimado em seu domicílio ou residência, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado deverá intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar.

Da mesma forma, determina o § 3º-B do referido artigo que, nas mesmas condições, caso a diligência de intimação deva se realizar em condomínio edilício ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação por hora certa poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

Se, eventualmente, a intimação pessoal restar frustrada por encontrar-se o intimado em local ignorado, incerto ou não sabido, o § 4o do mesmo artigo legal autoriza que, após certificado o fato pelo serventuário encarregado da diligência, o oficial de Registro de Imóveis promova a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

Finalmente, quando não encontrado o intimado e ainda assim o oficial de registro não tenha reunido indícios ou informações suficientes para certificar sua ausência ou ocultação, fará constar essa circunstância de forma expressa na nota de devolução, a fim de que o credor fiduciário promova, se quiser, a notificação pela via judicial.

3. Do acima exposto é possível firmar algumas conclusões relevantes sobre o procedimento de intimação do fiduciante:

(a) o contrato de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia deve conter cláusula específica determinando que, no caso de descumprimento, o fiduciante seja intimado pelo oficial de registro de imóveis competente a satisfazer no prazo legal a prestação inadimplida. A explicitação das formas de intimação admitidas é, a nosso ver, desnecessária, uma vez que a escolha do meio para sua consecução é do arbítrio do oficial de registro;

(b) por ser do arbítrio do oficial de registro, não poderá o credor fiduciário estabelecer ou exigir que a intimação se faça por meio desta ou daquela modalidade e, da mesma forma, parece inapropriado e injustificável que as partes estipulem condições contratuais que imputem ao oficial de registro obrigações não previstas na lei com o fito de determinar prazos para a realização de atos intimatórios, número mínimo ou máximo de diligências ou impor ao delegatário condições para a certificação de ausência ou de ocultação;

(c) a intimação de qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, nos termos do § 3º do art. 26, pressupõe que seu objeto será transmitido pelo intimado ao devedor fiduciante sobre quem recai a suspeita de ocultação e não se confunde com a intimação pessoal essencial para o prosseguimento da execução extrajudicial. A intimação por hora certa pode ser impugnada pelo interessado e anulada judicialmente por diversas razões de fato e de direito, dentre as quais a comprovada impossibilidade de comunicação entre a pessoa intimada e o devedor-fiduciante;

(d) a nulidade da intimação implicará na nulidade de todos os atos subsequentes, inclusive a eventual alienação do imóvel em leilão público, de forma que é imperativo primar pela observância de todos os critérios legais de validade.

4. Obviamente, a eventual e injustificada recusa do registrador à promoção de qualquer das modalidades de intimação fictas poderá ser enfrentada pelo interessado mediante pedido administrativo de providências ou, quando for o caso, de representação perante o Juízo Corregedor Permanente ou outro juízo competente, conforme a organização judiciária do Estado.

Nesse sentido, à título de exemplo, recente decisão da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital do Estado de São Paulo que tratou de pedido de providências no qual a instituição financeira alegava ter restado demonstrado que os devedores se encontravam em local incerto ou não sabido e, não obstante, o oficial de registro teria se negado a proceder à intimação por edital admitida na Lei nº 9.514/1997, aduzindo a necessidade de novas diligências.
Comprovada a realização de diligências nos diversos endereços conhecidos, assim como a informação de que um dos moradores, filho dos devedores, alegara a mudança dos fiduciantes para o exterior, foi o referido pedido de providências julgado procedente, com a determinação da intimação ficta dos fiduciantes, na forma da lei.

Finalmente, a necessidade de cuidados que garantam a validade da intimação do devedor fiduciante exsurge até mesmo no parágrafo único inserido pela Lei 13.465/2017 no art. 30 da Lei 9.514/1997 para determinar que – excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante – qualquer controvérsia contratual ou procedimental judiciarizados será resolvida em perdas e danos, de forma a não obstar a reintegração de posse na consolidação da propriedade.

* Mauro Antônio Rocha é advogado graduado pela USP, com pós-graduação em Direito Imobiliário e Direito Notarial e Registros Públicos. Vice-Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB/SP. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.

Artigo publicado na RDI - REVISTA DE DIREITO IMOBILIÁRIO traz novos aspectos polêmicos da Alienação Fiduciária de Bem Imóvel.

Partindo da constatação de que a alienação fiduciária de bem imóvel constitui fator de desperdício de garantia por exigir coeficiente superior ao suficiente para amparar a operação, assim como por manter o bem integralmente onerado por todo o período contratual, em prejuízo da realização de novos negócios jurídicos, redigi para edição 84 da Revista de Direito Imobiliário - RDI, págs. 463 a 478, publicada pela Thomson Reuters-Revista dos Tribunais o artigo

"Alienação fiduciária de bem imóvel. Do direito real de aquisição como objeto de garantia e de penhora em execução de interesse de terceiros",

com a intenção de analisar e comparar o Direito Real de Aquisição e a Alienação Fiduciária condicionada ou superveniente como a possíveis instrumentos de caução e garantia de transações concomitantes.

Ao final, concluímos ser o caucionamento do Direito Real de Aquisição o instrumento mais adequado e eficaz para a garantia de negócios jurídicos concomitantes e subsequentes.

Convido os interessados no assunto à leitura.

Palestra sobre Atualização na Alienação Fiduciária de Bem Imóvel

Assista ao vídeo da palestra do Advogado Mauro Antônio Rocha proferida no auditório da OAB/SP, em evento da Comissão Especial de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB/SP.

Penhora de direitos na Alienação Fiduciária de bens imóveis em garantia

Assista ao vídeo da palestra do Advogado Mauro Antônio Rocha proferida no auditório da OAB/SP, em evento da Comissão Especial de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB/SP.