Prepare-se! Vem aí o III Congresso de Direito Notarial e Registral da OAB-SP

O "faz-de-conta" da intimação por hora certa na Alienação Fiduciária de bem imóvel em garantia

Desde 2014 tenho sustentado que a chamada 'intimação por hora certa' inserida no procedimento de intimação extrajudicial para a purgação da mora nos contratos financeiros e imobiliários com garantia de alienação fiduciária não é mais que um devaneio proposto por entidade representativa de instituições financeiras e, inadvertidamente, acolhido pela Corregedoria Geral do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

O simples fato desse tipo de intimação ter sido adotado pela Lei nº 13.465/2017 não afasta as dificuldades objetivas e subjetivas para que se confira eficácia a essa forma de intimação, sendo certo que, mesmo suplantadas essas dificuldades e realizada pelo registrador ou tabelião, sua aplicação resultará em demandas judiciais subsequentes que, ao invés da celeridade executiva pretendida, postergarão indefinidamente a finalização do procedimento.

O assunto foi recentemente tratado no artigo "ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. APONTAMENTOS CRÍTICOS SOBRE A PROPOSTA DE ALTERAÇÃO DA LEI Nº 9.514/1997 TENTADA PELAS ENTIDADES REPRESENTATIVAS DAS INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS" do qual transcrevemos o seguinte trecho:

Também ao artigo 26, propõe-se a inserção no texto legal regulamentando a intimação por hora certa. Essa modalidade de intimação – inexistente na Lei nº 9.514/1997 – foi introduzida no procedimento através do Provimento nº 33/2014, da Corregedoria Geral do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, para atender pleito da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança – ABECIP e foi acolhida pelos Tribunais de Justiça de outros estados da Federação, sobrepondo-se à notificação judicial, considerada até então o caminho regular para a consecução da intimação nos casos de suspeita de ocultação do fiduciante.

Cabe apontar e criticar que, assim como no provimento administrativo original, não há no texto proposto medida de equivalência com a obrigação expressa no processo jurisdicional, nos termos do art. 72, II do Código de Processo Civil, que exige a nomeação de curador especial ao réu intimado por hora certa ou edital, o que abrirá um novo franco que, evidentemente, incrementará o apelo à solução judicial.

Não é por acaso, portanto, que no programa "Pinga-Fogo" de debates acadêmicos sobre o direito registral e notarial brasileiro, promovido pelo ARISP, UNIREGISTRAL e TVREGISTRADORES, edição de 25/08/2017, o assunto tenha sido tratado com grande profundidade pelos eminentes juristas Desembargador Dr. Ricardo Dip, Dr. Narciso Orlandi Neto e Dr. Carlos Frederico Coelho Nogueira, que salientaram os riscos a que ficarão sujeitos credores e delegatários por conta da aplicação dessa forma de intimação no procedimento administrativo.

(A intimação por hora certa é debatida a partir da marcação 20:20 até 38:20)

Pela Medida Provisória nº 775-A/2017 - já enviada ao Senado - o devedor pode perder o imóvel e continuar obrigado ao pagamento da dívida.

---

O Projeto de Lei de Conversão nº 20/2017 pelo qual a Câmara Federal aprovou, com alterações, a MP nº 775/2017 agora encaminhado ao Senado Federal para apreciação, dispõe sobre algumas – e perversas – inovações no instituto da alienação fiduciária, ao que parece, em uma primeira e rápida leitura do texto legal, de aplicação exclusiva às operações de abertura de limite de crédito e operações derivadas do limite de crédito, isto é, às operações de concessão de crédito rotativo.

Naquilo que mais importa a esta pequena nota, dispõe o art. 3º do referido PLV que “a contratação, no âmbito do sistema financeiro nacional, de abertura de limite de crédito, as operações financeiras derivadas do limite de crédito e a abrangência de suas garantias obedecerão ao disposto nesta lei”.

As alterações ferem gravemente os interesses dos devedores e fiduciantes no art. 4º, do qual destacamos especialmente o item VI do parágrafo único que reforma de plano o procedimento de cobrança e intimação do devedor para purgação da mora previsto na Lei nº 9.514/1997, ao facultar ao credor “independentemente de aviso ou interpelação judicial, considerar vencida antecipadamente as demais operações derivadas, tornando-se exigível e totalidade da dívida para todos os efeitos legais”.

O golpe fatal, porém, ficou reservado para o art. 9º ao determinar que, “se, após a excussão das garantias constituídas no instrumento de abertura de limite de crédito, o produto resultante não bastar para quitação da dívida decorrente das operações financeiras derivadas, acrescida das despesas de cobrança, judicial e extrajudicial, o tomador e os prestadores de garantia pessoal continuarão obrigados pelo saldo devedor remanescente, não se aplicando, quando se tratar de alienação fiduciária de imóvel, o disposto nos §§ 5º e 6º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997”.

Em resumo, significa dizer que, nas operações de crédito rotativo concedidos pelas instituições financeiras, o possível inadimplemento da obrigação autoriza o credor ao vencimento antecipado e obriga o devedor ao pagamento da totalidade da dívida – ao contrário do que dispõem as normas atuais aplicáveis à Alienação Fiduciária de bem imóvel que possibilita a purgação da mora mediante o pagamento das obrigações vencidas e a vencer até a data do pagamento no prazo legal e, principalmente, que, na hipótese de venda da garantia em leilão por valor inferior ao total do saldo devedor, o tomador e eventual prestador de garantia pessoal continuarão responsáveis pelo pagamento do remanescente – contrariando fundamento básico da Alienação Fiduciária de bem imóvel.

Vale apontar, de pronto, que na ânsia de atender aos desejos do mercado financeiro os redatores (que, em geral, desconhecem os mecanismos do crédito fiduciário) mantiveram em aberto dificuldade Intransponível para a cobrança de saldo devedor remanescente, qual seja: no procedimento legal vigente o bem deve ser alienado em leilão público por – no mínimo – o valor da dívida. Caso não se alcance esse valor mínimo a dívida é considerada quitada e o bem passa a propriedade plena do credor.

Evidentemente, se o bem de garantia deixou de ser alienado para se incorporar ao patrimônio do credor não há como apurar saldo devedor remanescente, transformando o dispositivo legal em fonte infindável de demandas judiciais.

Finalmente, cabe ressaltar que no procedimento de contratação de crédito com garantia fiduciária, nos termos da lei vigente, em que o credor tem absoluta e completa liberdade para aceitar ou rejeitar o bem oferecido em garantia, proceder às necessárias avaliações de valor e determinar, unilateralmente, o limite máximo de crédito concedido ao tomador – mitigando a possibilidade de prejuízo operacional – as alterações propostas sugerem uma indevida premiação ao descaso, comodismo e falta de critérios das instituições financeiras na contratação de crédito.

Mauro Antônio Rocha

Alienação fiduciária de Bem Imóvel. Simplificação de procedimentos de intimação do fiduciante.

---

Da concentração do procedimento intimatório para purgação da mora no caso de múltiplas alienações fiduciárias de bem imóvel em garantia de dívida única

(*) Mauro Antônio Rocha

1. Neste ano, completam-se os primeiros vinte anos de existência da alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia.

Ingressada no ordenamento jurídico brasileiro por meio da Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, inicialmente como instrumento de garantia destinado a revigorar o mercado de crédito imobiliário, a alienação fiduciária foi, durante alguns anos, vista com desconfiança pelos investidores – que aguardaram passivamente por algum sinal positivo do Poder Judiciário e também pelos consumidores de crédito – apáticos e intimidados com a severidade dos procedimentos de execução extrajudicial propostos.

Foi somente a partir de 2002, quando já se prenunciavam anos de estabilidade econômica, crescimento do produto interno bruto, pleno emprego e reajustes reais de salários, fatores por si – independentemente do tipo de garantia adotado – suficientes para a redução dos riscos de crédito e de negócio, que as instituições financeiras aderiram efetivamente ao instituto, passando a conceder mútuo financeiro com a garantia fiduciária imóvel, que, ademais, já comprovara, em operações esporádicas e monitoradas, a simplicidade dos procedimentos de contratação e, quando necessário, a indubitável rapidez da execução extrajudicial adotada.

Além disso, a referida simplicidade na contratação e a celeridade na execução proporcionadas por mecanismos tramados sob medida para o mercado de financiamento imobiliário, que abriga transações rudimentares – compra e venda pura, com transferência do domínio do bem imóvel mediante o recebimento integral do preço, cumulada com mútuo concedido ao comprador com garantia fiduciária constituída sobre o próprio imóvel –, atraiu outras modalidades creditícias com garantia imobiliária e, a partir da promulgação da Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004, foi estendida também para outros empréstimos e obrigações em geral.

Obviamente, são essas outras operações extremamente mais complexas, enredando uma pluralidade de contratos, credores e devedores com interesses diferenciados, terceiros meramente garantidores, garantias reais e fidejussórias concomitantes, além da constituição de alienação fiduciária sobre múltiplos bens imóveis em garantia de uma só dívida, a exigir registros em diferentes circunscrições, em comarcas judiciais distintas ou, até mesmo, em estados diversos da federação etc.

Assim, ao mesmo tempo em que adotaram a alienação fiduciária de bem imóvel como garantia ideal por conta exatamente das características de simplicidade e celeridade, essas novas modalidades negociais passaram a demandar a conformação de tais características legais às condições específicas desses mercados.

Uma dessas condições específicas diz respeito aos procedimentos legais de intimação do fiduciante para a purgação da mora no caso de inadimplemento total ou parcial da obrigação pecuniária.

Confira meus livros na BOOK FRIDAY da Amazon.

De 17 a 21 de agosto, e-books com até 80% de desconto na Book Friday da Amazon.

O Direito e a Sociedade

Depoimento e participação no vídeo "O Direito e a Sociedade", da TV Registradores, veiculado no dia 11 de agosto de 2017, em comemoração do Dia do Advogado.

Palestra OAB/SP. Aspectos polêmicos da consolidação da propriedade na Alienação Fiduciária

Palestra proferida no Plenário dos Conselheiros da OAB/SP, sob o tema Alienação Fiduciária - Procedimentos de consolidação da propriedade e aspectos polêmicos. Comissão Especial de Direito Notarial e Registros Públicos, dia 03/08/2017, 19 horas.

Leia a íntegra da palestra proferida.

Lançamento oficial da Revista Científica Virtual da ESA-OABSP

Participação no programa de lançamento da Revista Científica Virtual da Escola Superior de Advocacia da OAB/SP, edição nº 24, com o tema "Direito Notarial e Registral", no dia 03/08/2017, com transmissão ao vivo pelo Facebook e Youtube, juntamente com Marcus Vinicius Kikunaga, Fábio Tadeu Ferreira Guedes, José Ailton Garcia e outros.

>